40年产权公寓市场
40年产权公寓市场
近年来，成都房产市场上出现不少40年（部分50年）土地使用年限的商住两用公寓，一般称为40购小产权房合同年产权公寓。从表面上看，这些公寓兼具居住及办公功能，也有部分项目为纯居住性质，与市面上在售的其他产品并无明显差别。但实际上，这些产品大多是“商改住”项目，即商业用地上建成的住宅项目，只有40年或50年的土地使用年限，水电收费标准高，有些甚至不通天然气，成为住宅中的“异类”。有人把这类公寓称为“伪公寓”，更有甚者将其比喻为“人妖”。尽管“出身”不好导致“短命”，水电费上普遍的非“民”待遇以及天然气等住宅必备设施的缺失，但由于这些项目多为小户型，售价低，具有“宜商、宜居、宜投资”等多重特，市场销售情况良好。
一、40年产权公寓产生背景
之所以会出现40或50年产权的公寓，原因在于开发商将非住宅建设用地修建成住宅出售。对于不同性质的土地，其使用年限是有区别的。根据<<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>>第12条规定:国有土地使用权出让最高年限居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其它用地50年。可
见，除了住宅用地外，其他性质用地的使用年限都是40或50年，而且地块的性质是在地块推出之前就已明确规定并且不容更改。通常情况下，开发商业产品对地块条件、开发的专业性水平、资金实力等方面要求较高，开发的风险较大且回笼资金慢。而近年来，由于刚性需求的存在，住宅市场需求旺盛，住宅产品尤其是小户型产品的持续热销更坚定了开发商开发住宅产品的决心。在有市可图、有利可图、无政策约束的市场环境下，开发商大打政策“擦边球”，在规划上按照原有规划执行，在产品设计、推广上更多的偏向住宅进行操作，轻松实现“商改住”，于是，40年产权的商住公寓就应运而生了。
40年产权公寓由商住楼演变而来，从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金夏威夷、香槟广场等项目的成功运作以来，斛珠夫人里海市的结局40微博营销活动年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝港湾等项目充斥着市场的各个角落。发展到2008、2009年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金海蓉的蚂蚁工房，龙湖三千星座酒店公寓，合景泰富的叠翠峰酒店公寓等。品牌开发商的介入将40年产权公寓开发热度推向了新的高点。
二、40年产权公寓市场现状
1、市场供应：不温不火
图一：成都市40年产权公寓供应（2007-2009年）
从2007年到2009年11月近三年的市场总体供应情况来看，成都市主城区共有个42个40年产权公寓项目带来20863套供应量进入市场。每年的供应套数约占市场总供应套数6-7%的水平，市场供应量并不大，但是却保持着平稳发展的态势。每年的新增供应量保持着大体相当的水平，波动幅度不大。整个市场发展状况可以用不温不火来形容。
40年产权公寓作为一种“非主流”产品，只能在住宅与写字楼等“主流”产品之间寻生存的空
间，在市场供应中起到补充者的角；作为一种复合功能的双面产品，实现商住合一，满足了特定的市场需求，未来一段时间内还将保持一定的市场份额。
2、项目供应的分布：地理位置优势丧失
图二：成都市40年产权公寓项目供应分布示意图（2007-2009年）
从环域来看，早期40年产权公寓多集中在市中心，如金夏威夷、香槟广场、蓝港湾等项目多位于市中心优质地段，坐享核心商圈的繁荣与便捷。2007年开始，由于市中心土地供应的日益稀缺，产品供应开始外移。至2009年，项目基本聚集在二环至三环间，产品分布逐渐远离市中心向外围扩散。从方位上看，分布由过去的城中、城西逐渐转移到城北。相对于其他方位来看，城北房地产市场发展一直比较滞后，为40年产权公寓存在提供了条件。
从40年产权公寓分布的变化来看，地理位置优势正在丧失，而这种地理位置的边缘化是市场发展的必然结果。对于优质地段，产品更多的是开发为正常的住宅产品或者商业产品。相反，外围圈层的市场发育成熟度难以支撑商业产品的开发，为了规避风险，开发商不得不另辟蹊径，将写字楼报建的项目改造成40年产权公寓出售，这种取巧的做法使得这些地区成为40年产权公寓的集中爆发区。如城北的驷马桥片区，金府片区都聚集着较多写字楼立项的40年产权公寓。
3、产品建筑特征及户型设计：居住舒适度低
由于是商业用地，多为临街小规模地块，经济技术指标为写字楼的标准。临街、容积率高
、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公摊大、无景观配套已成为产品的基本建筑特征。建筑内部多为通廊式设计，一层楼从十多户到几十户不等，住户密集，而电梯只有3-5部，高峰时段电梯拥挤不堪，运载负荷极高。户型内部多为通间设计，户型在采光、通风等方面普遍存在不足，空间局促，居住的舒适度大打折扣。
户型通常设计为标间、套一、套二及少量套三。在销售过程中，面积越小的户型受到的市场欢迎程度越高，销售速度也越快，导致产品户型面积正在向越来越“小”的趋势发展。标间面积通常设计为25-40㎡，套一面积在40-60㎡之间，套二面积为60-80㎡，套三面积为80-100㎡左右，除去20%-25%的公摊面积，实际使用面积非常有限。要保证小面积内实现生活的全部功能，只有在户型设计方面不断创新，充分发掘空间利用价值。
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典型户型分析：
（1）建筑面积约52.9㎡，一室二厅一卫
户型点评：
优点：有独立生活阳台，卧室采光较好，客厅通过阳台采光，功能分区合理，整个空间紧凑，无浪费。
缺点：厨房通风采光较差，阳台较狭长采光面窄，客厅黑暗，动线交叉。
（2）建筑面积约67平米，二室二厅一卫
户型点评：
优点：客厅、主卧采光较好，有独立生活阳台，卧室飘窗设计延展空间，各部分空间紧凑，小面积实现套二功能。
缺点：入户门与卫生间相邻，卫生间、次卧无采光通风，厨房采光较差，生活阳台狭长。
虽然产品在户型设计方面加入了更多人性化因素，已经有了较大改进，但是面积减小带来的空间局促无法避免，居住舒适度较低。
值得一提的是，40年产权公寓相对70年住宅来说，在建筑方面一个显著的优点是在建筑规划层高方面可以不受住宅层高不能超过4.9米的限定，通常可以达到5.5米。开发LOFT产品可以大大增加产品附加值，买一层送一层成为强有力的促销手段，目前有缤舍、荆竹生活广场、金海蓉SOHO项目为LOFT设计，受到市场的热捧。可以预见未来LOFT将会成为一种开发的潮流。
4.销售价格：整体价格优势明显，两极分化初现端倪
图三：成都市40年产权公寓价格情况（2007-2009年）
对于大多数40年产权公寓来说，在价格方面都具有较大杀伤力。产品销售报价从2007年的5635元/平方米上升到2009年的5961元/平方米，由于项目基本处于三环内，均价不足6000元/平方米，价格优势较明显。从近三年价格发展趋势上看，价格呈平稳上升的态势，但上升幅度小。一方面是由于产品分布逐渐向外转移，偏离市中心导致单价增长有限；另一方面在于城北价格洼地的崛起，拉低了整体市场价格。
同一个板块，在周边环境、交通、配套等各方面条件相当的条件下，40年产权酒店公寓售价普遍比周边70年产权住宅项目售价低15%-20%。
表一：成都市40年产权公寓与70年住宅价格板块比较
同一个项目中，有部分楼栋、单元或楼层设计为40年产权商业性质，尽管在环境、景观、配套、户型设计等方面基本一致，但因产权年限不同导致的价格差异同样达到15%-20%之高。
表二：成都市40年产权公寓与70年住宅价格项目自身比较
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2008年以后，40年产权公寓的价格开始出现两极分化的趋势，一极为中低端项目，以绝对价格优势作为市场竞争的砝码；另一极为高端产品，以品质取胜，定价在市场上独领风骚。一线品牌开发商的介入后，热炒SOHO，酒店式公寓等概念，加上考究的精装修，产品品质感增强，价格定位也攀上新高。如万科金海蓉SOHO商务空间均价9500元/平方米，龙湖三千星座酒店公寓价格8000-9000元/平方米等，已经超越了这些项目自身70年产权住宅的价格。至此，40年产权公寓价格两极分化趋势逐步显现。
5. 产品优势劣势综合比较
40年产权公寓作为一种“中间”型产品，产品存在“非议”也较多，综合40年商务公寓的特征，与70年产权公寓相比较，可以发现这类产品的优势劣势都较为明显。
表三：40年产权公寓与70年住宅优劣势比较
6.销售情况：市场销售情况良好，投资客为主
40年产权公寓以较大的价格优势吸引着众多购房者的目光。在尤其是进入2009年，在住宅市场销售火爆的情况下，40年产权公寓也普遍热销，之前推出的项目大都销售完毕或接近清盘状态。2009年新推出的项目中，有不少项目已经申请开通了天然气，水电费收费标准为民用，大部分项目销售情况良好，部分项目已销售完毕。
表四：成都市40年产权公寓项目销售情况（2009年）
从客户体来看，40年产权公寓的客户体较为宽泛。归纳起来，可以分为三类：第一类：纯粹的投资客，因其地段好，总价低，易出租，投资回报率较高，40年产权公寓成为投资客青睐的投资产品。第二类：首次及过渡性置业者，多为刚参加工作，支付能力相对有限的青年置业者。通过购买此类产品满足其过渡型居住功能，同时兼有一定的投资功能。但是受首付五成贷款年限10年的影响，首付及月供压力依旧较大，产品对其吸引力有限。第三类：成长型中小企业及创业者，商业立项的公寓因为可以注册公司，加上总价低，物管低，办公的同时可以居住，成为中小型企业及SOHO办公体的选择目标。其中，投资客占据了主体地位。
7.小结
40八月十五和国庆同一天多少年一次年产权公寓市场供应量并不大，但是发展较为平稳，始终保持着一定的市场份额。项目多分布在二环至三环非核心区域，且多为临街项目，地理位置优势正在丧失。建筑规划方面普遍具有写字楼特征，导致产品的舒适度较低，户型设计以小户型为主。由于项目具有明显的价格优势，比一般70年产权项目低15%-20%。市场销售情况良好，客户以投资客为主体。
三、热点关注问题
1、土地到期后续期问题
40年产权公寓属于商业性质，土地使用年限为40年，而房屋的产权则是永久性的。根据新实施的《物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”对于70年产权的住宅到期后会自动延期。而商业立项的项目则没有明确的规定，由于目前我国的房屋不管是商业用地还是住宅类用地，都还没有出现土地使用年限到期的情况，具体到期后如何处理还没有先例，未来政策如何规定尚无明确定论。

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