国税发[2006]187号房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知_百...
国税发[2006]187号房地产开发企业⼟地增值税清算管理
有关问题的通知
国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知
国税发〔2006〕187号
全⽂有效成⽂⽇期：2006-12-28
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各省、⾃治区、直辖市和计划单列市地⽅税务局，西藏、宁夏⾃治区国家税务局：
  为进⼀步加强房地产开发企业⼟地增值税清算管理⼯作，根据《中华⼈民共和国税收征收管理法》、《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
  ⼀、⼟地增值税的清算单位
  ⼟地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项⽬为单位进⾏清算，对于分期开发的项⽬，以分期项⽬为单位清算。
  开发项⽬中同时包含普通住宅和⾮普通住宅的，应分别计算增值额。
  ⼆、⼟地增值税的清算条件
  （⼀）符合下列情形之⼀的，纳税⼈应进⾏⼟地增值税的清算：
  1.房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的；
  2.整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的；
  3.直接转让⼟地使⽤权的。
  （⼆）符合下列情形之⼀的，主管税务机关可要求纳税⼈进⾏⼟地增值税清算：
  1.已竣⼯验收的房地产开发项⽬，已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例在85%以上，或该⽐例虽未超过85%，但剩余的可售建筑⾯积已经出租或⾃⽤的；
  2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
  3.纳税⼈申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的；
  4.省税务机关规定的其他情况。
  三、⾮直接销售和⾃⽤房地产的收⼊确定
  （⼀）房地产开发企业将开发产品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、换取其他单位和个⼈的⾮货币性资产等，发⽣所有权转移时应视同销售房地产，其收⼊按下列⽅法和顺序确认：
  1.按本企业在同⼀地区、同⼀年度销售的同类房地产的平均价格确定；元旦放几天
  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
  （⼆）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业⾃⽤或⽤于出租等商业⽤途时，如果产权未发⽣转移，不征收⼟地增值税，在税款清算时不列收⼊，不扣除相应的成本和费⽤。
  四、⼟地增值税的扣除项⽬
  （⼀）房地产开发企业办理⼟地增值税清算时计算与清算项⽬有关的扣除项⽬⾦额，应根据⼟地增值税暂⾏条例第六条及其实施细则第七条的规定执⾏。除另有规定外，扣除取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额、房地产开发成本、费⽤及与转让房地产有关税⾦，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
  （⼆）房地产开发企业办理⼟地增值税清算所附送的前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施费、开发间接费⽤的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地⽅税务机关可参照当地建设⼯程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、⽤途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位⾯积⾦额标准，并据以计算扣除。具体核定⽅法由省税务机关确定。
  （三）房地产开发企业开发建造的与清算项⽬配套的居委会和派出所⽤房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热⼒站、⽔⼚、⽂体场馆、学校、幼⼉园、托⼉所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
  1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费⽤可以扣除；
  2.建成后⽆偿移交给政府、公⽤事业单位⽤于⾮营利性社会公共事业的，其成本、费⽤可以扣除；
  3.建成后有偿转让的，应计算收⼊，并准予扣除成本、费⽤。
  （四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费⽤可以计⼊房地产开发成本。
  房地产开发企业的预提费⽤，除另有规定外，不得扣除。
  （五）属于多个房地产项⽬共同的成本费⽤，应按清算项⽬可售建筑⾯积占多个项⽬可售总建筑⾯积的⽐例或其他合理的⽅法，计算确定清算项⽬的扣除⾦额。
  五、⼟地增值税清算应报送的资料
  符合本通知第⼆条第（⼀）项规定的纳税⼈，须在满⾜清算条件之⽇起90⽇内到主管税务机关办理清算⼿续；符合本通知第⼆条第（⼆）项规定的纳税⼈，须在主管税务机关限定的期限内办理清算⼿续。
  纳税⼈办理⼟地增值税清算应报送以下资料：
  （⼀）房地产开发企业清算⼟地增值税书⾯申请、⼟地增值税纳税申报表；
  （⼆）项⽬竣⼯决算报表、取得⼟地使⽤权所⽀付的地价款凭证、国有⼟地使⽤权出让合同、银⾏贷款利息结算通知单、项⽬⼯程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收⼊、成本和费⽤有关的证明资料；
  （三）主管税务机关要求报送的其他与⼟地增值税清算有关的证明资料等。
  纳税⼈委托税务中介机构审核鉴证的清算项⽬，还应报送中介机构出具的《⼟地增值税清算税款鉴证报告》。
  六、⼟地增值税清算项⽬的审核鉴证
  税务中介机构受托对清算项⽬审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
  税务机关要对从事⼟地增值税清算鉴证⼯作的税务中介机构在准⼊条件、⼯作程序、鉴证内容、法律责任等⽅⾯提出明确要求，并做好必要的指导和管理⼯作。
  七、⼟地增值税的核定征收
  房地产开发企业有下列情形之⼀的，税务机关可以参照与其开发规模和收⼊⽔平相近的当地企业的⼟地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收⼟地增值税：
  （⼀）依照法律、⾏政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
  （⼆）擅⾃销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
  （三）虽设置账簿，但账⽬混乱或者成本资料、收⼊凭证、费⽤凭证残缺不全，难以确定转让收⼊或扣除项⽬⾦额的；
  （四）符合⼟地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算⼿续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
  （五）申报的计税依据明显偏低，⼜⽆正当理由的。
  ⼋、清算后再转让房地产的处理
  在⼟地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税⼈应按规定进⾏⼟地增值税的纳税申报，扣除项⽬⾦额按清算时的单位建筑⾯积成本费⽤乘以销售或转让⾯积计算。
  单位建筑⾯积成本费⽤=清算时的扣除项⽬总⾦额÷清算的总建筑⾯积
  本通知⾃2007年2⽉1⽇起执⾏。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
解读：
通知主要明确了以下⼋个⽅⾯的内容：
⼀、明确了房地产开发企业⼟地增值税的清算单位
《通知》规定：⼟地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项⽬为单位进⾏清算，对于分期开发的项⽬，以分期项⽬为单位清算。
这⼀规定是根据《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》第⼋条“⼟地增值税以纳税⼈房地产成本核算的最基本的核算项⽬或核算对象为单位计算”的规定，结合房地产开发企业围绕房地产开发项⽬进⾏开发销售的经营特点，对清算单位进⼀步明确，⽅便基层税务机关操作。其中“国家有关部门审批的房地产开发项⽬”，⼀般应同时具备⼟地使⽤权证、建设⽤地规划许可证、建设⼯
程规划许可证、建筑⼯程施⼯许可证、商品房销（预）售许可证。关于对分期项⽬的理解，符合下列情形之⼀的，应视为分期项⽬： 1、同⼀开发项⽬内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收⼊和扣除项⽬的； 2、同⼀开发项⽬内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。对未经政府部门批准，企业⾃⾏分期开发的项⽬，或者政府各部门审批的项⽬不⼀致的，应当实地审核察看，结合企业财务核算、政府部门审批、备案的项⽬登记表，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位。
《通知》再次重申，开发项⽬中同时包含普通住宅和⾮普通住宅的，应分别计算增值额。
⼆、进⼀步细化了⼟地增值税的清算条件
《财政部国家税务总局关于⼟地增值税若⼲问题的通知》（财税[2006]21号）第三条第三款规定：对已竣⼯验收的房地产项⽬，凡转让的房地产的建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例在85%以上的，税务机关可以要求纳税⼈按照转让房地产的收⼊与扣除项⽬⾦额配⽐的原则，对已转让的房地产
进⾏⼟地增值税的清算。对房地产开发项⽬的⼟地增值税管理，⼀般采取先预征后清算的办法，房地产开发企业通过按预征率征收的税款与实际清算的应纳税款对⽐，当应纳税款⼤于预征税款时，纳税⼈往往采取拖延清算或故意不清算的⽅式占⽤税款。《通知》进⼀步明确规定了房地产开发项⽬应当清算的情形：  1.房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的；2.整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的；3.直接转让⼟地使⽤权的。还明确规定了可以清算的情形：1.已竣⼯验收的房地产开发项⽬，已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例在85%以上，或该⽐例虽未超过85%，但剩余的可售建筑⾯积已经出租或⾃⽤的；　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税⼈申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的；4.省税务机关规定的其他情况。以上规定是对财税[2006]21号⽂件规定的可清算条件进⼀步补充和细化，这⼀规定可以防⽌房地产企业在开发项⽬实质上已经具备清算条件的情况下，不办理清算来拖延缴纳⼟地增值税的⾏为。
三、明确了视同销售⾏为和⾃⽤房地产的计税处理规定
《通知》规定：房地产开发企业将开发产品⽤于职⼯福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资⼈、抵偿债务、换取其他单位和个⼈的⾮货币性资产等，发⽣所有权转移时应视同销售房地产。
对视同销售⾏为要确认应税收⼊，确认收⼊的⽅法为：1.按本企业在同⼀地区、同⼀年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
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对房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业⾃⽤或出租等商业⽤途时，如果产权未发⽣转移，既不作应税收⼊，也不扣除相应的成本费⽤。
四、明确了扣除项⽬的五项规定
⼀是明确清算时对扣除项⽬须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产项⽬开发周期⼀般较长，企业由于种种原因或出于偷逃税款的⽬的，出现因资⾦周转困难⽽导致取得票据凭证不及时，甚⾄有取得或真票假开的⾏为，这⼀规定对企业取得的扣除项⽬凭证管理提出了严格的要求，为此，企业必须加强对有效凭证的管理。
关于合法有效凭证，应把握以下⼏项原则：
韵达快递价格查询（1）对⽅单位是经营性质企业，必须提供税务局监制的发票。
（2）对⽅单位是⾏政机关或政府⾏政管理机构，属于⾏政性收费的应提供⾏政事业性收据，属于服务性收费的应提供税务局监制的发票。
腌黄瓜怎么腌好吃又脆（3）对征地及拆迁补偿费⽤，要有证明该项费⽤发⽣的书⾯凭证（如合同、协议、收据等），应具备对⽅单位或个⼈签章的要件（如相应的收款专⽤发票、个⼈签章的收条、⾝份证
复印件等）。
（4）⽀付给的，⽀付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外⽅公司的签收单据或出具的公证证明。单位和个⼈从中国取得的与纳税有关的发票或者凭证，税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供公证机构或者注册会计师的确认证明，经税务机关审核认可后，⽅可作为合法的记账核算凭证。
（5）其他符合相关税收政策的会计凭证。如企业⽀付的⼯资⽀出，应根据⼯资发放表（收款⼈签字确认或银⾏⽀付证明）结合劳动合同等进⾏确认。
⼆是规定可以核定“四项开发成本的单位⾯积⾦额标准”。在房地产项⽬开发过程中，部分房地产开发企业与施⼯单位联合，虚增开发成本；企业将管理费⽤混⼊开发间接费⽤，由于项⽬开发涉及的业务量多，资⾦往来频繁，税务机关核实难度较⼤。为此，《通知》规定：房地产开发企业办理⼟地增值税清算所附送的前期⼯程费、建筑安装⼯程费、基础设施费、开发间接费⽤的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地⽅税务机关可参照当地建设⼯程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、⽤途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位⾯积⾦额标准，并据以计算扣除。按照《通知》规定，当税务机关结合当地定额标准认为对四项开发成本不实的，就可以按照规定进⾏核定，既解决虚列成本问题，⼜提⾼⼯作效率。
三是明确了特殊⽤途的配套设施征税规定。对于与清算项⽬配套的居委会和派出所⽤房、会所、停车
场（库）、物业管理场所、变电站、热⼒站、⽔⼚、⽂体场馆、学校、幼⼉园、托⼉所、医院、邮电通讯等特殊⽤途的公共设施，按产权、转让的性质进⾏界定：  1.对于建成后产权属于全体业主所有的，或⽆偿移交给政府、公⽤事业单位⽤于⾮营利性社会公共事业的，其成本、费⽤可以扣除，不计征应税收⼊。2.对于建成后有偿转让的，应计算收⼊，并准予扣除成本、费⽤。房地产开发企业开发的部分配套设施，如车库（位）、杂物间等，有的按照政策规定不能办理产权登记，如果转让不能办理产权登记的配套设施使⽤权且使⽤年限和房地产的使⽤年限相同，且使⽤者享有占有、使⽤、收益或处分的权利，其取得的收⼊应⼀并计房地产开发销售收⼊，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费⽤，按规定计算征收⼟地增值税。　
四是明确了装修费⽤可以计⼊房地产开发成本。对房地产开发企业的预提费⽤，除另有规定外，不得扣除。
五是明确了属于多个房地产项⽬共同的成本费⽤，应按清算项⽬可售建筑⾯积占多个项⽬可售总建筑⾯积的⽐例或其他合理的⽅法，计算确定清算项⽬的扣除⾦额。
关于多个房地产项⽬共同的成本费⽤分摊规定，《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》第九条规定：纳税⼈成⽚受让⼟地使⽤权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项⽬⾦额的确定，可按转让⼟地使⽤权的⾯积占总⾯积的⽐例计算分摊，或按建筑⾯积计算分摊，也可按税务机关确认的其他⽅式计算分摊。
五、规定了清算应报送的资料和清算期限
对于符合清算条件应进⾏清算的企业，在满⾜清算条件之⽇起90⽇内到主管税务机关办理清算⼿续；对于可以进⾏清算的企业须在主管税务机关限定的期限内办理清算⼿续。
六、明确了核定征收的五种情形
为进⼀步强化⼟地增值税清算管理，堵塞征管漏洞，防⽌纳税⼈采取不清算或故意拖延清算的⾏为，结合⼟地增值税的管理特点，《通知》规定：房地产开发企业有下列情形之⼀的，税务机关可以参照与其开发规模和收⼊⽔平相近的当地企业的⼟地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收⼟地增值税：
（⼀）依照法律、⾏政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
全国一卷英语（⼆）擅⾃销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

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