抵押率
抵押率
抵押率又称“垫头”，是抵押贷款本金利息之和与抵押物价值之比，不要弄反，比如房子贷款80万，房子估价100万，则抵押率为80%。合理确定抵押率，是抵押贷款管理中的一项重要内容。通常，银行在确定抵押率时，应当考虑以下因素：（1）贷款风险。贷款风险与抵押率成正向变化。抵押率越高，风险越大，抵押率越低，风险越小。所以贷款人对风险大的贷款，采用降低抵押率来减少风险；风险小的，抵押率可高些。（2）借款人信誉。一般情况下，对那些资产实力匮乏、结构不当，信誉较差的借款人，抵押率应低些。反之，抵押率可高些。（3）抵押物的品种。由于抵押物品种不同，它们的占管风险和处分风险也不同。按照风险补偿原则，抵押那些占管风险和处分风险都比较大的抵押物，抵押率应当低一些，反之，则可定得高一些。（4）贷款期限。贷款期限越长，抵押期也越长，在抵押期内承受的风险也越大，因此，抵押率应当低一些。而抵押期较短，风险较小，抵押率可高一些。
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  人类总是存在着从众心理，银行也是如此。在传统中小企业抵押贷款中，由于中小企业产品结构单一、资本规模小、财务体系不健全等因素容易导致信贷业务的高风险，银行们都不约而同地把中小企业贷款的抵押率定得较低，鲜有银行敢于突破抵押率限制，这便是中小企
业申请抵押贷款时所遭遇的“羊效应”。致力于服务中小企业的民生银行，通过金融创新，在充分调研中小企业融资需求的基础上，开发了“组合贷”金融产品，让超值抵押不再只是中小企业的一个梦想。突破抵押率限制　中小企业原本就抵押物少、担保难，为数不多的抵押物还被打个大大的折扣，最后只能拿到“食之无味、弃之可惜”鸡肋般的贷款。如何突破抵押率限制、给予中小企业足额的贷款支持？这是很多银行迟迟没有解决的难题。在充分调研、持续关注中小企业融资需求的基础上，民生银行发现“速度、额度、便利度”是中小企业贷款中最关注的三个问题，而其中“额度”问题往往最为关键：因为即使中小企业能快速、便利地拿到一笔贷款，但金额却无法满足他们的需求，那么额度不足的贷款就与没有贷款是一样的效果。再深入了解中小企业的经营状况和担保资源后，民生银行经过深思熟虑，决定在房产抵押率上做文章。
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  其实，房产抵押是各行中小企业贷款重要的担保方式之一。作为优质的第二还款来源，房产具有变现容易、处置渠道完善、保值价值高等优点，历来为各家银行开展中小企业业务的兵家必争之地。然而，在日趋激烈的竞争环境下，传统抵押率模式下的房产抵押业务对于各家银行都已无任何竞争力可言。那么，如何才能既满足中小企业的额度需求、又能有效控制风险呢？
  从银行风险控制的角度来说，房产抵押仅仅是增加了中小企业客户的违约成本，却并不能减少中小企业客户第一还款来源的风险，因此，民生银行抓住这一关键点，认为第一还款来源仍应是放贷考察的核心。对于那些有市场有销路、经营性现金流即第一还款来源有充分保障的中小企业，在有其他辅助担保方式的前提下，完全可以用灵活控制的抵押率乃至超额抵押满足他们的正常融资需求。
  这样，专为中小企业量身定制、通过扩大抵押率满足他们实际资金需求的“组合贷”产品应运而生。所谓“组合贷”，即“1（不动产抵押）+N（其他补充担保措施）”的组合担保方式，是指中小企业以不动产抵押为主担保方式，并追加其他补充担保措施向民生银行申请授信，民生银行可给予最高授信额度不超过抵押物评估值150%的短期融资业务。挖掘企业潜在资源
  对于中小企业而言，“组合贷”产品的难能可贵之处不仅在于它提供了超值抵押的可能，更在于这种超值抵押的实现路径是多种多样、因人而异的。前文所提到的其他补充担保措施，包括了实际控制人无限责任担保、第三方法人担保、动产质押、其他不动产抵押（含二次抵押）、应收账款质押、公司股权质押等多种方式，可根据每个中小企业的具体情况灵活搭配、个性化组合。
  民生银行有关人士告诉记者，中小企业金融产品创新就是要因人而异，为中小企业不同的融资需求提供个性化的金融服务解决方案，“组合贷”产品的生命力也就在于它可以在各个层次上进行不同深度的创新。
  比如，加油站的生意都很红火，其运作也需要耗费大量运营成本，而某些刚开始运作的新加油站点，短期之内还没有实现盈利，而这时大幅增加的运营成本往往容易造成公司日常流动资金短缺，如果用加油站抵押给银行获得贷款，通常60%的抵押率难以满足其资金需求。这时，就可以充分挖掘企业潜在资源。企业到民生银行申请“组合贷”，例如，可以采用“不动产抵押+实际控制人无限责任担保+第三方法人担保”的方式，放大抵押率到80%，最大限度发挥加油站现有不动产资源的价值。
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  又如经济型酒店，大部分门店都需要5年以上才能收回投资，而目前全行业的平均毛利率却可以达到50%左右。因此，近年来经济型酒店在国内市场呈快速发展态势，而门店扩张背后却需要强有力的资金支持，仅开一家新店的物业购置成本一般就在几千万元左右。如果酒店拥有自有物业，就可以“酒店物业抵押+实际控制人无限责任担保+管理公司推荐+经营现金流监管”的模式，将抵押率放大到抵押物评估值的110%，提高贷款额度。
  再如科技型中小企业，其金融需求随成长阶段而变化：创业初期往往急需补充研发资金和创业所需的流动资金；走入正轨后往往需要扩大生产或经营的流动资金，而这两个阶段的科技型中小企业都普遍缺乏有效的抵质押物或其他担保。此时，就可以采取“实际控制人房产抵押+股权质押/应收账款质押/商标权、专利权质押”的“组合贷”方式，整合企业与实际控制人所拥有的各项资源，实现超值抵押，满足其融资需求。相关：每家中小企业都能到适合的“组合贷”
青少年活动中心  中小企业分布在三百六十行中，每个中小企业都有自身的经营模式和特点，资金需求也千差万别，传统的抵押贷款无法满足其需求。在民生银行，“组合贷”产品绝不仅仅是普通意义上的抵押贷款产品，而是着眼于每个中小企业的实际有效需求，实实在在为中小企业精打细算、充分整合利用各项资源。“组合贷”的“1+N”代表了N种操作方式，这N种可能最终都是为了提高中小企业的融资额度、让中小企业的融资需求得到最大限度的满足。让中小企业的房产实现超值抵押，这就是民生银行为每个中小企业量身定制的“组合贷”。
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