万科税收筹划案例分析
2021年第20卷第2期
万科税收筹划案例分析
□樊迪
【内容摘要】本案例分析基于2018年万科的财务数据，针对万科在筹资阶段、销售阶段以及持有阶段的生产经营情况，对万科的税收筹划进行详细的分析。分析并总结万科在这三个阶段的税收筹划中的可借鉴性方案，为其他同类房地产公
司提出有关税收筹划的宝贵意见。
【关键词】土地增值税；企业所得税；增值税；税收筹划
【作者简介】樊迪（1996 ），女，贵州遵义人，贵州财经大学硕士研究生
一、公司简介
万科于1984年成立于深圳经济特区，起初万科并没有从事房地产行业，但是经过对市场的不断探索，万科决定在1988年开展房地产业务，也就是说1988年是万科进入房地产的元年。经过三十年的不断发展，
万科已然变成了国内最具影响力的房地产企业之一。在发展区域不断扩大的背景下，万科也在不断地扩大它的业务领域，它已经不再局限于房地产及相关物业服务、租赁住宅服务的业务开发，而是将自己的定位从“三好住宅供应商”向“城市配套服务商”进行了升华。万科的这一举动，开创了房地产行业另一个的“新纪元”。
二、财务状况
2018年外部环境发生剧烈变化，宏观经济局势日趋复杂，全国商品房销售面积增速逐季放缓，行业集中度上升导致大型企业竞争更加激烈，企业转型仍面临诸多挑战。各种长短期因素交织叠加，增加了经营的复杂性和不确定性。但是由于万科在房地产行业强劲的竞争力和市场占有率，即便面对复杂的市场竞争环境，也无法阻止万科前进的步伐。从万科2016年 2018年的年报中，可以看出万科的营业收入已经从2016年的2，404亿元增加到了2，977亿元，营业利润也从2016年的3，902亿元增加到6，750亿元，万科正以势不可挡的发展趋势，向市场展示它在房地产行业的绝对实力。
三、税收筹划分析
（一）筹资阶段税收筹划。由于万科房地产建设规模大，周期长，需要大量的资金支持，从税收筹划角度出发，选择不同的筹资方式能够在很大程度上影响万科的纳税情况，由此需要从不同的筹资方式出发，去探索万科的税收筹划思路。目前万科的筹资方式有三种，分别是从企业内部税收留存利润筹
资、从金融机构机构借款筹资和从非金融机构或企业筹资。
2018年万科利用银行贷款筹资的占比为53%、利用债券筹资的占比为27%、利用其他借款方式筹资的占比为20%，
简单干净的名
的人来决定高校科研经费的流向，其意义更加重大。在项目负责人对科研经费使用的自主权不断扩大的同时，必须不断提升评审专家支撑下的立项质量，经费使用的廉政风险治理结构才能得到有效平衡。这一方面需要借助对科研管理部门加强绩效问责，倒逼高校加强对评审专家队伍的外部监督；另一方面，也需要鼓励、推动高校科研共同体自发的创新评审专家队伍治理机制。在操作层面，外部监督与内部自治可以结合起来，围绕如何建设稳定、专业的评审专家队伍，如何高效利用科研诚信信息保持队伍的动态更新与学术权威等问题，探索适合各高校实际情况的方案。
（三）加强项目参与人科研经费廉政风险的宣传和治理。正如图2和系统性腐败理论的分析所示，目前高校科研经费管理廉政风险治理中，最突出的结构问题，是分散拥有经费实际使用信息的项目参与人、供应商、媒体等，严重缺乏同其他监督主体间的信息沟通渠道，既没有被监督也无法有效参与监督。事实上，正是由于这一主体缺少成为监督力量的激励和机制，才导致其进行“逆向选择”，经常在项目负责人滥用科研经费时成为他们的帮凶。为此，有必要继续调动内外合力，一方面推动高校科研管理部门在监管项目运行过程中，注重制度与信息渠道创新，搜集、利用项目参与人、供应商和社会
相关方面的反馈来鉴定项目负责人科研诚信、系统评价项目绩效。另一方面，注重在广大科研人员，特别是年轻教师、博士后、研究生和本科生中，宣传、介绍项目参与人的权力、义务，倡导科研诚信和科研道德；为主要科研原料和服务供应商建立诚信档案，并以公开和动态调整机制激励其参与对科研经费廉政风险的治理；充分利用高校的公共关系平台，主动利用互联网和社交媒体向社会公开科研经费廉政风险治理情况，邀请、欢迎社会以及媒体参与对高校科研经费管理绩效的监督。
【参考文献】
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由此可见，万科筹资大部分都是采取向金融机构借款筹资的方式。而这种筹资方式的节税特点也在表1中得到了充分的展示，在向银行贷款的过程中，万科的长期借款很明显地高于短期借款额，这是因为2018年短期借款的利率为4.35%，而长期借款的利率为4.75%，如果万科多采用长期借款的方式，可以在税收筹划中，多增加扣除的利息费用，减少纳税支出。除此之外，万科采用长期借款的筹资方式，符合了万科建筑周期长，资金使用量大的特性，将长期且平均的利息支出，也可以减少万科的资金运作压力。
表1万科筹资阶段税收筹划情况单位：万元
2018年金额2018年可扣利息2018年节税金额短期借款10，101，917，385439，433，406109，858，352
长期借款120，929，055，4395，744，130，1331，436，032，533合计131，030，972，8246，183，563，5401，545，890，885
由此可以总结，在筹资阶段，像万科这样的房地产公司不仅需要从筹资方式上税收筹划，还要从具体的筹资方式中细化长期和短期的借款金额，使这种筹资方式不仅顺应企业的长期发展，还起到了节税的作用。
（二）销售阶段税收筹划。在万科的销售阶段中，房地产的销售定价也具有很大的节税空间。根据土地增值税的相关规定，科学的定价方式能够享受到土地增值税的相关优惠，确保房地产。
依据万科上述所公布的销售面积和销售平均单价为基础数据，针对万科在销售环节以销售定价为核心的税收筹划思路进行相关分析。在分析万科销售阶段的税收筹划思路前，需要了解土地增值税所涉及的准予扣除的项目一般有五项，分别是取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产有关的税金以及财政部针对房地产行业加计扣除的项目，计算出万科的土地增值税准予扣除金额为2，239，212万元。
现在我们以两种定价方案为研究对象，来分析万科的定价节税手段。方案一是根据万科年报中所定的单价计算应缴的土地增值税，方案二是为了进行分析假定的大于万科年报中所定的单价计算应缴的土地增值税。
方案一：销售平均单价为15，032元/平方米
方案二：销售平均单价为16，637元/平方米
表2万科方案一应缴土地增值税计算表
项目方案一方案二
年份2018年2018年销售面积（万平方米）4，037.664，037.66
销售平均单价（元）15，03216，637
销售收入（万元）6，069，5416，717，455
税前可以扣除金额（万元）2，239，2122，239，212增值额（万元）3，830，1994，478，243
增值率171.05%200.00%应缴土地增值税（万元）1，579，2181，903，222
可以从表2看出，虽然方案一和方案二的定价仅相差1 605元，但是在应缴的土地增值税上，方案二要比方案二多交32亿元。由此可以看出，万科在销售房地产的时候，进行了科学合理地定价，不仅能够提高房产的销量增加收入，也能通过做好相关的税收筹划，避免缴纳的收益丧失。
（三）持有阶段税收筹划。在万科的房产持有阶段，能够使公司依旧获利的方式，就是将自己的商铺出租，或者将自己的楼盘以公寓的方式出租给住客。与此同时，万科还具有属于自己的物业管理公司，来为这些租客提供便捷的物业管理服务。根据2018年5月新颁布的税法规定，用于出租的房产需要以租金为税基缴纳12%的房产税，而提供不动产租赁服务以及物业管理服务的公司需要分别以租金和物业管理服务费为税基分别缴纳10%和6%的增值税。由于各种服务提供的税率不同，给万科在房产持有阶段的税收筹划提供了很大的节税空间。因此，可以从万科2018年的年报中可知，万科是将物业
管理服务费从收入分解出来的，目的就是要降低租金收入的比重，提高物业管理费的比例，来实现节税。
表3万科租金收入的税收筹划情况单位：万元
项目筹划前筹划后
筹划后与
456暗示啥意思啊
筹划前比较年租金收入332，179，564331，200，000－979，564
物业服务收入0979，564979，564增值税33，217，95633，178，774－39，183
租金增值税33，217，95633，120，000－97，956
ie有些网页打不开物业服务增值税058，77458，774房产税39，861，54839，744，000－117，548
总税费合计73，079，50472，922，774－156，730
由表3可以看出，通过分解收入的方式，可以减少租金收入的比例，以此来减少租金收入来降低应缴增值税和房产税的支出，在表3中可以看到这部分减少的增值税和房产税分别为3.9亿元和11.8亿元。
而减少的这部分的租金收入以物业服务费的形式出现，根据税法规定的，不动产租赁服务和物业管理服务的增值税税率分别为10%和6%，那么就可以以这部分的收入少缴纳4%的增值税，以此减少税负。总而言之，在万科房产持有期的阶段，万科很好的利用了分解收入这一方式，为万科节省了15.7亿元的纳税支出。
四、结语
本案例分析是根据万科在筹资阶段、销售阶段、持有阶段的税收筹划作为分析对象，详细地分析了万科在三个阶段的税收筹划思路，并从实际的数据计算中看到了万科制定的税收筹划为万科节省的纳税支出效果明显，为其他房地产公司制定税收筹划方案提供了很好的建议。同时该案例分析也从侧面反映出，制定一个科学的税收筹划方案是实现企业的价值最大化的途径之一。
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筹划的浅析［J］．中国集体经济，2015，30：99 100
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