2评估依据,现场查勘内容以及现场看房要点
一、评估依据
一般依据：
《中华人民共和国物权法》（文号）
《中华人民共和国城市房地产管理法》（文号）
《中华人民共和国土地管理法》（文号）
《中华人民共和国规划法》（文号）
《中华人民共和国建筑法》（文号）
《房屋登记办法》（文号）
《住宅设计规范》（文号）
《房屋完损等级评定标准；》（文号）本机当前ip地址
《房屋测量规范》（文号）
特别依据：
属于拆迁评估的，加上：《拆迁管理条例》（文号）、《拆迁评估指导意见》（文号）、《地方政府关于拆迁评估地方规定》（文号）
属于抵押评估的，加上：《担保法》《抵押管理办法》《抵押评估指导意见》（文号）
属于司法鉴定的，加上：《民法》《关于查封、变卖扣压财产。。的司法解释》等（文号）
属于损害赔偿的，加上：《民法》参照《北京损害赔偿评估指导意见》（文号）
注：每一种目的下评估，把该目的下关于房地产价值认定与处置的相关法律、文件指出来；
二、现场记录内容
项目
内容
个别因素
结构、面积、层次：
设施设备配套情况：牧童古诗
装饰装修：
层高：
外观：
完损等级：
通风、采光：
空间布局：
小区物业管理：
区域因素
小区综合配套：
区内绿化、间距、休闲处、健身设施与建筑、物业管理设施、道路、
是否封闭管理、
交通便捷度：
距主干道距离、公交站点布置与距离
公共配套：
学校、医院、幼儿园、粮店、菜场、邮局、电信公司
环境影响：
大气环境、常住人口素质、噪声污染、视觉、卫生环境凌波城怎么加点
权属因素
产权人；
如不对应，现产权人：                      证明：
坐落：
如不对应：现坐落：                        证明：
面积：
如不对应：现状：                          证明：
用途：
如不对应：现状：                          证明：
结构、层次：
如不对应：现状：                          证明：
注：证明主要有权属文件证明、行政机关文件证明、摄影图片证明（书证、物证）
三、现场查勘的要点
                      拆迁评估现场勘察要点
一、住宅拆迁评估
（一）文本资料审核
1、拿到委托评估资料后，先审查《拆迁许可证》，确认估价时点及评估范围；再看有否《房屋所有权证》《国有土地使用证》；
对于有证的房产，要核实权证三要素：证号、产权内容、户型平面图，是否齐全？（对于基本资料的要求）。
对于无证的房产，要求委托方提供产权人名单、居委会确认的门牌号、前期摸底取得的房屋基础资料：如结构、面积等，并加盖公章；
删除垃圾文件部分有证、部分无证的房产，需区分确认合法建筑与违章建筑。如双方有协议，则以协议为准，如双方无协议，则以合法原则为主。
（对于补充资料的要求）
(二)、现场看房：
（1）核对房屋所有权证记载的内容：产权人、坐落、结构、层次、户型图样、尺寸等，是否与你看的房屋具有对应性？房屋是否有拆除、改建、扩建现象？并记录。
如全部拆除，则工作结束；
如部分拆除，则在评估报告中说明，并重新按现状测绘制图；
如存在扩建、改建现象的房屋，按现状重新测绘制图。对于扩建部分，征求拆迁双方意见是按合法面积、附属物，还是按违章建筑计算？并签字确认。
（2）围绕房屋四周观察，出主体房所在。
对于有证房产，依据房产证所附图件为主展开记录；
对于无证房产，则现场绘制测绘图；
对于部分有证、部分无证的房产，以主体房为辐射，分层次画出其他房屋并编号；（本次绘尺寸图）
测量绘制并重新记录房屋四周其他附属物（围墙、水沟、台阶、简易房），室内装修等，并摄影。（本次绘装修衣附属物祥图）
（3）分层次记录各房屋结构、层次、建筑年代、建造等级、新旧程度、设备配置（通水、通风、电信、煤气、可视电话）通风、采光、绿化等，并摄影。
观察、询问房屋所在片区环境状况，与其他房屋的相邻关系与摄影、记录关于片区道路、物业管理、生活便利度（最近的超市、医院、银行、菜场、车站、学校、的名称及距离）并记录。
  （4）摄影要求：房屋正立面、背立面全景，重要附属物、重要装修局部图，客厅、厨房、厕所内景，室内外楼梯图。
（二）门面房及其他商业用房
1、资料要求：
拿到评估资料后，先审查《拆迁许可证》；再看有否《房屋所有权证》《国有土地使用证》；
有证房产，要核实权证三要素：证号、产权内容、户型平面图，是否齐全？（对于基本资料的要求）
无证房产，要求委托方提供产权人名单、居委会确认的门牌号、前期摸底取得的房屋基本资料：如结构、面积等，并加盖公章；
部分有证、部分无证的房产，需区分确认合法建筑与违章建筑。如双方有协议，则以协议为准；如双方无协议，则以合法原则为主。
对于证载用途与现状不一致的，原则上以证载为主；
地暖用什么地板有协议的，以拆迁双方协商并签字确认房屋用途为评估用途。
房屋使用性质不明确，拆迁双方对性质认定又达不成协议的，需要规划或房产部门对该房
产性质认定的证明。（对于补充资料的要求）
2、现场看房：
（1）核对房屋所有权证记载的内容：产权人、坐落、结构、层次、户型图样、尺寸等，是否与你看的房屋具有对应性？房屋是否有拆除、改建、扩建现象？并记录。
如全部拆除，则工作结束；
如部分拆除，则在评估报告中说明，并重新按现状测绘制图；
上海养老金查询如房屋存在扩建、改建现象，则以现状重新测绘制图。
（2）围绕房屋四周观察，出主体房所在。
对于有证的房产，依据房产证所附图件为主展开记录；
对于无证的房产，则现场绘制测绘图；
对于部分有证，部分无证的房产，以主体房为辐射，分层次画出其他房屋并编号；
（3）观察并分层次记录商业用房及相关附属房的临街状况、形状、深浅、层高、规模，询问了解当前经营与租金收益状况，观察本条街道是否存在空置？整条街的经营方向与是否形成规模？调查了解整条街的平均租金收入状况，感受及测算商业用房所在街道人流量，并记录。
观察商业用房所在区域的整体规划定位是商业区、住宅区、还是工业区？是内街、交通行主干道还是生活性街道？有否交通管制？了解本商业用房所属区位在黄石的地段等级、道路交通便捷度、繁华程度、发展前景，并记录、摄影。
（4）摄影要求：临街道路图（含周边标志性建筑物及本栋建筑物）、商业房所在房屋整栋正立面图（框出房屋所在位置、层次）、商业房近景（照出门楼及两侧边界）、门面或商业用房内部布局图各一张。
（三）办公房
1、资料要求：
拿到评估资料后，先审查《拆迁许可证》；再看有否《房屋所有权证》《国有土地使用证》
；
有证房产，核实权证三要素：证号、产权内容、户型平面图，是否齐全？（对于基本资料的要求）
无证房产，要求委托方提供产权人名单、居委会确认的门牌号、前期摸底取得的房屋基本资料：如结构、面积等，并加盖公章；
部分有证、部分无证的房产，需区分确认合法建筑与违章建筑。如双方有协议，则以协议为准；如双方无协议，则以合法原则为主。
对于证载用途与现状不一致的，原则上以证载为主；
有协议的，以拆迁双方协商并签字确认房屋的用途为评估用途。
房屋使用性质不明确，拆迁双方对房屋性质认定又达不成协议的，需要规划或房产部门对该房产性质认定的证明。（对于补充资料的要求）
2、现场看房：
（1）核对房屋所有权证记载的内容：产权人、坐落、结构、层次、户型图样、尺寸等，是否与你看的房屋具有对应性？房屋是否有拆除、改建、扩建现象？并记录。
如全部拆除，则工作结束；
如部分拆除，则在评估报告中说明，并重新发现状测绘；
如房屋存在扩建、改建现象，则以现状重新测绘。
（2）围绕房屋四周观察，出主体房所在。
对于有证的房产，依据房产证所附图件为主展开记录；
对于无证的房产，则现场绘制测绘图；
对于部分有证，部分无证的房产，以主体房为辐射，分层次画出其他房屋并编号；
（3）观察、记录办公楼的临街状况、层高、内部装修及设备设施配置等级（是否会议室、卫生间、餐厅、通讯、空调、电梯、休息室），进出场便利度，是否配有停车场？询问了
解当前使用状况、空置率与租金收益，调查了解类似地段等级办公楼的平均租金收入状况，并记录。
观察办公楼所在区域的整体规划定位，是商业区、住宅区、工业区，还是行政区、商务区？是临内街、还是主干道？主要进出通道是否交通管制？了解本办公楼所属区位在黄石的地位、道路交通便捷度、发展前景，并记录、摄影。
在道路上摄影时，能看到办公楼所在楼房及另一栋具代表意义的房屋。

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