产权到期的房子，咋办？
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来源：《理财·市场版》 2016年第5期
文/本刊见习记者 吴 辉
对于买房人而言，除了看价格和地段，土地产权使用年限以及楼龄也不容忽视。虽然一般住宅土地使用年限是70年，但在购买中，各个城市的土地使用年限普遍缩水。与其购买土地使用年限缩水严重的房，还不如直接购买剩余土地年限“明码标价”的住宅，切忌“花高价购买一辆快报废的二手车”。
查询宽带到期时间 二手中介统计数据显示，10年楼龄是房子的一道坎，排除地段、学位等因素，楼龄超过10年的房子的各项设备已经进入老化期，价值也开始走下坡路，很多投资者不会购买超过10年楼龄的房子。当然，假如有名校学位支撑，“二三十岁”的老房子仍可能大有拥趸。异界攻略
虽然物权法规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但自动续期该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。像近期暴出温州20年产权住宅到期后，要花费数十万元高额土地出让金“延期”就引来热议。
温州20年产权住宅到期，悬而未决
对于我国大多数城镇住宅来说，土地使用期限一般都是70年。不过在浙江温州，有市民在正常买卖二手房之后，却无法办理过户手续，原因是房屋的土地使用证只有20年，目前已经过期了。
2012年10月，王女士花了近百万元在温州市区横河北新村买了一套二手房。今年王女士想卖掉这套房，置换一套更大点的房子，在买卖过程中，发现这套房子土地使用证上登载的使用年限已于今年3月4日到期。
温州市土地登记交易中心表示，温州横河北小区的房地产开发公司当初与国土部门签的是20年的土地出让合同，国土部门按照当时的价格和出让年限，收取了20年的土地出让金，因此这个小区的土地使用年限为20年。
“王女士当初买房的时候，就好比用高价买了辆快报废的二手车。”当地国土部门的一位工作人员对王女士的遭遇深表同情，20年土地权限一到期，她的房屋的土地使用权就从法律上失效了。
最终的结局谁杀了黄姝 温州市国土局称，温州市区一批20世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给众带来不便。对此，温州市国土局高度重视，已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。至于此前媒体报道“要收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。
青岛到期房，仍照常租售
除了温州，青岛两处小区的土地使用期也到期了，但并不妨碍小区的出售和租住。
青岛市黄岛区阿里山小区一期业主王先生最近正在出售房子。他回忆，阿里山小区一期于1994年左右建成，当时自己的公司于1995年以每平方米1000多元的价格买下，土地使用权于2011年到期，目前均价为每平方米7000元左右，土地使用权只有20年，“当时土地已经到期了，但大家也没有怎么说，当地房管所也可以过户、交易，只有去银行贷款时，可能会贷不了款”。
与阿里山小区情况类似，青岛市黄岛区紫金山路上的紫金山小区也出现了这一问题。小区业主刘先生在紫金山小区住了十多年，他表示，开发区里的紫金山小区和阿里山小区情况类似，土地年限都已经到期了，但现在国家还没有出台这方面的说法，不过正常交易、贷款都不耽误。
青岛市当地一房产中介工作人员周女士告诉记者，紫金山小区的土地使用权大多数已到期，但小区内的很多业主仍继续住着，也没有遇到要求拆除的情况。“物权法规定，地面上的物品还是属于你个人的，只是土地是国家的。”她称，房子肯定能交易，主要是没有土地使用证，贷款不好贷，“可能需要关系。”
深圳到期房，或免费续期
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实际上，有关土地使用权到期后的问题，深圳一直走在前列。
4月19日晚间，深圳市规划和国土资源委员会通过发出了《关于我市土地使用权续期有关规定的说明》，指出1995年9月18日前出让的土地可免费续期，至于1995年9月18日后签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。
2002年以来，原有商业用地的20年使用权开始陆续到期，当时并没有相关界定，2002~2004年两年间，深圳市国土系统以市场地价为标准，实行100％补地价的模式。到了2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，对补交地价标准重新进行了划定。补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，补交地价一次性交付。
值得注意的是，这个35%的参照标准并不是按照目前的市场拍卖土地价格或者房价，而是基准地价。
一个月前，福田区长城大厦的一套80. 6平方米的房子业主补交了地价款44940元，土地使用年期由50年延至70年。简单计算下，上述房源的土地使用权延长20年，每平方米补交的地价仅557.6元，与市场价相比，相当实惠。
土地使用年限普遍缩水
重阳节是干什么的? 据记者了解，虽然一般住宅土地使用年限是70年，但在新房购买中，各个城市的土地使用年限普遍缩水。像王先生在南昌和郑州购买的两处房产，南昌的新房土地使用年限缩水了10年，郑州的二手房楼龄和土地使用年限都缩水了20年。
去年，陈先生以每平方米近5000元的价格在某楼盘买下一套三居室。但等他加入业主QQ，才发现有人提出土地使用年限问题，明明自己买的是新房，其实是已经拥有十几年“地龄”的老盘。
该楼盘的销售人员跟他解释，这种情况在各地楼市相当普遍，有的开发商从拿地到开发，周期从三五年到十年都很常见。
据记者调查了解，开发商从拿地到房屋销售，通常会间隔一至三年，而住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商之日起开始计算。开发商从拿地到消费者购房之间产生的时间差，实际上就是土地使用年限缩水的具体表现。
很多时候，开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。
土地使用年限到期了咋办
不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，房屋业主该怎么办呢？
四川华楚律师事务所律师金兴超认为，从理论上讲，70年届满后，国家可以收回土地使用权，业主也可以再次向国家交纳土地使用费用。期满以后，国家有权利收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。
当然，也有业内人士提出延长土地使用权期限。由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，如果是70年产权的住房到期，主流的做法还是后续用地使用权自动更新，而非补缴。另外，后续对于此类住房若涉及转手或交易，其实目前营改增政策已经提供了一个很好的思路。对于此类住房来说，若是70年到期需要续租，原则上可以采取不交易不续租的方式。而若涉及房屋产权转让，这个时候通过计算土地和房产增值部分来进行课税，这比目前未交易时就征收新的地价相应价款或房屋相应价款更为务实，也更具备操作性。电脑共享iphone上网
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