房地产开发企业增值税的相关规定
房地产开发企业增值税的相关规定
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》、《财政部国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）、《国家税务总局公告2016年第18号》、《财政部国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）等文件规定，整理如下，供大家学习、交流、点评。
一、纳税义务时间问题
财税【2016】36号附件1第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。　取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。
发生应税行为是前提，项目已开始建造，双方就具体交易签订合同，不论是否已交付，应税
行为已发生。这是货物销售、营改增业务的通用规则。
一个前提：发生应税行为。
三个时点：一是收讫销售款；二是取得索取销售款凭据；三是先开具发票（预收款发票除外）。
收款和开票，均是以发生应税行为作为前提的，不要被先开票这句话误导，而否定发生应税行为这个前提条件。不能把先开具发票作为确认纳税义务发生的唯一条件。
在此前提下，收讫、索取、开票三个条件，按孰先原则确认纳税义务发生时间。
所以，房地产公司按照交房或提前开票（即开具带税率的发票），确定纳税义务发生，停止预缴，按适用税率、在销售额中对应扣减土地价款计算申报增值税。具体纳税义务时间为：
1.房地产开发企业纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，先开具发票的，为开具发票的当天。
2、未开具发票的，以房产买卖合同上约定的交房时间为纳税义务发生时间；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间纳税义务发生时间。
3、（安徽国税）因房地产开发企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；
4、(安徽国税)因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。
对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产，房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。
标注：安徽国家的理解更全面一些，而且对于房地产开发企业原因延迟交房的，规定以实际交房时间，突破了形式上的“保护税款征收”的优先观念，同时对于非买卖情形下以不动产权属变更作为义务发生时间，这也有利于纳税人的实际行为发生为前提。
二、商品房销售包括商品房现售和商品房预售。电脑系统如何重装
（一）商品房现售
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第七条的规定，商品房现售应当符合以下条件：高速路免费时间规定2023
1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
电脑音箱嗡嗡响3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4.已通过竣工验收；
5.拆迁安置已经落实；
6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
7.物业管理方案已经落实。
（二）商品房预售
商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号修改发布）第五条的规定，商品房预售应当符合以下条件：
1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
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2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（一）、期房：凡是购房合同没有明确采用直接收款方式的，一律按预收款方式认定，实际收到预收款时开具编码为'602’、税率为'不征税’的普通发票，按规定预缴税款，不征税发票不用于购房着办理契税申报和产权登记手续；先开具适用税率增值税发票的，以发票开具时间为纳税义务发生时间。
（二）、现房：现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率征增值税。”
问：现房销售是否要按3%预缴增值税?
“现房销售是指，在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率征税。”
项目开建、允许预售后，未实际交付业主的，不论现房、期房，都应属于以预收款方式销售不动产。
这个解答至少说明，开发项目竣工验收后，达到实际交付条件时销售的，不需预缴，应按适用税率征税。
（三）、 为什么以实际交付房屋为纳税义务发生时间确认原则?
以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：
一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题;如何上传音乐
二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题(如果按收到
房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象)。
三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。”
按以上解释可知：1)承认预缴与纳税义务发生时间并不明确;2)只是为了计算税款的匹配，并未更多地从36号文件纳税义务确认规则上来考虑;3)只是考虑了前期税负重(超3%预缴)，而未考虑有些项目实际税负可能不超3%。
三、如果发生应税行为这个前提发生变化，即未按合同约定交房，如何处理？
1.提前交房：合同约定时间与实际交房时间孰早原则。
小鱼儿与花无缺主题曲具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。
2.延迟交房：房企原因，实际交房时间；业主原因，合同约定交房时间
安徽国税：增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行为。对以买卖方式转让
的不动产，应对照《商品房买卖合同》上约定的交房时间，房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交付时间作为纳税义务发生时间。因房地产开发企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；

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