2022年房地产市场发展形势分析
2022 年房地产市场发展形势分析
房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资(含投机)购房盛行，消 费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说， 2022 年 10 月以前，无论 是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或者是长沙、南京、重庆、武汉、 广州鞋批发北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时 期。
从 2005 年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、 增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次 加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到    2022 年 9 月 27 日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的 39  号令(236 号文)，两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间 持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑， 2022  年，中国房地产市场很关键的一年。
宏观调控得到落实执行
但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯 性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开辟商未完工项目的继续，使 得 2022 年特别 2022 年上半年的各地市场热点区域增多。
正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延， 使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，再也不是城中、城东独领风骚，  城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。
无非，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得 城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着 热点丧失或者减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。

国土资源部有关负责人就 39 号令土地供应调控的相关政策向记者做  进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证 住宅用地需求，特殊是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定， 必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其
中廉租住房、经济合用 住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地 的 70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供  地计划的廉租住房用地和经济合用住房用地。对未完成供内江景点地计划的，第四 季度不得供应其他商品住宅用地。
毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学 化、合理化： 70/90 新政的影响将逐步体现， 90 平米以上房型将继续向节 约面积发展。
在长沙，从 2000 年本人曾经服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始 到 2022 年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预 见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将浮现分水岭。而其实， 这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别市长热线12345能解决什么问题墅等高档住宅市场相对刚 性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。
同时，另一方面，将进一步落实宏观调控政策和住房保障，不断完善 市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并 加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。
保障性住房开辟规模增加
目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为 住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。

2022 年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、合用住房和中低 价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品 供应的相对照例将增加。另一方面，由于预期改变，投资(投机)需求和 自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出 现进一步观望，进而浮现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程 度的缓减。
高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或者相对均衡市 场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿 地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。
政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房， 力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低  总价房屋产品供应将增加。
在开辟规模方面，将导致部份原本新立项、新投资的非保障性住房开 发规模下降。同时，受宏观调控特别是土地、金融等新政策影响，保障性 住房的开辟规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或者把多 期并拢来开辟。
项目开辟和上市速度将加快，普通较难再现大规模、大面积的捂盘、 囤房、惜售现象。
房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相 对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业 五年级信息技术教学计划地产房屋及城区部份豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。
因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或者“常利时 代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

市场竞争更趋激烈
房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场 竞争激烈化，外资(或者外资背景)开辟商、投资者(含基金)将加大力度、 加快速度进入市场或者扩张。
在运作方面，房地产开辟企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。 房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开辟规模化趋势将加强。
从 2022 年 11 月 1 日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利 用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块 规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积普通会在 100—200 亩之间。浮现“地王”的比率相对要减少。
同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将 加强，房地产市场(含土地市场)将进一步得到规范。
在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能 实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、 总价适当的品牌企业开辟的中档或者中偏高档产品将最受欢迎。
无非，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日益激烈，促 使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念 等方面的创新。
其次，一如长沙定位于建成为一个山清水秀的夸姣家园一样，随着公 众对人居环境的要求
不断提高，各城市更将不遗余力地保护生态环境，各 楼盘必不断提高消费者的产品品质，提高人居环境。即使是小户型、经济 合用房等保障住性房，这一要求也将成为基本要求，总体趋势也不会改变，战鸟 只是相对程度不同罢了。

房地产市场竞争日益激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速 度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注 重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠“概念”、“销控” 吃饭、全面采取尾随策略就能赢的局面，将逐步被打破。
在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房获 得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市 场整体的过大冲击，但无疑对房价的变化构成不少的冲击。因为，往往  30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他 70%的非炒房购 房者追涨房价。同样，一旦 30%的炒房者退出市场，甚至只要 10%—20%的 异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房 者追跌房价。而且，往往是，大部份消费者看跌时，房价下跌的速度远要 比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有“传染性”。因此，房市要当 折服的反义词心、提防阶段性需求休克进而购买休克的
情况浮现。
将批准预售量与销售量进行对照分析，以不少城市的近几年情况来看， 商品房开工、批准预售量明显大于商品房实际销售量，增长幅度也要高，  而房地产市场预期的改变更促使需求暂时减少。因此，各城市(特别长沙、 北海等自身城市人口购房支付力和本地开辟商实力有限的城市)要防止可 能浮现供大于求、烂尾楼、过多房屋空置等情况。
同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济合用 住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。
无非，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期 改变，市场观望，保障性需求中的一部份仍可能在短期内被抑制。别墅等 高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求可能被

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