窃读记读后感五分钟测算一个房地产股权并购项目
我们说开发商在二级市场拿地，一种较为常见交易方式就是股权收购，也有人叫并购、收并购等等
在项目初次洽谈时，很多老司机知道了交易对价、规划条件、市场售价等基本要素后，就可以开始速算项目了，经速算亏损的项目直接就可以say goodbye，这筛选的效率简直没谁了。
一、什么是项目利润，其实介绍这个概念也就是在讲投资测算：
项目投资测算的基本逻辑（主要指静态分析）介绍完了。
给长辈送礼送什么好利润=收入-成本费用-税金
投资测算的基本逻辑：
因为，利润=收入-成本-费用-税金。
所以，房地产投资项目，项目利润=销售收入-开发成本-销管费用-税金。
1、销售收入：
换路由器老司机速算时是这样想的，销售收入就是可售面积（计容面积）*销售价格。
（1）地下停车位
一般来说，地下停车位是不计容积率的，因此，开发商口中的卖也就只能是使用权。但是如果要卖产权，则需要补缴地下空间的土地出让金。关于出让金缴交标准，国家层面的法律法规是没有明文规定的，都是由各地方政府自行规定，小伙伴们应自行查当地规定。在速算时，您就记着有这么一笔账就行了。（2）销售价格加不加预期
写元宵节的诗每个公司的财务测算规则是有所不同的，像碧桂园财务测算销售价格时是不允许加预期的。而有的公司允许加预期的，还有的公司要求取平均值。于是很多小伙伴问销售价格怎么算。
2、开发成本、费用
（1）土地成本，包括土地出让金和契税。那么，在二级市场拿地，股权投资的项目，怎么看它的原始土地成本呢？
如果上一手业主是在公开市场通过招拍挂方式取得土地的，或者上一手也是通过股权转让间接持有土地的，地价款其实看的就是土地出让金票据和契税票据。
如果是上一手业主在二级市场通过资产转让取得在建工程，则地价款是看卖方根据评估价向买方开具购置不动产票据和契税票据。
土地出让金，也有人叫地价款，也有叫土票。小伙伴们顺带了解一下，省的被人说的懵逼。契税一般是地价款的4%。
（2）房地产开发成本及销管费用，除了拿地花钱，把房子盖起来卖出去也是要钱的，这些钱从财务角度可以大概分为以下几类：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、销管费用、财务费用。
根据经验积累，对于开发什么样的楼盘，心算出成本费用相应会去到每平方米多少钱，具体说来：
把上述费用合计起来统称为综合开发成本。因各自公司的运营开发成本管控能力不同，综合成本也有所不同。比如，某为算他自己公司的综合成本，以普通住宅为例，综合成本要去到3000元/平方米。
销管费用一般是项目销售收入的3%-5%，这个你可以看看自己公司的物业销售代理合同就知道了。
财务费用，现在银行利息都要去到7%，其他融资渠道利息可能要去到10%（现在政策紧缩，7个点已经少见了）。
3、税金
速算时，税金如何计算？
角转换之间一般涉及到的税金主要的就是：增值税附加、土地增值税、企业所得税。
老司机又把这几个税种合计起来，称之为综合税负。综合税负一般占销售收入的30%左右。这个费负率会根据土票的多少以及售价的高低有所浮动。
二、说完了项目利润，我们再来说说为什么说项目利润要高于交易总价-股东借款，股东才有盈利。
其实很容易理解，投出去的钱至少要收得回来才叫不亏，钱怎么收呢？根据《公司法》上述规定，股东只能是从公司净利润（也就是项目利润）中分取红利。也就是说，投出去了多少钱，至少股东分红要分回来多少钱，才能不会亏。
什么动物吃仙人掌不扎嘴另外，我们再读一遍法条，《公司法》强制性规定了股东分红的规则，但是，股东借款是不需要一定要等到公司有利润了再还的，只要公司有收入时就可以还了。这里的股东借款一般是指进入到项目的资金，比如原始土地成本、前期工程费用、土地拆迁成本等等（因为根据现行法律法规，在工程拿到四证前，项目公司没有什么资信可以融到钱，所以这些前期的费用一般都是来自于原股东借款）。所以，老司机在速算时是要先把这部分计入成本的股东借款扣掉的。
案例分析：
土地面积10万平方米，容积率2.5，周边市场售价7500元/㎡，
周边土地拍卖成交价4000元/㎡，现在100%股权收购交易对价9个亿，提供原始票据5000万。
计算：交易对价9个亿，土地票据5000万，溢价款8.5亿元（利润不低于8.5亿元），现在市场售价7500元/㎡，综合开发成本3000元/㎡，综合税负率28% 7500-=4500元/㎡4500-2100=2400元/㎡
7500x28%=2100元/㎡
项目利润2400X25=6亿元，。
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