河南省明瑞置业有限公司、梁新成房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
建设银行 短信提醒【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审结日期】2021.02.18
中国十大品牌内衣【案件字号】(2021)豫01民终1106号
【审理程序】二审
【审理法官】王燕燕
【审理法官】王燕燕
【文书类型】判决书
【当事人】河南省明瑞置业有限公司;梁新成
红雪莲歌词【当事人】河南省明瑞置业有限公司梁新成
【当事人-个人】梁新成
【当事人-公司】河南省明瑞置业有限公司
【代理律师/律所】范高成河南格森律师事务所
【代理律师/律所】范高成河南格森律师事务所
【代理律师】范高成
【代理律所】河南格森律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】河南省明瑞置业有限公司
【被告】梁新成
【本院观点】对上诉人明瑞公司提交的商品房买卖合同的真实性予以认定，明瑞公司提交的判决与本案事实无关，不予审查认定。本案二审的争议焦点是：第一、梁新成主张明瑞公司承担未按照补充协议约定于交房后18个月取得商品房销售资格的违约金有无依据梁新成作为原告起诉是否适格。
【权责关键词】乘人之危撤销代理违约金过错支付违约金正当当事人质证诉讼请求反诉维持原判发回重审
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【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点是：第一、梁新成主张明瑞公司承担未按照补充协议约定于交房后18个月取得商品房销售资格的违约金有无依据梁新成作为原告起诉是否适格。第二、明瑞公司主张梁新成逾期网签的违约金有无依据，应否支持。 明瑞公司与梁新成签订的《内部认购协议》《补充协议》是双方的真实意思表示。明瑞公司在没有取得销售资格的情况下，出售房屋，当时明瑞公司无法与梁新成签订有效的房屋买卖合同。
明瑞公司向梁新成承诺了取得商品房销售资格、达到与梁新成签订商品房买卖合同的条件的时间，并明确约定了违约责任。该补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，对双方均具有约束力。明瑞公司未能在约定期间取得商品房销售资格，未能与梁新成签订房屋买卖合同，构成违约，应承担相应违约责任。一审法院根据明瑞公司的违约情况、过错程度、梁新成的实际损失等情况，支持梁新成请求明瑞公司按已付购房款10％的比例支付违约金7934.4元并无不当。梁新成是《内部认购协议》《补充协议》的合同当事人，具有原告主体资格。 明瑞公司上诉主张梁新成应承担未按约定期间与其签订网签合同的违约金91843元。因郑州市出台有限购政策，梁新成亦曾以“郑州市限购政策的原因未能实现网签”向明瑞公司提出逾期网签申请，因郑州市限购政策的原因未能实现网签不可归责于梁新成，明瑞公司主张该逾期网签违约金请求依据不足。 综上所述，明瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2294元，由河南省明瑞置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-02 07:49:20
河南省明瑞置业有限公司、梁新成房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
河南省郑州市中级人民法院
民事判决书
三八节祝福语短句(2021)豫01民终1106号
当事人 上诉人(原审被告、反诉原告)：河南省明瑞置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区牡丹路某某院某某楼某某某某。
本科第二批 法定代表人：王献军，董事长。
委托诉讼代理人：范高成，河南格森律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：梁新成。
审理经过 上诉人河南省明瑞置业有限公司(以下简称明瑞公司)因与被上诉人梁新成房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初21
865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人明瑞公司的委托诉讼代理人范高成，被上诉人梁新成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 明瑞公司上诉请求：1、依法撤销(2020)豫0191民初21865号民事判决，将本案发回重审或依法改判，不服判决99777.4元；2、依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一、一审法院支持上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据。根据上诉人与被上诉人签订的《补充协议》内容显示，双方在签订补充协议时，被上诉人对上诉人当时并未取得涉案房屋销售许可的违法情况是明知的，但是，双方同意由被上诉人向上诉人支付小部分购房款，部分履行合同义务，上诉人先行向被上诉人交付房屋，履行了合同的主要义务，双方各取所需，均从尚未合法的销售行为中获取了利益。另外，截止到上诉人取得商品房销售许可之日，被上诉人已经实际使用房屋近八年之久，在此期间，被上诉人仅支付了小部分认购金，剩余房款一直没有支付，上诉人延迟取得商品房销售许可并未对被上诉人造成损失，被上诉人反而从中获取利益，因此，被上诉人在一审中请求被上诉人赔偿违约金，不符合公平原则，不应支持。二、一审法院判决驳回上诉人的反诉请求，属于认定事实不清，适用法律错误。被上诉人在《逾期网签申请表》中并
没有申请免除其违约责任，上诉人也没有明确表示放弃被申请人的违约责任，上诉人对被上诉人逾期网签申请签字确认的行为仅表示上诉人同意放弃合同解除权，并不必然意味着上诉人同时放弃了追究被上诉人违约责任的权利，另外，被上诉人提出因“郑州市限购政策的原因未能实现网签”，却没有提供证据加以证明，一审仅依据被上诉人申请逾期网签、上诉人同意且此后亦有网签合同的情况就认定上诉人在一审中请求被上诉人支付违约金没有依据，判决驳回上诉人的诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误。三、一审诉讼主体错误。上诉人在起诉前已经同意了被上诉人将合同主体变更为其子梁剑飞的申请，因此，《西雅图内部认购协议》和《补充协议》的合同当事人实际为上诉人和梁剑飞，后来网签合同的当事人也是上诉人和梁剑飞，被上诉人并不是合同的当事人，其以自己名义依据协议条款提起诉讼属于诉讼主体不适格，依法应当驳回其诉讼请求。
二审被上诉人辩称 梁新成辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。一、梁新成与河南省明瑞置业有限公司(原审被告、反诉原告)(以下简称明瑞公司)签订的《西雅图内部认购协议书》及其《补充协议》是合法有效的合同，明瑞公司依约收受了购房款。《补充协议》第三条约定了违约金的计算方法，梁新成在诉讼请求中对该违约金数额已经进行了较大幅度的调低，合法，合理。梁新成接
收了所购房屋，又对毛坯房进行了装修，同时也承担了该房屋的物业费、安全责任，承担了保修期满后的维修责任，还有其它无法预知的不确定性风险。由于明瑞公司的违约，梁新成也无法办理需要房产证明的事项。上诉人所称的“上诉人延迟取得商品房销售许可并未对被上诉人造成损失，被上诉人反而从中获取利益”没有事实依据。二、明瑞公司未能按照其与梁新成所签的《补充协议》的约定，于2009年6月30日交房后18个月内取得商品房销售资格，并达到与梁新成签订商品房买卖合同的条件。其后，明瑞公司持续违约多年，梁新成实际处于无限期等待的不利境地，造成梁新成处于不安之中，时间长达八年之久，这对梁新成显然是不公平的。2017年12月19日梁新成接到签约通知后，多次与明瑞公司沟通，但由于郑州市限购政策的原因，明瑞公司无法与梁新成实现网签，这令梁新成处于进一步的不安和焦虑之中。梁新成与明瑞公司近几年的持续沟通，一是解决限购问题实现网签，二是要求明瑞公司结算支付违约金。签约逾期的根本原因是明瑞公司长期违约造成的，违约金也是明瑞公司长期违约才产生的，明瑞公司对此负有最主要责任。梁新成没有违约，因不可归责于当事人双方的事由，网签政策的变动对网签的影响，梁新成不负有责任。原审法院对梁新成因“郑州市限购政策的原因未能实现网签”的事实已经查明。三、梁新成起诉明瑞公司，明瑞公司反诉梁新成，一审合并审理该案，证明明瑞公司明知梁新成吐槽大会曹云金
是本案的正当当事人。“内部认购协议书及其补充协议”与网签的“商品房买卖合同”是两个独立的合同。梁新成才是“内部认购协议书及其补充协议”的正当当事人，明瑞公司所称诉讼主体资格不适格的理由没有依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原告诉称 梁新成向一审法院起诉请求：明瑞公司向梁新成支付违约金7934.4元(已付房款79344元的10％)。
明瑞公司向一审法院反诉请求：梁新成向明瑞公司支付违约金91843元。
一审法院查明 一审法院认定事实：2008年12月19日，梁新成作为认购人，明瑞公司作为出卖人，签订编号为xxx号的西雅图内部认购协议书，约定：认购人认购启动区19号楼东1单元4层西户房屋，建筑面积130.38平方米，所属地下室启东区19号楼4某编号17.36平方米，房产总价款为406843元，付款方式为按揭贷款，首付比例20％，首付金额79344元，剩余房款31.5万，所属地下室付款方式为一次性付款12499元，认购金91843元。出卖人承诺在2009年6月30日之前交房，若不能按时交房，认购人有权退房，除全额退还已付定金外，并按已付认购金的3％赔偿认购人损失。若商品房买卖合同在交房前办理，认购人应在接到出卖人通知后一周内到西雅图销售中心签订商品房买卖合同，并办理银行按揭及
其他事项，逾期认购房位另行出售，认购金不予退还。
2009年6月11日，明瑞公司作为甲方，梁新成作为乙方，签订《补充协议》，约定：甲方承诺最迟于2009年6月30日交房后18个月内取得商品房销售资格，并达到与乙方签订商品房买卖合同的条件。如果甲方不能如期取得销售资格，乙方有权解除西雅图内部认购协议书和本协议，若乙方选择解除，甲方全额退还认购金并按同期银行贷款利率赔偿；若乙方不解除，自交房之日起至能达到登记备案条件时止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金。
上述协议签订后，梁新成向明瑞公司支付购房款79344元，并于2009年6月29日入住该房屋。涉案房屋于2017年12月11日取得了《商品房现售备案证》，明瑞公司于2017年12月19日发短信通知梁新成进行正式签约，并于2018年3月24日再次发送《关于签订商品房买卖合同的通知》。梁新成于2018年9月12日填写的《荣邦城(北区)逾期网签申请单》记载有“我因郑州市限购政策的原因未能实现网签，望明瑞公司同意我进行网签”。该申请表案场经理、营销部经理意见、主管副总经理意见处均有相关人员签字确认。
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