无房产证物权纠纷指导性案例
鱼片的切法无房产证物权纠纷指导性案例
案例一：
我国城市房地产管理法规定，“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”。成都市民张某以此为依据，想把4年前卖出去的一套未取得房屋产权证的经济适用房要回来，然而他打了两次官司都输了。近日，成都市中级人民法院终审结案，张某要求判决无证房屋买卖合同无效未获支持。
争议房屋是张某2002年从公司购得的一套经济适用房，但至今尚未取得房屋产权证。
2004年7月，张某将该套房屋以35.3万元卖给李某。李某支付了首付款12万元。双方约定，待卖方取得房屋产权证后，由中介公司协助买方办理公积金贷款并支付购房尾款。
房屋出卖多年后，张某想悔约。他要求法院认定其所签订的房屋买卖合同无效，但一审、二审法院均不支持他的诉请。
成都中院审理此案的审判长剖析该案，争议焦点是张某与买方及中介公司所签购房合同的效力问题。
我国实行不动产权属登记制度，但一般而言，转让未依法登记领取权属证书的房屋，并不必然导致转让合同无效。只有转让始终不能取得权属登记的房地产，如未经审批的违法建筑，或者转让未取得权属登记的房地产损害国家、集体、他人利益的，才应当认定转让合同为无效合同。
我国的城市房地产管理法中“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定，确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。这是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。该案中，张某与单位签订了购房合同，实际取得了房屋，并已付清全部房款，涉案房屋的权属明确，相关房屋权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户也均是可以完成的。
因此，在上述前提下形成的该案讼争房屋购房合同，系双方当事人的真实意思表示，且该行为并不损害国家、集体、他人和社会公共利益，故法院认定涉案购房合同有效。
案例二：
成都二手货车姜女士通过房产中介看好了某小区的一套房屋，并与房主谢某签订了房屋买卖合同，交付定金2万元。后来谢某以家人不同意为由反悔，并称房屋的房产证一直没办下来，买卖合同不生效。姜某坚持要房，谢某最后提出愿意双倍返还定金，姜女士仍不同意，姜女士咨询法律如何规定？
我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，只要双方当事人意思表示真实，且对于房产的权属情况没有误解，双方签订的合同是具有法律效力的。尽管《房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定属于行政管理性的规定。要求房屋登记机关对未取得产权证的房屋不得办理过户登记，是为了保护房屋交易当事人的交易安全所采取的的行政管理措施，并不影响当事人双方签订的房屋买卖合同的效力。
当事人之间就未取得产权证的房屋所签订的买卖合同受法律保护，当事人应当按照合同履行。如果卖方反悔，即构成违约，买方可以依据法律规定，要求卖方继续履行合同。如果买方不愿意要房的，可以要求按照合同约定双倍返还定金或者赔偿损失。
念奴娇 赤壁怀古 苏轼富丽堂皇
案例三：
1998年10月，原告甲经审批取得国有土地使用权证，1999年10月建造商住楼三层三间，但未领取过房屋所有权证。同月，原告甲与被告乙签订房屋买卖协议，约定价款30万元。协议签订后，被告乙付清房款，原告甲也将房屋交付给被告乙占有、使用，并把土地使用权证一同交付。被告乙未办理土地使用权过户手续，也未申请领取房屋产权证。2000年8月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达50万元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒绝，甲遂向法院起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。
审理结果：法院认定房屋买卖合同无效
一审法院认为，双方签订的合同因违反《城市房地产管理法》第三十七条“未取得权属证书的房地产不得转让”规定无效，双方各自返还已取得的财产，判决由甲返还20万元房款及按银行同期贷款利息，房屋归甲所有。乙对判决不服，提出上诉。二审法院审理后认为，房屋买卖合同违反法律禁止性规定，属无效合同。合同无效后，互相返还财产外，应由过错方承担因合同无效造成的损失。鉴于本案中双方均有过错且房屋已大幅增值，故损失数额可把房屋增值部分（20万元）作为计算依据。判决由乙返还房屋给甲，甲返还房款20万元坎蒂丝 斯瓦内普尔
并赔偿损失10万元。
向国旗敬礼留言本案两级审法院的判决，在认定合同无效上完全一致，所不同的是对无效合同处理结果上有异，这种处理方式在审判实务中较为常见。表面看来，两级法院认定合同无效与法有据，且二审法院判决赔偿损失，也依法保护了买受人利益，但实际上，即使把增值部分作为损失进行赔偿，对买受人利益的保护力度也是不足的，且理由也不充分。首先，在合同效力层面上看，无效处理不仅违反了诚实信用原则，也是对禁止性规范对合同效力作用的随意扩大化。其次，在结果处理上，把增值部分作为无效合同损失，混淆了有效合同损失与无效合同损失的概念，曲解了合同法第五十八条规定的法律含义，该条规定“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，是指因订立无效（可撤销）合同所受到的损失，属于是一种缔约过失责任。这种损失赔偿包括订立合同过程中的损失和履行合同过程中的损失，如返还财产所需要的运输费用、劳务费等开支。无效合同的损失不同于有效合同的违约损失，在违约损失中，可得利益属于损失的范围，而无效合同本来就不具有法律效力，当事人不可能据此获得预期的利益，因而不存在预期利益问题。 所以，在合同效力被否认后，由双方根据过错程度分担或由出卖方全额赔偿的观点是站不住脚的。对于上述案例，只有彻底从合同效力上加以纠正，才能得到公正、合法的处理。

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。