西安世城置业有限责任公司、刁文静等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】陕西省咸阳市中级人民法院
【审理法院】陕西省咸阳市中级人民法院
【审结日期】2021.09.17
【案件字号】(2021)陕04民终2067号
【审理程序】二审
【审理法官】庞宏赵国华张丽艳
【审理法官】庞宏赵国华张丽艳
【文书类型】判决书
【当事人】西安世城置业有限责任公司咸阳分公司;刁文静;西安世城置业有限责任公司
【当事人】西安世城置业有限责任公司咸阳分公司刁文静
【当事人-个人】刁文静
【当事人-公司】西安世城置业有限责任公司咸阳分公司西安世城置业有限责任公司
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【法院级别】中级人民法院 独身
【原告】西安世城置业有限责任公司咸阳分公司
【被告】刁文静;西安世城置业有限责任公司
【本院观点】本案争议的焦点为：1、原审认定上诉人西安世城置业有限责任公司咸阳分公司交房时间是否正确； 2、原审认定的上诉人合理延期交房天数为70天是否合理；3、上诉人是否应当承担延期交房的违约责任。上诉人作为房地产开发企业，应对上述所称不利因素有合理预估，并根据高考、政府车辆限行等原因及时采取调整相应工序等解决问题，以上因素不能认定为不可抗力因素，不能作为延迟交房理由。《装修审批表》是业主为装修提交给物业公司的审批表，其主要作用在于物业公司的审核，在注明“用沙子、水泥冲抵延迟交房费用”一栏中，明确记载为审核意见，并无被上诉人签字，而被上诉人签字的最后一栏为装修保证事项。
【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定新证据诉讼请求维持原判查封
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【本院查明】原审法院审理查明：被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司与原告刁文
静于2015年8月9日签订《西咸新区商品房买卖合同》，约定：原告购买被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司开发的位于咸阳市XX路XX城XX栋XX单元XX层XX号住宅一套；房款总价为470000元；被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司应当在2016年6月30日前向原告交付商品房；如遇不可抗力，不可控原因，可据实予以延期；逾期未交付商品房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司按日计算向买受人支付全部已付款1‱的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。双方签订的《西咸新区商品房买卖合同》于2015年8月11日在陕西省西咸新区沣西新城建设环保局备案。原告刁文静按约支付房款。
【本院认为】本院认为，本案争议的焦点为：1、原审认定上诉人西安世城置业有限责任公司咸阳分公司交房时间是否正确；2、原审认定的上诉人合理延期交房天数为70天是否合理；3、上诉人是否应当承担延期交房的违约责任。 关于交房时间及逾期交房违约金一节，上诉人在原审提交了其在《咸阳日报》刊登交房公告等证据证明被上诉人存在逾期收房的情形，原审法院结合双方当事人提交的证据认为应当以房屋钥匙交付的时间作为本案的交房时间，符合本案的客观实际。在上诉人无新证据的情况下，本院对此节认定予以确
认。 关于原审认定的上诉人合理延期交房天数为70日是否合理的问题。上诉人称逾期交房是由于受到高考、雨雪天气、政府车辆限行、政府禁土令、结构设计变更等不可控制及不可抗力的因素影响所造成的，不应当承担违约责任。本院认为，上诉人作为房地产开发企业，应对上述所称不利因素有合理预估，并根据高考、政府车辆限行等原因及时采取调整相应工序等解决问题，以上因素不能认定为不可抗力因素，不能作为延迟交房理由。原审又基于咸阳市人民政府实施“冬防”期间污染防控确实对工程施工期限造成一定影响，综合考量确定70日的可迟延交付期限基本合理，并无不当。 上诉人主张在实际交房时其已与被上诉人达成用水泥、沙子冲抵延迟交房费用的合意，且被上诉人已经实际领取沙子、水泥并用于自家装修，上诉人不再承担延迟交房的违约责任。本院认为，《装修审批表》是业主为装修提交给物业公司的审批表，其主要作用在于物业公司的审核，在注明“用沙子、水泥冲抵延迟交房费用”一栏中，明确记载为审核意见，并无被上诉人签字，而被上诉人签字的最后一栏为装修保证事项。故原审认为双方对于“用沙子、水泥冲抵延迟交房费用”并未达成合意，而认定从违约金中扣除沙子、水泥价款符合常理，并无不当。 综上，上诉人关于不应承担逾期交房违约责任的主张，因无法律及事实的支持不予采信，原审判处适当，并无不妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费444元，由上诉人西安世城置业有限责任公司咸阳分公司承担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 02:29:18
【一审法院查明】、原审认定上诉人因不可控制、不可抗力因素导致延迟交房天数为70日的事实错误。涉案项目在建过程中，先后遭遇中高考停工、停电停工、雨雪、高温低温天气停工、政府车辆限行停工、政府禁土令停工等不可控制、不可抗力因素导致逾期交房天数为469天，远远超过70天，故上诉人可据实顺延交房日期。3、原审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致合损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。被上诉人在收到交房通知后，应当积极采取收房措施，对于因自身原因而没有收房所造成的损失，被上诉人无权向上诉人主张应由被上诉人自行承担。综上，原审判决认定事实错误、适用法律错误，应依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
【一审法院认为】原审法院认为，被告世城咸阳分公司与原告签订的《西咸新区商品房买卖合同》，是在双方各自意思支配下达成一致后签订，不违反法律规定，且已办理了备案
登记，为有效合同，原、被告均应严格履行。被告世城咸阳分公司未按照约定期限交付房屋，直到2017年12月10日签订《物业管理服务协议书》，才完成房屋交付。《西咸新区商品房买卖合同》约定逾期交付房屋，被告世城咸阳分公司应从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止以原告已付房款按每日1‱承担违约金，但双方约定遇不可抗力、不可控原因，可据实予以延期。咸阳市人民政府实施“冬防”期间污染防控，确实对工程施工期限造成一定影响，被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司与承建单位相互配合适时调整工作，故而在综合考量各种因素后，确定被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司交付房屋可推后70日，违约金计算为21432元。在《装修申请审批表》中有原告签字认可“沙子、水泥40袋已领”、“用沙子、水泥冲抵迟延交房费用”的内容，关于沙子、水泥的价格，在综合了原、被告的陈述并结合市场价格，应认定原告使用沙子、水泥的合计价款为2500元，应从上述违约金中减去，由此，被告世城咸阳分公司承担的违约金为18932元。关于被告世城咸阳分公司提出2016年以后的政府禁土令、车辆限行政策、中高考停工、重污染天气、设计变更、结构变更、电器变更等因素，是与承建单位延迟交工的可能原因，不足以否定商品房买卖合同约定的交房期限，此一节抗辩理由，本院不予采纳。因管理世城滨江物业的是西咸新区锦城物业管理有限公司，并由该公司负责物业费、电梯费、垃圾
清运费等费用的收取，而非本案被告，且现有证据不能证明该费用的免除系冲抵延迟交房费用，故所免原告一年的物业费等费用在被告应付的违约金中不应扣减。关于原告要求被告世城公司承担责任的请求，因被告世城公司并非本案合同相对人，故对该请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，遂判决：一、被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司于本判决生效之日起五日内向原告刁文静支付逾期交房违约金18932元。二、驳回原告刁文静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444元(原告已预交)，由原告刁文静承担118元，被告西安世城置业有限责任公司咸阳分公司承担326元。
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