邹阿巧、张海传等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院
【审结日期】2022.06.21
【案件字号】男士生日礼物(2022)苏05民终3264号
【审理程序】二审
【审理法官】杨兵
【审理法官】杨兵
【文书类型】判决书
【当事人】邹阿巧;张海传;陈巧英;昆山市兴华房产有限公司;昆山市伊诺房产咨询有限公司
【当事人】邹阿巧张海传陈巧英昆山市兴华房产有限公司昆山市伊诺房产咨询有限公司
我的电脑打开很慢【当事人-个人】邹阿巧张海传陈巧英
【当事人-公司】昆山市兴华房产有限公司昆山市伊诺房产咨询有限公司
【代理律师/律所】徐道余上海川汇律师事务所
【代理律师/律所】徐道余上海川汇律师事务所
【代理律师】徐道余
【代理律所】上海川汇律师事务所
美国军事实力【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】邹阿巧;昆山市伊诺房产咨询有限公司
【被告】张海传;陈巧英;昆山市兴华房产有限公司
【本院观点】涉案房屋买卖合同签订于2014年7月20日，涉案房屋第六层房屋及车库贷款于2014年9月16日通过审批，涉案房屋第六层房屋及车库法院查封时间为2015年2月15日。
【权责关键词】追认催告撤销法定代理合同过错无过错合同约定第三人法定代理人当事人的陈述证明责任（举证责任）拘留限制出境诉讼请求反诉维持原判迟延履行金强制执行查封扣押冻结拍卖变卖
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【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，涉案房屋买卖合同签订于2014年7月20日，涉案房屋第六层房屋及车库贷款于2014年9月16日通过审批，涉案房屋第六层房屋及车库法院查封时间为2015年2月15日。买卖双方有充分时间办理过户手续。一审中，第三人伊诺房产公司称双方没有在贷款审批过后5个工作内进行过户的原因是“催促邹阿巧去核税，邹阿巧未配合，导致
交易无法进行”，该说法因邹阿巧并不认可，且第三人的该说法并无证据佐证，故一审法院不予采信，并无不当。涉案房屋的房产证、土地使用权证均交于伊诺房产公司保管，张海传、邹阿巧均陈述涉案房屋贷款手续由伊诺房产公司帮助办理，伊诺房产公司对此未予否认。邹阿巧称，“作为出卖一方，是希望尽快拿到购房款的，特别是邹阿巧有担保债务在身，在资产随时可能被查封或执行的情况下，更是希望可以早点完成过户交易，早点取得购房款去偿还债务的。所以只要张传海通知，邹阿巧立刻就可以配合办理过户手续，没有理由拖延”，依照常理，在此情况下，邹阿巧应催告伊诺房产公司、张海传履行涉案房屋买卖合同，但邹阿巧并未提交其催告履行的依据。因此，一审判决认为，买卖双方均未相互配合，且均未能对拖延办理过户进行充分举证并作出合理解释，双方均有过错，并无不当。邹阿巧主张张海传能够预见因邹阿巧自身债务原因可能导致涉案房屋被查封，亦未提交相关依据，因此，一审判决认为该查封并非张海传原因导致，亦不是张海传所能预见，该期间的损失不应由张海传承担，并无不当。在涉案房屋第六层房屋及车库被查封情况下，张海传行使延迟履行抗辩权，暂缓支付剩余房款，并不违反法律规定。 涉案房屋买卖合同约定的买卖标的为第六层房屋及车库、第七层房屋合计563.54m2，房屋成交总价为3100000元，其中第六层房屋及车库建筑面积分别为341.54m2、68m2，第七层房屋建筑
面积154m2，张海传已付定金为300000元，一审判决根据涉案被查封面积在房屋总面积中的占比，结合涉案房屋成交总价，考虑在查封解除后双方需要的合理准备时间，酌情以2252855元为基数，自2014年9月21日至2015年2月15日，按照中国人民银行同期贷款利率计算损失；自2021年3月14日至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算损失；上述损失由张海传与邹阿巧各自承担50%，并无不当。 综上，一审判决审判程序合法、认定事实清楚、适用法律并无不当。邹阿巧上诉理由不能成立，不予采纳。依照《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15800元，由上诉人邹阿巧负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-07-22 06:46:51
邹阿巧、张海传等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
江苏省苏州市中级人民法院紫粉底
民事判决书
(2022)苏05民终3264号
当事人 上诉人(原审被告、反诉原告)：邹阿巧。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：张海传。
委托诉讼代理人：徐道余，上海川汇律师事务所律师。
原审被告：陈巧英。
原审被告：昆山市兴华房产有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇江南春堤花苑21号702室，统一社会信用代码913205836284173542。
法定代表人：邹阿巧。
原审第三人：昆山市伊诺房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇时家园6号楼106室，统一社会信用代码91320583673922800Q。
法定代表人：王亚莉，该公司经理。
审理经过 上诉人邹阿巧因与被上诉人张海传、原审被告陈巧英、昆山市兴华房产有限公司、原审第三人昆山市伊诺房产咨询有限公司(以下简称伊诺房产公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2021)苏0583民初9483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月21日立案受理后，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 邹阿巧上诉请求：１.撤销江苏省昆山市人民法院(2021)苏0583民初9483号民事判决第四项，改判张海传赔偿邹阿巧损失(以2,800,000元为基数，自2014年9月21日至实际付清之日止按照年息24%计算损失)；２.一审、二审诉讼费用由张海传承担。事实和理由：一、张海传违约行为造成邹阿巧实际损失，邹阿巧并无过错，一审法院认定邹阿巧应分担责任，没有依据。一审判决所述“双方未能相互配合，且均未能对拖延办理过户进行充分举证作出合理解释，本院认为双方均有过错”，系明显的举证责任分配错误和事实审查错误。根据邹阿巧与张传海于2014年7月20日签订《房屋买卖成交合同》约定，双方应于银行贷款审批通过后5个工作日内进行产权过户，且张传海于过户当日将剩余
购房款一次性向邹阿巧支付。实际上，张传海早在2014年9月16日就获得审批通过贷款申请，但其一直隐瞒该事实，未通知邹阿巧办理过户手续也未支付剩余购房款。申请贷款、通知并办理过户都是买受人即张传海的义务，张传海在一审中未能证明其已通知邹阿巧办理过户，未能及时办理是因邹阿巧的过错，则其就应当承担举证不能的法律后果，承担邹阿巧的全部损失。邹阿巧在签订合同时，已将产权证交给张传海保管，申请贷款和办理过户等各项手续也是张传海委托中介办理。并且，邹阿巧作为出卖一方，是希望尽快拿到购房款的，特别是邹阿巧有担保债务在身，在资产随时可能被查封或执行的情况下，更是希望可以早点完成过户交易，早点取得购房款去偿还债务的。所以只要张传海通知，邹阿巧立刻就可以配合办理过户手续，没有理由拖延。二、邹阿巧因张传海的违约行为受到的实际损失，远超一审反诉请求，邹阿巧要求张传海赔偿年息24%损失，并无不当。首先，案涉房屋从合同签订至今，一直由张传海使用，张传海多年来，未支付购房款也未支付租金，根据合同约定，欠付租金至今至少84万，张传海应当向邹阿巧赔偿自2014年7月20日至今的租金损失。其次，在2014年9月21日至2015年2月15日长达5个月时间内，案涉房屋都是可以正常交易的，但是张海传故意隐瞒和拖延，迟迟不办理过户，导致邹阿巧无法变现偿债，最终该房屋被他案债权人申请查封，无法正常过户。但即便该房屋被法院查封，
也是可以正常交易的，只要张传海将剩余购房款支付给邹阿巧，邹阿巧偿还完毕债务后向申请解封，或者张传海直接将剩余购房款支付至人民法院账户，也可以实现解封后过户，但张传海都没有选择如此，导致邹阿巧承担了24%每年的高额债务利息。所以，张传海应当向邹阿巧赔偿该部分利息损失。邹阿巧在出卖该房屋时，已经将自身将承担保证责任，所以卖房偿债，否则该房屋可能被查封拍卖，同时需要承担年息24%的高额利息等情况全部告知了张传海，所以张传海应当预见自己的违约行为导致邹阿巧承担年息24%利息，须承担赔偿责任。所以，邹阿巧的实际损失是远超年息24%利息损失的，造成该部分损失的原因都是因为张传海怠于履行约定，拖延办理过户和付款手续，故邹阿巧要求张传海赔偿年息24%的利息损失，合理公平。三、案涉房屋被法院查封，并非张传海不支付购房款的理由，相反如果张传海及时支付购房款，就不会发生查封和邹阿巧承担高额利息等事件。本案纠纷产生的原因就是张传海故意拖延履行合同付款义务长达5个月，邹阿巧无法及时获得购房款去偿债，致使案涉房屋被其债权人申请查封，查封后张传海又以此作为理由，拒绝支付剩余购房款，从而免费占有使用该房屋长达7年之久。如今张传海已偿还担保债务，案涉房屋查封已解，并且该房屋房价上涨，故现在张传海要求房产过户，承担轻微赔偿责任后即可获得巨大增值收益。一审法院所述，案涉房屋查封期间，无法正常交易，但2014
年9月16日贷款审批就已经通过，距离查封之日相隔5月之久，这5个月足够办理放款和过户手续，之所以没办成，都是因张传海的故意违约行为导致，与邹阿巧无关。即便房屋被查封，也不影响张传海履行付款义务，其将购房款支付给邹阿巧或者人民法院账户，都可以完成解封并过户。所以案涉房屋的查封与张传海故意违约有直接关联，查封也并非张传海不支付购房款的理由，相反如果其及时支付购房款，就不会有后续的各项矛盾产生，所以在2015年2月16日至2021年3月14日查封期间内，张传海也应当承担邹阿巧的利息损失。
二审被上诉人辩称 张海传答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回邹阿巧全部上诉请求，维持一审判决。
原告诉称 张海传向一审法院提出诉讼请求：1、判令邹阿巧、陈巧英、昆山市兴华房产有限公司协助张海传将位于昆山市玉山镇柏芦中路503号第六层、昆山玉山镇柏芦中路503号汽车库、昆山玉山镇柏芦中路503号第七层房产登记到原告名下；2、判令本案诉讼费、保全费、保函费、公告费由邹阿巧、陈巧英、昆山市兴华房产有限公司承担。
邹阿巧向一审法院提出反诉请求：1、判令调整邹阿巧与张海传签订的房屋买卖合同
的房屋出售价格及付款时间和方法；2、判令张海传赔偿损失(自2014年9月21日起至付清其余房款之日止按照24%每年计算，暂计4900000元)；3、本案诉讼费由张海传承担。
一审法院查明 一审法院认定事实：邹阿巧与陈巧英于1970年10月25日登记结婚。昆山市兴华房产有限公司成立于1997年7月23日，其股东为邹阿巧、陈巧英，邹阿巧为法定代表人。
汤灿已死 昆山市玉山镇柏芦中路503号第七层房屋登记所有权人为昆山市兴华房产有限公司(昆房权证玉山字第某某)，房屋建筑面积为154平方米，登记时间为2002年。昆山市玉山镇柏芦中路503号第六层房屋及车库登记所有权人为邹阿巧(昆房房权证玉山字第某某)房屋及车库建筑面积分别为341.54平方米、68平方米，登记时间为2002年。
张海传于2014年4月1日起租赁上述涉案房屋。2014年7月20日，张海传(乙方，买方)与邹阿巧(甲方，卖方)在第三人伊诺房产公司的居间下签订《房屋买卖成交合同》，约定：甲方同意将柏庐芦中路505号第七层、第六层(房屋产权证号10××15、10××14，建筑面积341.54+154m2)，车库68m2房屋出售给乙方；房屋成交总价为3100000元，乙方于合同签订之时支付甲方购房定金300000元，甲、乙双方约定于乙方银行贷款审批通过5个工
作日内进行产权过户，过户当天乙方将贷款以外的房款一次性付给甲方，甲方收到全部房款之时交房给乙方，乙方贷款由乙方自己办理，交易过程中产生的任何费用均由乙方承担。上述《房屋买卖成交合同》落款甲方处由邹阿巧签名，乙方处有张海传签名，中介方孙虎签名。
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