论房屋继承公证实务中的法律问题
律证服务
LV ZHENG FU WU
论房屋继承公证实务中的法律问题◎黄红灯
经过公证机构和公证员多年不懈的努力和实践，加之法律赋予公证的权威性
数学教学工作总结和公证性，公证在人们继承中发挥了重要的作用并受人们的好评。随着经济的发
展和法律的不断完善，房屋继承依然是人们的主要遗产继承之一，也是许多公证
机构继承业务的核心工作。虽然2017年通过的《民法总则》规定房产继承公证不
再是必经程序，但笔者在实务中发现因公证具有预防纠纷、维护亲情关系、减少诉
讼成本、提高效率等优势，仍是大多数人房产继承的首选方式。本文将对房屋继承
公证的概述、继承房屋的权属认定、继承人范围的认定、房屋继承公证的程序及预
防房屋继承公证风险的应对措施进行阐述。
山东青岛移动一、房屋继承公证的概述
房屋继承公证是指公证机构根据当事人的申请，对死者死亡时遗留的房产通过公证的方式办理继承以达到房产更名的活动。继承公证主要有法定继承与遗嘱继承两种。如果死者生前没有留有遗嘱，或者当继承开始后当事人对于继承事宜发生争执，可以选择通过法院诉讼或者公证等方式来处理继承事宜。若选择法院诉讼的方式处理，对于当事人的亲情关系可能造成负面影响，也将增加司法资源负担、延长解决纠纷的时间等。若当事人对于继承事宜没有争议，遗产处理意见没有分歧时，通过公证的方式处理继承，则对节约诉讼成本、维护家庭和睦有着积极的作用，因而公证的继承方式在具体的实践中利于诉讼的继承方式。
二、房屋继承公证实务中的法律问题
1.房屋权属的认定及法律适用。
在办理房屋继承公证时，公证员需对房屋的权属进行认定，包括对房屋是否属于被继承人生前遗留的个人合法财产、是否属于婚前或婚后财产、是否属于共有财产进行认定，其权属的确定将直接影响到公证结果的稳定性和合法性。同时，由于我国国情的特殊性，房屋权属在发展的过程中也因政策不同有房改房、集资房、商品房和拆迁安置房之分，在继承公证中认定房屋权属适用《婚姻法》第17条、第18
条和《继承法》第26条的规定。
1.1配偶一方已死亡，仍然以夫妻
双方工龄参加房改的产权认定。
被继承人林某与肖某系夫妻，林
某妻肖某于1983年死亡。后林某参加
了单位1994年的房改，T2002年拿
到了只有登记林某名字的产权证，
2008年林某去世。对于上述房改房是
林某夫妻共有还是林某个人所有存在
争议。有观点认为虽然房改时计算了
配偶的工龄，但实际上林某的配偶肖
某去世十年有余，当初为了享受房改
的优惠计算其配偶的工龄，林某只是
在补缴款上得到了优惠，其配偶肖某
并没有实际参加房改也没有以夫妻共
有的财产支付购房款，故认为上述房
改房认定为林某一人的遗产。也有人
认为只要当初在房改计算表上计算了
配偶的工龄，无论房改时配偶是否在
世均默认是夫妻共有房产；笔者认为
房改房的权属认定是理论与实务中的
难题。房改房的概念产生于1994年7
月《国务院关于深化城镇住房制度改
革决定》，于1998年国务院下发《关于
进一步深化城镇住房制度改革，加快
住房建设的通知》正式停止公房分配，
在这一期间有了房改房。但自2013年
4月以“与现行房改政策
不一致”为由废止《关于
在享受本人工龄和已死亡配偶生前工
龄优惠后所购公房是否夫妻共同财产
的函的复函》后，对上述房改房的权属
认定回归到住建部《关于唐民悦房改
房产权认定问题的复函》：“按照目前
我国城镇住房制度改革的有关政策，
按成本价或是标准价购买公有住房以
城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主
体，且每个家庭只能享受一次。”本案
中，林某按房改房政策购买住房时享
受了其配偶肖某的工龄优惠，该住房
应当视为其夫妇双方共同购买的。因
此，笔者认为，该住房应视为林某与肖
某的夫妻共同财产，按共同遗产办理
继承手续为妥。
1.2以个人名义按揭购买，婚后以
夫妻共有财产共同还贷的房屋，婚后
取得房屋所有权的产权认定。
被继承人张某于2000年婚前以
个人名义签订了商品房买卖合同，缴
交了首付款并办理公积金与银行商业
组合贷的手续，于2002年与王某登记
结婚，婚后双方共同参加了房贷，2002
年同时取得了产权证，2005年张某去
世。对于此情形，有人认为根据《物权
法》第14条规定“不动产物权的设立、
变更、转让和消灭，依照法律规定应该
登记的，自记载于不动产登记簿时发
生效力”，根据《婚姻法》规定第17条
的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所
得的财产归夫妻共同所有”，所以只要
夫妻双方没有约定或是约定不明确，
又是婚后取得不动产权证书，即可认
定是夫妻共有财产；也有的认为婚前
购买并以个人名义登记，根据《物权
法》规定认为是个人财产，有些部门也
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默认以产权登记人出售；但笔者认为产权认定不能简单地以产权证的登记时间一刀切为共有或是个人所有。虽然不动产权证是婚后取得，但此登记应该理解为对购房人婚前财产的公示和确认，张某婚前签订购房合同并缴交首付款应该认定为其个人财产，而后婚姻存续期间共同还贷款部分包括其增值部分应认定为夫妻共有为更妥，而银行尚未还完的欠款视为被继承人的个人债务。
2.继承人范围的认定及法律适用。
在办理继承公证中，公证员需对继承人的身份及范围也就是被继承人的亲属关系进行确认。因在实务中会出现有假人、遗漏继承人现象等重大问题发生，所以在实务中确认继承人是否齐全是房屋继承公证的重点难点，实务中公证员担心年老的遗漏了子女、中年的遗漏了父母、年轻的遗漏了孩子，对于继承人的认定将影响公证的最终结果。对于被继承人的亲属关系认定除了根据《继承法》第10条规定确认通常意义上的配偶、父母、子女外，更难的是根据《婚姻法》及《收养法》规定判断非婚生子女与生父的关系、继父母继子女的关系、养父母养子女的关系o2011年通过的《婚姻法解释（三）》对于亲子鉴定有了明确的规定，因此亲子鉴定的证据可以作为继承公证中关于非婚生子女与生父亲子关系判断的依据。根据《继承法》规定继父母和受其抚养教育的继子女的权利义务适用于父
母子女关系的规定，继父母子女间的相互继承权取决于是否存在合法的扶养权，而对于扶养关系的确认还应根据最高法《关于贯彻执行〈中华人民人共和国继承法〉若干问题的意见》的相关规定。1998年修改后的《收养法》对于养父母子女的合法性作出了明确的规定，养父母子女的关系以登记为准。因此在遇到养父母子女的案件时，则依据2000年《关于贯彻执行〈中华人民共和国收养法〉若干问题的意见》《关于解决国内公民私自收养子女有关问题的通知》《关于办理收养法实施前建立的事实收养关系公证的通知》，对于收养关系无法确定的则建议通过法院诉讼先确定扶养关系再申请办理继承公证。
3.房屋继承公证程序及法律适用。
根据《公证法》及《公证程序规则》
的相关规定，公证程序包括申请与受
理、审査与出证。在公证申请程序中，
根据《公证程序规则》规定当事人需要
向公证处提交申请办理公证的相关材
料，在房屋继承公证中的举证责任也
适用“谁主张谁举证”原则冲请人对于
其主张的法律事实，需要向公证处提
供真实、合法、有效的证明材料加以证
明，对于提供不真实或伪造、变造的则蒜蓉小龙虾
要承担相应的法律后果。根据《公证
法》及《公证程序规则》的相关规定，公
证员对于申请公证的当事人的主体适
格、证据材料、遗产认定等负有审査核
实的义务，审查核实是公证员在公证
实务中的核心环节，公证员对证据材
料的审查核实的结果关系着公证程序
是否进行，公证书能否出具的结果，也
是公证的本质要求。但笔者在实际办
6字网名证过程中发现有的当事人或为了自身
的利益、或为了省事故意遗落其他继
承人、提交虚假材料等，给公证员的对
证据材料的审核工作带来了困难。
三、预防房屋继承公证风险的应
对措施
1.多种核实方式并举。
在办理房屋继承公证时，对于当
事人提交的材料，应根据不同的情形
采用不同的核实方式。对被继承人生
前任职于行政机关、国有企事业单位
的，因这些单位的干部职工都有个人
履历表，提供的档案材料是曾有过政
审的，因而当事人提供材料的证明力和
完整性也相对较高。对被继承人生前
为普通居民或农民的，由于早期档案
管理大多缺乏系统性、全面性，当事人
申请办理公证提供的材料就难免出现
缺漏，因此在选择采纳材料时，可以采
取户籍机关岀具的材料如派出所的户
籍信息、计生部门出具的计生证明、走
访居委会和村委会实地访问等多种方
式相结合，互相验证。对于一些提供材
料确实困难，难以相互印证的，还可以
采取证人证言的形式。
2.强化部门资源共享。
在办理继承公证时最大的障碍就
是公证员对当事人提供的材料有审査
核实的义务却没有调査权。同时在具
体实践中也有当事人为了自身利益，
故意隐瞒继承房屋的共有产权人、故
意遗漏继承人、提供不完整的档案材
料、甚至是虚假的材料等，无形当中增
加了公证员在办理房屋继承公证核实
工作的困难。因此，强化与相关单位的
对接联络，特别是加强与不动产登记
中心核实产权、与民政的婚姻登记部
门核实婚姻状况、与公安的派出所核
实亲属关系、与街道社区的人员实地
核实，通过建立网络信息共享平台，实
现信息资源共享，都将对审查核实有
重要的作用。
3.提升公证员业务素质。
为有效提高办理房屋继承公证的
效率，确保房屋继承公证的质量，公证
员不仅需要持续加强自身的学习，不
断更新学习法律规定充实法律知识、
恪守职业道德提高职业素养，以提升
公证员的综合素质。同时还要加强与
公证同行的相互交流，相互探讨对办国庆节佳句摘抄
理房屋继承各种疑难案例以及需提交
审查核实的材料支撑，不断提高自身
的业务水平。
多年来的实践及公证成效备受社
会的好评。但近年来，公证行业传统业
务的发展遇到了挑战，特别是房屋继
承曾经是许多公证机构的主要收入来
源，如今的房屋继承公证成了可选程
序，公证机构及公证员的发展到了瓶
颈期。因此，作为公证员我们从房屋继
承公证中思考转变我们传统的工作模
式，创新工作方式方法，提供完善优质
的法律服务，把公证作为一种综合性
法律服务，充分发挥公证的职能作用，
预防纠纷、减少诉讼、构筑诚信，维护
当事人的合法权益。
黑雾参考文献：
[1]李萍•浅析房产继承公证中应注
意的几个问题[J].北方经贸,2016（09）:
35-36.
[2]刘疆•《公证程序规则》争议问题
研究（上）U]•中国公证,2006（11）:23-28.
（作者：黄红灯，福建省三明市至诚
公证处，四级公证员；研究方向：公证）
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