收购江西龙虎山仙水岩景区经营权评估论证报告
收购江西龙虎山仙水岩景区经营权
评估论证报告
成都三维旅游管理咨询有限公司
2001年11月
收购江西龙虎山仙水岩景区经营权
评估论证报告
项目负责人：张江魁
项目组组长：高平
项目组成员：孟友
周静愚
敬敏
李旭
成都三维旅游管理咨询有限公司
2001年11月
目录
内容提要................................................................................................１第一部分项目的特性 (2)
一、项目的由来 (2)
㈠项目委托单位及其委托要求 (2)
㈡受托单位的责任、工作程序 (2)
二、本项目的特殊性 (2)
1、旅游景区的特殊性 (2)
2、仙水岩项目的特殊性 (3)
3、旅游景区特殊性、仙水岩项目特殊性决定的评估的特殊性 (4)
三、评估论证的法规和政策依据 (5)
四、评估论证依据的数据采集、认定及调整 (5)
第二部分项目现状评价 (9)
一、资源评价 (9)
㈠道教的历史文化价值 (9)
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㈡崖墓的历史文化、科考价值 (9)
戏剧的种类㈢丹霞地貌的艺术观赏、科考价值 (10)
㈣休闲度假旅游 (10)
二、条件评价 (10)梦到鞋坏了
㈠区位条件 (10)
㈡自然条件 (11)
㈢地域组合条件 (11)
㈣经营条件 (11)
三、市场与产品评价 (12)
㈠现有客源市场评价 (12)
㈡现有产品评价 (12)
四、效益评价 (13)
五、投资环境评价 (13)
㈠硬环境评价 (13)
㈡软环境评价 (13)
第三部分项目发展前景分析 (15)
一、分析的前提和几个说明 (15)
二、龙虎山景区市场定性分析 (15)
㈠资源定位 (15)
㈡产品定位 (16)
㈢市场定位.............................................................................................16 ㈣市场划分.............................................................................................16 ㈤龙虎山景区未来客源增长中可能的利好因素................................................17 ㈥对仙水岩的制约因素和不利因素...............................................................19 ㈦加入WTO 后对龙虎山景区的影响.....................................................................20 ㈧定性分析的结论 (20)
三、定量分析..........................................................................................20 ㈠对不同市场范围内旅游接待量增长趋势的综合分析.......................................20 ㈡区域旅游系统的生命周期........................................................................23 ㈢龙虎山旅游容量 (26)
㈣ 2020  年龙虎山景区国内旅游接待量测…………………………………………………
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27 ㈤仙水岩景区的接待量..............................................................................31 第四部份  经济分析 (35)
一、收入、成本及收益分析........................................................................35 ㈠收入分析.............................................................................................35 ㈡成本分析.............................................................................................36 ㈢景区经营收益分析 (41)
三、投资方案评估....................................................................................42 ㈠几个问题的说明....................................................................................42 ㈡景区资产价值评估.................................................................................44 ㈢内含报酬率测算..........................................................................................45 ㈣投资回收期法（TD ） (46)
四、三种评估方法所得结论明 (47)
五、对四个最有价值方案的会计算 (48)
六、风险析...................................................................................................54 第五部分  评估结论及投资议 (55)
一、评估结论所依据的若干前提..................................................................55 ㈠政治经济和政策稳定
性前提.....................................................................55 ㈡数据真实性前提....................................................................................55 ㈢自然环境保护前提 (55)
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怎么买创业板股票㈣正常有序的经营和积极促销前提 (55)
二、评估结论 (55)
㈠项目的可行性 (55)
㈡市场前景及投资回报 (55)
㈢不利因素 (56)
三、给委托单位的若干建议 (56)
㈠对出让单位主体资格的质疑 (56)
㈡对转让经营权范围的界定 (56)
㈢投资开发商在上述范围内的经营管理权限的界定 (56)
㈣要求景区管理当局对协调仙水岩与其他景区关系作出承诺 (57)
附件：龙虎山景区基础数据资料
收购江西龙虎山仙水岩景区经营权
评估论证报告
内容提要
龙虎山景区是江西省主要旅游区之一，具有国家级风景名胜区、国家地质公园、国家森林公园、全国AAAA级景区等品牌，仙水岩崖墓是全国重点文物保护单位。为筹措后续建设资金，拟以15 000万元出让仙水岩经营权30年。
本评估论证的目的是：评估仙水岩的资源价值、判断其未来发展趋势尤其是客源市场走向，同时对收购方案作财务分析。
对龙虎山景区现状的评估结果：从资源角度看，龙虎山、仙水岩的资源具有旅游价值，但在全国范围比较，其价值一般；从市场角度看，这样的资源状况在江西这个特定区域具有较好市场价值；从开发状况和经营条件看，景区现有条件已经基本适应国内旅游接待需要并有能力支撑客源成倍增长的需要。
对项目发展前景的评估结果：龙虎山的景区定位是融道教圣地、崖墓奇观
与丹霞山水为一体的独特景观；产品定位是中国东部独有的、具有吸引力的、生态与历史文化相结合的休闲旅游产品；市场定位是以国内旅游为主的生态休闲旅游目的地。2020年以后的旅游接待量在100万—120万人次之间，仙水岩在其中占70％左右，可达到78－86万人次。
对收购经营权方案的财务分析结果：仙水岩的收入来源基本上只有门票收入，其成本中需要调整人力成本和促销费用两个因素。通过资产评估法、内含报酬率测算、投资回收期法三种方法测算了20个方案并选出最有价值的4个方案。
评估论证结论：仙水岩有较好的客源市场前景；收购经营权的经济效益在良到一般之间；有较高的现金流量；4个最有价值的收购方案内含报酬率在11.5—12.7％之间，静态投资回收期在9—12年之间，动态投资回收期在10－14年之间，所得税税后的回报在7 879－3 4928万元之间，折现后在5 692－19 409万元之间。
第一部分项目的特性
一、项目的由来
㈠项目委托单位及其委托要求
1、委托单位
江西国力实业发展有限公司（以下简称：委托单位）是一家在多个领域进行投资、开发、经营的集团性公司，拟投资旅游景区开发经营。
个人租房协议2、委托的项目
龙虎山景区是江西主要旅游景区之一，为实施发展规划，拟通过出让包括仙水岩在内的核心景区经营权以筹集后续建设资金。根据招商文件，景区提出

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