开发商是否构成逾期交房？开发商以买受人未如约支付房屋尾款而主张行使先履行抗辩权、中止交房义务，理由是
否成立
【目录】
一、同时签署有商品房买卖合同和装修协议的情况下，交房标准是毛坯交房还是精装交房？交房的责任主体是谁？
文明礼仪手抄报大全二、开发商是否构成逾期交房？开发商以买受人未如约支付房屋尾款而主张行使先履行抗辩权、中止交房义务，理由是否成立？
三、开发商逾期交房承担违约责任的范围是什么？违约金、资金占用利息和租金损失能否一并主张和获得支持？有无客观的标准？酸菜鱼怎么做 家常做法
【导读】
在合同未明确约定房屋为毛坯房或是精装房时，可以结合预售许可证、合同条款、涉案房屋价款等综合判断，若认定为精装房，则出卖人交付涉案房屋的条件包括完成装修工程。在出卖人逾期交房的情况下，
买受人可主张违约金、已付购房款资金占用利息或者租金损失，法院对该诉求的具体支持比例，以补偿买受人的实际损失为限。
【当事人信息】
原告：某有限责任公司（即买受人）
被告：某房地产开发有限公司（简称房开公司，即开发商/出卖人）
被告：某装饰有限公司（简称装修公司）
【案情简介】
2019年9月到11月间，买受人与房开公司（出卖人）签署《商品房预售合同》，约定：买受人于2020年5月28日前分三次支付房价款，共计881370元，剩余293791元于2020年11月28日前付清。出卖人应当于2020年8月30日前向买受人交付商品房。
同期，买受人与装修公司签订《房屋改造施工协议》和《房屋室内设计和装修协议》，约定自买受人将房屋交付装修公司且房屋具备施工条件之日起开工，设计装修改造总价款为527362元。若买受人与出卖人签订的商品房买卖合同终止，本合同亦随之终止。
截至2019年11月10日，买受人已付房款1152523元，而房开公司未按合同约定时间交付房屋，涉案房屋于2022年1月25日才竣工验收。
因房开公司逾期交房，买受人诉至法院请求：房开公司继续履行涉案商品房预售合同，装修公司继续履行装修义务，房开公司与装修公司共同交付符合精装修标准的房屋，并分别和共同承担相应的包括已付购房款资金/装修款资金占用利息、租金损失、逾期交房违约金在内的违约责任。
【法院裁判】
【下文揭秘…】
【案例解析】
一、同时签署有商品房买卖合同和装修协议的情况下，交房标准是毛坯交房还是精装交房？交房的责任主体是谁？
【详见上文解析…】
二、开发商是否构成逾期交房？开发商以买受人未如约支付房屋尾款而主张行使先履行抗辩权、中止交房义务，理由是否成立？
案涉《商品房预售合同》约定：“出卖人应当于2020年8月30日前向买受人交付该商品房”，“剩余房价款由买受人于2020年11月28日前付清”，但是同时又约定“买受人在本合同约定的房屋交付日期前需向出卖人付清全部购房款，否则出卖人有权拒绝向买受人交付房屋”。
房开公司由此辩称，其未交付房屋是因为本应在先履行的买受人付款义务未履行，因而行使了先履行抗辩权，中止对交付房屋义务的履行。
案例评析：案涉合同条款之间的约定相互矛盾，缺乏一个合理的解释方式。在交房标准为精装交房，最终交房责任主体为房开公司的情况下，房开公司至少应于2020年8月30
日前将竣工验收的毛坯房移交给买受人，再移交给装修公司装修，最终交付精装房。至于“买受人不付款出卖人就不交付”的约定，应当是在已竣工验收的基础上不进行房屋的交付。如此一来，出卖人交付毛坯房义务、买受人付款义务、出卖人交付精装房义务之间，就存在一个先后履行顺序。对于出卖人的交付毛坯房义务，买受人可以行使先履行抗辩权，即负有先履行义务的一方当事人未依照合同约定履行债务，后履行义务的一方当事人可以依据对方的不履行行为，拒绝对方当事人请求履行的抗辩权；而对于出卖人的交付精装房义务，由于买受人的付款义务在先履行，其只能行使不安抗辩权，即先履行的一方当事人有确切证据证明另一方当事人丧失履行债务能力时，有中止合同履行（无论对方是否提出履行请求）的权利。
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然而无论认为2020年8月30日前应当交付的是毛坯房还是精装房，房开公司于2022年1月25日才完成竣工验收，显然已构成违约，应承担相应的违约责任，同时在涉案房屋一直未竣工验收的情况下，买受人有理由相信其无法在约定时间内交付精装房，因此可以中止对购房款的继续支付，无需承担逾期付款的违约责任。
三、开发商逾期交房承担违约责任的范围是什么？有无客观的标准？违约金、资金占用利息和租金损失能否一并主张和获得支持？
【后文解析…】
花草树木的成语【涉案法条】
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）
我爱中国 作文第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；经典老歌dj
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
中华人民共和国民法典
第五百二十六条当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
第五百二十七条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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