【1229】2011年终盘点：武汉楼市火爆背后
【1229】2011年终盘点：武汉楼市火爆背后【1229】2011年终盘点：武汉楼市火爆背后
分类: 未分类
日期: 2011-12-29 10:26
原文地址: blog.sina/s/blog_5211f1f10102dutd.html    2011年，武汉卖出去了多少套房子，武汉的房价是涨了还是跌了；
2011年，房地产调控背景下，谁还在买房？购房者在哪里买了房，买什么房；
2011年，投资者投资了哪里的商铺，买了什么类型的商铺；
2011年，谁是武汉楼市的销售冠军，哪些企业与楼盘登上销售前10强。
这一切的疑问，都可以通过一份“期末成绩单”到答案。
据克而瑞数据显示，2011年武汉商品房（包含商品住宅、商铺、写字楼与工业地产等，但不包含经济适用房等保障房）成交112300套，成交面积1182万平方米，同比增长7.2%；成交金额921.5亿元，同比增长18.1%；成交均价7796元/平方米，同比上涨10.2%（主要是由于商用物业的成交均价较高，而拉升整体成交均价）。
其中，商品住宅成交80237套，成交面积821万平方米，同比下滑10%；成交金额614.6亿元；成交均价7486元/平方米，同比上涨9.65%。而前10强房企的销售额近400亿元，占全市房地产销售金额的46%；销售面积近500万平方米，占全市房地产销售面积的45%。
12月29日，本报、汉网、新浪乐居与克而瑞武汉机构联合发布“2011年武汉楼市销售龙虎榜”。
榜单显示，2011年，武汉万科蝉联销售金额与销售面积的“双料冠军”。在商用地产销售榜单上，万达成为本年度销售冠军。在住宅项目方面，恒大名都、万科金城市、万科金域蓝湾、名流人和天地等二环线以外的楼盘热销。
克而瑞机构预测2012年武汉全年商品住宅供应量1400万平方米，同比增长17%。而2012年住宅成交量预计700万平方米，同比减少25%。到2012年年底全市预计存量将达1500万平方米，房价降幅将在8%-12%左右。
表1：2011年度武汉房地产企业成交金额前10强企业名称成交金额：亿元万科75.3万达72.2保利46.4福星惠誉43.9恒大36.5地产集团32.0卓尔29.2金地22.2瑞安18.4复地17.0
表2：2011年度武汉房地产企业成交面积前10强企业名称 成交面积：万平方米万科86.4地产集团75.9保利62.3恒大55.2福星惠誉44.6佳海43.9万达42.4卓尔27.7金地25.3德成控股21.5
表3：2011年度武汉商品房成交金额前10强楼盘名称成交金额：亿元武汉积玉桥万达广场 40.9汉口北国际商品交易中心 23.6万科金城市 19.9武汉天地 18.4复地东湖国际 17.0武汉中央文化旅游区 16.1光谷世界城14.6恒大名都 14.5万科红郡 14.4武汉经开万达广场 13.9
表4：2011年度武汉商品房成交面积前10强楼盘名称成交面积：万平方米佳海都市工业城39.5万科金城市 30.3恒大名都 26.4汉口北国
际商品交易中心 22.2武汉积玉桥万达广场 21.1万科红郡 15.6保利心语 14.6汉口北现代工业园14.1武汉经开万达广场14.0汉口四季美农贸城12.8
表5：2011年度武汉商品住宅成交金额前10强楼盘名称成交金额：亿元万科金城市 19.9武汉积玉桥万达广场 19.4复地东湖国际 16.0恒大名都 14.4万科红郡 14.4百瑞景中央生活区 10.8万科金域蓝湾 10.6保利心语 10.3百步亭花园 10.2万科金域华府 9.9
表6：2011年度武汉商品住宅成交面积前10强楼盘名称成交面积：万平方米万科金城市 30.3恒大名都 26.3万科红郡 15.6保利心语 13.7复地东湖国际 12.9百步亭花园12.7名流人和天地 12.1保利华都 11.8万科金域蓝湾 11.6保利海上五月花 11.4
表7：2011年武汉商用地产企业成交金额前10强企业名称成交金额：亿元万达 52.2福星惠誉 29.1卓尔 29.0利嘉 14.1瑞安 9.7汉口北信和农贸 9.1佳海 7.8汉口北华中家俱之都 7.6珩生 6.9南国置业 5.2
表8：2011年武汉商用地产项目成交金额前10强项目名称成交金额：亿元汉口北国际商品交易中心 23.4武汉积玉桥万达广场 21.5武汉中央文化旅游区16.1光谷世界城 13.9武汉经开万达广场13.9福星惠誉水岸国际 12.0武汉天地9.4汉口四季美农贸城9.1佳海都市工业城 7.8中国家俱CBD 7.6
注：上述数据来源于克而瑞武汉机构实时监测。统计截止时间2011年12月23日。榜单中的“商品房”，包括商品住宅、商铺、工业地产、车位与写字楼等。榜单中的“商用地产”，包括商服、办公、工业、仓储与物流等。
榜单解读》》
品牌房企更受青睐房屋转让合同怎么写
今年，武汉房企销售面积前10强累计销售面积485.2万平方米，占全年销售面积的43%。前10强房企销售金额393.1亿元，占全年销售金额的45%。这两组数据表明，武汉房地产行业的集中度日益提高。与2010年相比，大型房企的成交金额与成交面积均有大幅增加。上榜企业中多是上市房企或跨区域开发房企，这也表明市民购房时更看中品牌。
从行业门槛分析，去年进入前10强门槛，房企销售金额在15亿元，而今年门槛提升在20亿元左右。今年，武汉楼市分出三大阵营：第一阵营是万科、万达。两家成交金额超过70亿元；第二阵营是保利、
福星惠誉、恒大、地产集团等4家企业，成交金额超过30亿元；第三阵营是卓尔、金地等4家房企，成交金额接近或超过20亿元。
从企业名单分析，本土房企仅福星惠誉、武汉地产集团、卓尔、佳海、德成控股4家企业上榜。今年在限购的作用下，商业地产发力。作为商业地产的“黑马”卓尔集团今年一上榜就位居销售金额第6名。出自盘龙城的另一家房企——德成控股，也位居销售面积第10名。而瑞安与复地，则凭单个项目登上榜单。
二环外楼盘更畅销
幼儿学习2011年，购房者最喜欢哪些楼盘？投资者投资了哪些楼盘？
从商品住宅销售榜分析，名企项目受市民青睐，畅销楼盘大多分布在二环以外。首次置业与首次改善置业项目有7个，仅万科红郡、保利海上五月花、复地东湖国际3家为高端产品。复地东湖国际，作为曾经的“地王”大盘，今年开发商加大推盘，所以能上榜。
2022高考英语答案在商品房销售金额榜中，积玉桥万达、汉口北国际商品交易中心等6个项目以商业地产销售为主。而去年，只有两个项目以商业地产为主。这表明房地产调控后，武汉楼市开始向商业地产转型。另外，盘龙城多家专业市场上榜，也可以从中看出今年的商铺投资热。万达旗下的积玉桥万达、东沙万达、经开万达，凭借商铺、soho、写字楼等商用物业的销售，均名列前茅。
从成交区域分析，白沙洲、经开区等新兴区域崛起。例如，经开区内，万科金域蓝湾与经开万达两大项目提升了区域价值。盘龙城也是今年成交的热点区域。2006年起，该区域商品房大规模上市。而今年，随着汉正街搬迁的利好，盘龙城进入了新的发展阶段。
商业物业投资更火爆
在住宅限购背景下，商用地产开始分流投资热钱。榜单前10强商用房企总成交金额170.7亿元，占前10强房企的43%。而去年，该项占比还不到10%。克而瑞数据显示，2011年商用物业成交290万平方米，同比上涨18.4%；成交金额254亿元，同比上涨54%。
2011年，武汉的商用物业投资产品类型“百花齐放”。这些产品包括市中心黄金地段的城市综合体、盘龙城的专业市场、福星惠誉水岸国际与光谷世界城的零售商铺，以及万达与福星惠誉的SOHO、武汉天地的写字楼产品。
而商业地产中，南国置业的“首义汇”等多个商业项目上市后，该公司有望挤入前5名。
专家观点》》今年“前10强”房企卖掉了武汉一半的新房
首付比例“2011年是楼市调控年。今年房地产调控对武汉楼市产生了三大影响：首先，房价没有持续上涨。今年7月份起，武汉的商品住宅价格停涨。其次，首次置业与首次改善型置业需求持续释放，而多次改善
与高端需求下滑。最后，经济适用房大量上市。”12月27日，克而瑞华中区总经理吴洋对2011年武汉楼市作出上述总结。吴洋认为，武汉前10强房企销售金额近400亿元，占全市总销售金额的50%左右。这表明武汉房地产行业的行业集中度进一步加强。前10强房企的进入门槛也提高到20亿元。除复地与瑞安外，进入榜单的前10强房企均是多项目操作。吴洋介绍，前10强房企中，万达、卓尔、瑞安三家都是综合性项目开发，而去年此类开发企业只有万达与利嘉置业上榜。这表明今年房地
产企业转型取到了效果。此外，武汉地产集团能够上榜，主要是由于该公司开发了大量经济适用房项目。这也是武汉房企向保障房转型的代表。“从2008年以来，武汉的首次置业与首次改善产品占比保持在80%以上，而多次改善与高端产品占比仅20%左右，这也是武汉受调控影响小的原因之一。限购后，首次置业与首次改善产品，依然是武汉楼市成交的主流。”作为中部中心城市的武汉，地铁、环线等基础设施快速建设、城中村改造与旧城改造，而衍生出大量购房刚性需求；武汉房地产起步较晚，与同类二线城市相比，武汉房价处于中等水平。今年武汉楼市的另一个特点是，商业地产、工业地产成交量大幅上升。今年商用地产（包括商铺、写字楼、车位等）成交290万平方米，同比上涨18%。
市场预测》》2012年武汉楼市4大预言
盘点过去，是为了更好预测未来。对于普通购房者，更关心2012年楼市的走向，哪里的房子值得购买；对于投资者而言，哪里的商铺值得投资。当万科公开表示2012年将进入冬天模式后，武汉房企将如何应对？为此，本刊推出“2012年武汉楼市4大预言”。
预言1：房价降幅10%左右
金玉满堂40【2012预言】预计2012年武汉全年商品住宅供应量1400万平方米，同比增长17%。而2012年住宅成交量预计700万平方米，同比减少25%。到2012年年底全市预计存量将1500万平方米，房价降幅将在8%-12%。
“10月份起，全国一线城市开始大规模降价，楼市拐点形成。依照2008年楼市变动规律，预计武汉等二线城市将在明年一季度出现大规模促销。”这是克而瑞对武汉楼市的判断。
“今年11月-12月，武汉房价开始走平。近期，汉口与武昌中心区的多数楼盘低价开盘、降价销售或推特价房。”克而瑞武汉机构信息主管向娜介绍。
今年11月份底，武汉中心城区的商品住宅存量809万平方米。这一数据是武汉楼市有史以来的最高峰值。向娜认为，“存量大、供应量大、购房需求压制，这三大因素将导致武汉明年楼市的日子不好过。”预言2：120平米以下户型走俏
【2012预言】2008年，武汉的首次置业、首次改善、再次改善与高端产品需求比例依次是29%、52%、13%、6%。2010年，上述数据变成29%、52%、12%、7%。而今年限购后，四类产品的占比分别是32%、51%、10%、6%。预计明年首次置业与首次改善户型成交将持续上升。今年限购后，以
首次置业与首次改善为主的刚性需求产品，占全市住宅销售的八成以上。向娜介绍，这类产品均在120平方米以下，主要针对婚房与三口之家的换房需求。而多次改善型产品中，豪宅、140平方米以上大平层销售低迷。
向娜认为，140平方米以上户型，价格涨
跌，对成交量影响不大。即使降价，也换不来成交。预言3：武昌、汉阳、盘龙城将出现价格战
【2012预言】2012年，盘龙城楼市将持续走好，而汉阳四新板块将出现价格战。“武昌中心、汉阳四新板块、盘龙城，是今年变化最大的区域。”向娜介绍，华侨城、万达中央文化区以及滨江商务区，提升了武昌的区域形象。而多个新项目的上市，而这些新项目的品质高，使得购房者陷入纠结的艰难选择之中。
盘龙城得益于汉正街的搬迁，今年商铺销售拉动了普通住宅成交。“汉口北、五洲建材市场、四季美等，都登上今年武汉商业地产项目成交前10强。”
在汉阳四新板块，金地、绿地、朗诗、万科、招商等房企聚集。在宜居与交通优势等方面，四新板块发展潜力巨大。但明年该板块集中上市项目多，但各项目的土地成本差异大。向娜认为，这些项目将陷入定价难的尴尬局面，板块内楼盘之间的竞争更为激烈。预言4：更多房企转型商业地产或保障房
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【2012预言】2012年，武汉房企将加速向商业地产与保障房转型。商业地产与保障房，将是武汉房企转型的两条出路。据记者了解，长城建设、人信等多家房企将商业地产作为战略转型目标之一。
榜单显示，武汉地产集团位居全市房企销售面积亚军。而这主要是由于该公司开发了大量的经济适用房项目。据克而瑞数据显示，武汉地产集团今年开发的9个楼盘，共成交7271套，成交面积59.15万平方米，成交金额19.65亿元。
记者观察》》万科的房子为什么卖得好
今年，武汉万科在成交金额与成交面积上再次夺得“双料冠军”。据数据显示，今年武汉万科的销售面积在万科集团内部排名第二。在楼市调整中，为什么武汉万科依旧能逆势而动？
首先，万科坚持做最主流的市场，为普通人盖房子，并且盖有人住的房子。在户型上，以首次置业与首次改善为主；在配套上，引进学校、酒店与商业，解决业主的居住需求。在开发节奏上，武汉万科的工期与销售配合较好，万科红郡、万科金域蓝湾等多数在售项目的销售集中在今年上半年。而当下半年武汉楼市调控更加深入时，武汉万科则走得更从容、稳健。
其次，万科的产品赠送面积在8-10平方米，相当于优惠8-10万元。加上万科成熟的精装修，让业主更省心。今年，万科多次联合克而瑞进行客户研究，研究客户的购房喜好，善于抓住客户购房心理。
最后，万科的成功更得益于持续的滚动开发。与其他进入武汉开发的外来房企相比，武汉万科每年都保持多个新盘上市。而其他房企则依旧守着一两个楼盘过日子。此外，万科很注重细节。武汉楼市中，很多中小房

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