房地产项目全案增值税税负率低于3%的应对探讨
引言：鉴于目前很多项目受高地价影响，全案增值税税负率低于3%，带来预缴增值税税款无法退回的风险。做出如下探讨。
一、营改增的相关文件规定
1、财税2016年36号公告规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照３％的预征率预缴增值税。【解读】预收款是指房地产企业预售房地产项目时收到的款项。本条明确了收到预收款时需预缴增值税，预征率为３％。
断剑重铸之日骑士归来之时房地产企业在收到预收款时，不确认为纳税义务发生，只是预缴税款；真正的纳税义务发生时间，应根据《试点实施办法》第四十五条的相关规定确定。根据《试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
2、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》解读：关于预收款的规定。形的拼音
蜂蜜水什么时候喝效果最佳原营业税制下，房地产开发企业收到预收款时即确认为纳税义务发生。按照增值税的一般规定，房地产开发企业收到的预收性质的款项，不需要确认纳税义务发生，但是考虑到房地产开发
项目，收入和支出期间可能会有不匹配的情况，为平衡税款入库时间，本条规定房地产开发企业在收到预收款时，需要按照３％的预征率先预缴增值税。按照增值税纳税义务发生时间确认纳税义务发生时，已预缴的税款可以抵减应纳税额。自动化专业学什么的
二、应对的可能方案
方案一：与主管税务机关沟通，在增值税税负率达到3%的时候，收到预收账款的时不申报预缴增值税，预收款仅开收据，若后续被上级税务机关稽查的时，全额开具未申报的预收款。
黄豆排骨的做法方案二：与主管税务机关沟通，收到预收账款的时候直接开具有税率的增值税发票，不预缴增值税。
方案三：不与主管税务机关沟通，收到预收账款的时候直接开具有税率的增值税发票，不预缴增值税。
方案四：销售合同改为直接收款方式。
三、方案分析
方案一，实务中，当项目进入尾盘阶段，全案已明确土增税预缴大于清算，此时有些主管税务机关愿意与房企达成默契，也就是预收账款不申报预缴土地增值税。但是对于增值税全案测算，如何说服税务机关，你后续是否还会拿地，后续销售价格是否存在涨价空间等。方案一的现实处理，在尾盘阶段可能可以，但是税收收益较小，预售阶段，如何说服税务机关，以及如何举证，这也将是沟通的基本问题。
方案二，与主管税务机关沟通，收到预收账款的时候直接开具有税率的增值税发票，不预缴增值税。
分析如下：：
1）依据：①房地产企业在收到预收款时，不确认为纳税义务发生，只是预缴税款。开具的为收据或者为“未发生销售行为的不征税项目”发票；②纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。③预收账款确认预缴义务的原因为，考虑到房地产开发项目，收入和支出期间可能会有不匹配的情况，为平衡税款入库时间，本条规定房地产开发企业在收到预收款时，需要按照３％的预征率先预缴增值税。
2）分析：①收到预收账款时，直接开具增值税专用发票，符合了增值税纳税义务发生时间，提前确认了增值税纳税义务；②因为项目公司的预缴和清算均为同一主管税务机关，不同于建筑行业存在地区性税源协调问题；③预收账款已确认了增值税纳税义务，增值税的设计原理就增值额征税（流通环
节形成链条抵扣形成税收的闭环管理），已确认销项，再确认一次预缴，多此一举；④收取的预收账款，不满足纳税义务发生时间下才需要预缴增值税，若收取预收账款已满足增值税纳税义务，不预缴增值税。从法理上是有依据的；⑤增值税的纳税申报同时可以满足该方案的执行。3）风险：目前有与部分税务机关税政沟通过，税政的观点是只要有预收账款，皆要预缴增值税，无论开什么票。思成对于预缴前置与增值税纳税义务发生时间，表示有不同意见。如果不被税务机关认可，后续这类操作将引起税务机关警觉。
方案三，不与主管税务机关沟通，收到预收账款的时候直接开具有税率的增值税发票，不预缴增值税。
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