血淋淋的广州买房日记(8)
血淋淋的广州买房日记（8）
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上一集讲到开水菌跟业主成功以450签约后喘口粗气把家还的故事。
 
其实买房子的事情到目前为止基本可以算是完成大半了，后面剩下的就是中介和按揭公司走的各种流程：网签，办按揭，放同贷书，递件过户，然后就是无穷无尽地努力工作偿还贷款
 
签约的时候，务必要让中介帮你确认清楚，房产证所有人的名字和身份证是否对的上（有人改了名，有人出国改了名，有人结婚证名字对不上，这些都会影响过户的），买家卖家各自名下都有几套住房（这个和契税个税有关，不懂的可以参考血淋淋的广州买房日记（5）），卖家的房产是否在银行有抵押（在递件之前务必让中介再去查册一次，确保房产无抵押，能正常过户，房产在哪几个人名下，这几个人都在不在）
 
三山五岳的三山中介方的买卖合同都是一份统一的网签修改版本，其实是相当粗暴的，很多细节都没有具体规定，这里就需要买卖双方坐下来慢慢谈，开水菌在这里给大家详细地说说注意事项，以免房子买下来了才落坑里：
1. 房子的价格：这里指的是总价，这个没什么好说的
2. 过户税费：现在广州都是卖家实收总价，双方税费都是买家出的，这个没有什么好觉得义愤填膺的，毕竟卖方市场，这家不买下家抢着要，一天一个家，坐下来就反你10%都是喜闻乐见的，所以没必要为了实收还是各付个税跟卖家争辩。
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3. 屋内设施处置：房子里面的家具、电器、厨卫设施等等，这些东西是要跟卖家另外约定的，一般卖家能搬走的都会搬走，搬不走的浴缸、灶台、空调什么的都会留给买家，如果你真的看上了卖家全套的海黄沙发，这个需要双方约定个价钱，家具一般是不包在房价的总价内的。
4. 物业项目费用的处理手法：包括物业维修基金、水电煤气、无线电视费、网费用要写物业结清单，是免费给你还是要给钱的，这点要在合同里面约定好。
5. 卖家户口问题：房子是否挂了卖家户口？户口能不能迁走？什么时候能迁走？迁去哪里？能迁走要约定好什么时间迁走，并且最好在户口迁走之前留下一部分尾款作为牵制作用，防止赖着不走，影响学位等问题。如果不能迁走，或者短时间内不能迁走，要在合同中约定留下相对较多一点的尾款作为牵制，并且约定最后迁移时间，如果不迁走尾款将不予返还（卖方市场其实合同很难约定到对买方那么有利）
6. 首付款、尾款：合同中需要约定清楚买家首付款比例要多少，尾款比例留多少，毕竟有的卖家着急用钱，虽然房子总价可能会低一些，但是首付比例可能会要很多，有的要5成，有的甚至会要求全款，这个需要买家自己权衡手中的现金来做出决定。
7. 定金及违约责任：一般定金是签约当天给的，广州一般为10w，如果违约应当双倍赔偿定金及10%的房款总价，当然也会有其他责任，如果卖家涂销抵押权后买家不买了或者某些原因（贷款下不来）买不了，可以适当另外约定违约金比例。
8. 中介费：中介费这块最好看房之前就谈好，如果是独家的房源更为重要，目前中原链家合富最低可以1%总价高的话（一般最低1.5%），裕丰德诚行可能相对可以1%比较稳，看房之前签一份“如果在X中介成交，中介佣金约定为X%”目前国家规定买卖双方最高收双方佣各2%,所以最好看房之前就谈好佣，谈不好就换一家中介（前提房源非独家），还有一点，佣金都是买家出的，卖家实收的（卖方市场）
9. 收款批次和数额：合同中需要约定好定金什么时候交，首付什么时候交，贷款什么时候下来，尾款什么时候给，并且每次给钱的时候双方都要签订一份收条给出钱方，以示受到钱的凭证。（每次签约的时候中介都最好在场看着，或者买家拍视频证明）一般签约的时候给定金，递件过户当天给首付，新产证出来给银行放贷，尾款一般是在卖家交楼验房后给（如果有户口迁移问题可以迁了之后再给）
10. 网签日期：女鞋品牌排行就是正式的房屋买卖合同
塞下曲卢纶11. 核实信息：务必核实好买卖双方的所有的身份证、房产证、结婚证、户口本、中介身份证，一定要看到全部证件才能签字，说证件在老家的一定要当面见到才能签字。
12. 禁止安装软件签字人：房产证名下的所有人都要在现场，如果是代理签字的一定要做公证。
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最后开水菌多啰嗦一句：以上所有事项，都必须落实到纸面上，所有口头的承诺都等于没有承诺。不写进合同里面，那么给不给家具，迁不迁户口，啥时候交楼到时候都只能全凭业主开心。
 
其实后面还有一部分关于去房管局签字过户的内容，不过中介和按揭都会帮你折腾清楚的，中介费最大的作用也就在此了，开水菌也没必要在这里多说。

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