许方飞、张玉平等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
助理医师技能操作【审理法院】江苏省连云港市中级人民法院
早上好最佳风景图片【审理法院】江苏省连云港市中级人民法院
【审结日期】2022.07.25
【案件字号】(2022)苏07民终1672号
【审理程序】二审
【审理法官】张伟张淑媛程艳
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【文书类型】判决书
【当事人】许方飞;张玉平;刘继斌;连云港市吉合房产中介有限公司;连云港儒房房地产经纪有限公司
【当事人】许方飞张玉平刘继斌连云港市吉合房产中介有限公司连云港儒房房地产经纪有限公司
【当事人-个人】许方飞张玉平刘继斌
【当事人-公司】工加偏旁组词连云港市吉合房产中介有限公司连云港儒房房地产经纪有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】许方飞;连云港市吉合房产中介有限公司;连云港儒房房地产经纪有限公司
【被告】张玉平;刘继斌
【本院观点】本院各方当事人签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，各方均应按约履行。
【权责关键词】无效欺诈撤销委托代理实际履行违约金支付违约金合同约定第三人证明财产保全诉讼请求反诉缺席判决维持原判发回重审查封冻结解冻诉讼标的
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南海是哪个省【本院查明】经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
【本院认为】本院认为，本院各方当事人签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，各方均应按约履行。本案中，刘继斌委托张玉平与许方飞签订的合同中约定的房屋成交价为36万元，但在实际履行过程中，上诉人和被上诉人就在房产部门另行签订的合同金额产生分歧，将应当按实际交易状况申报的金额填写为25万元，后又变更为36万元，在办理变更手续过程中，因出卖人刘继斌有急事离开手续办理现场，且无法被联系上，导致许方飞产生本次交易风险过大的错觉，并联系中介工作人员终止交易、提起诉讼。按照双方合同的约定，双方应在签订合同后10个工作日内办理过户手续，逾期15天之后非违约方才有权解除合同，因双方合同签订时间为2021年9月9日，
扣除10个工作日，双方应在2021年9月27日之前办理过户手续，超过2021年10月12日许方飞才有权解除合同，而许方飞提起一审诉讼时尚未超过2021年10月12日，其不具备合同解除权。考虑到此种情况，一审询问刘继斌是否愿意继续履行合同，刘继斌也愿意继续履行，但许方飞不同意履行合同，故合同履行过程中，刘继斌不存在违约行为，本院对上诉人称刘继斌违约的上诉理由不予采纳。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元(许方飞已预交)，由许方飞负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-23 05:58:00
【一审法院查明】一审法院经审理查明：一、位于连云港市海州区海宁×路××号××幢××××室登记在刘继斌一人名下，建筑面积为41.57平方米。根据许方飞的诉讼财产保全申请，一审法院于2021年11月17日作出(2021)苏0706民初10380号民事裁定：冻结被申请人张玉平、刘继斌银行存款22.5万元或查封其等值其他财产。2021年11月29日，连云港市不动产
交易登记中心协助查封了刘继斌名下的上述房产。连云港市不动产交易登记中心于2022年1月19日出具的案涉房产不动产登记簿信息证明显示，该房产仅存在上述一个查封，没有设定抵押权登记。 2021年9月9日，张玉平(甲方的委托代理人)代刘继斌(出售人、甲方)签字，与许方飞(买受人、乙方)签订《房屋买卖合同》。该合同约定甲方将其所有的位于海州区海宁×路××号××幢××××室房屋出售给乙方，房屋总价为36万元；本合同价款按全款支付方式支付：甲、乙双方约定自签订本合同10个工作日内办理产权过户手续，乙方应在签订本合同时支付定金10万元，转至甲方账户，在办理产权过户手续当日将剩余款项26万元转到连云港市房屋产权管理中心设立的资金监管账户。合同第七条违约责任约定：(一)如甲方出售的房屋存在权利瑕疵(包括但不限于查封、保全、抵押等)，致使本合同无法履行、被撤销、被解除、确认无效或存在其他情形使乙方订立本合同目的不能实现的，甲方须退还乙方定金及已付购房款，并向乙方承担合同总价20%的违约金，同时，甲方须赔偿乙方自支付定金、购房款之日起至给付之日，以定金与房款之和为本金，按一年期贷款市场报价利率四倍标准计算的损失。(二)如甲方不按合同约定的期限配合办理银行贷款审批手续、过户手续的，甲方向乙方支付以房屋总价款为基数，每日千分之一的违约金。超过15日时，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方退还全部已付购房款以及承担交易过程中
的所有税费，同时，甲方须向乙方承担合同总价款20%的违约金。(三)如甲方不能按照合同约定交付乙方房屋，超期交付房屋达15日的，甲方向乙方支付以房屋总价款为基数，每日千分之一的违约金。超期交付房屋30日时，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方退还全部已付购房款，同时，甲方须向乙方承担合同总价款每日千分之一的违约金……(六)如合同履行过程中产生争议导致合同无法继续履行或者产生诉讼，则由违约方承担因此产生的居间报酬、税费及诉讼费、保全费、律师费等诉讼费用。合同还对其他事项进行了约定。 一审中，吉合公司称：合同约定的余款26万元，是先网签后付款再过户。 2021年9月9日，张玉平出具了收到许方飞购房定金10万元的《定金收据》；同日，张玉平代刘继斌出具了收到购房房款5万元的《房款收据》。以上共计15万元。同日，第三人吉合公司向许方飞出具收到3000元中介服务费的《收据》一份。 2021年9月9日，刘继斌(出售人)、许方飞(买受人)、吉合公司(居间人)签订《居间服务合同》，张玉平代刘继斌签字，吉合公司加盖公章。 二、一审中，法庭拨通中介公司业务员樊婷手机，樊婷称：其已离职，案涉买卖合同系由其经手；2021年9月27日下午，许方飞、刘继斌及中介公司三方到不动产登记中心，去办理撤销25万元网签、重新签36万元网签手续；许方飞、刘继斌都同意办理36万元网签手续，都说好了；25万元网签撤销手续刘继斌签过字了，当时刘继斌还
问樊婷这个手续有没有办好，樊婷说这个手续办好了，刘继斌回到原先窗口，樊婷回到原来窗口刘继斌没到；当时刘继斌走了没说什么原因，也未与其打招呼，打电话没接。 一审庭审中，一审法院拨通中介公司业务员李霞手机，李霞称：我只负责打合同办理过户手续，当时是朱江伟和另一个业务员办的；当时打电话给刘继斌，但是他说有急事走了。 2021年9月28日13点14分，吉合公司的法定代表人朱江伟向刘继斌、张玉平张玉平同过发送许方飞的民事起诉状，告知：“买家那边说起诉了”。2021年9月29日12点多，张玉平向许方飞转账两笔合计15万元。本案卷宗中，许方飞起诉状的落款日期为2021年9月29日。 三、一审庭审中，结合各方陈述及答辩意见，法庭询问许方飞：刘继斌、张玉平已在答辩中称如果许方飞想继续履行合同，则刘继斌、张玉平同意继续履行合同，在这种情况下，许方飞是否同意继续履行合同？许方飞称：不同意。因为刘继斌、张玉平在房产买卖过程中各种推诿欺诈等行为，许方飞拒绝继续履行。 许方飞依据合同第七条第(二)款，以合同签订超过15日刘继斌、张玉平不按约定办理过户手续为由，许方飞认为其有权解除合同并要求刘继斌、张玉平退还购房款并承担20%的违约金。 一审庭审中，刘继斌、张玉平均表示“不提保全复议了”。法庭明确告知：“鉴于已经不提保全复议了，法庭不再进行制作法律文书”。 四、一审庭审结束后，许方飞向一审法院提交书面意见，请求更改部分诉讼请求；刘继斌亦于庭后向一审法院提交书面反诉状。
【一审法院认为】疫情补助金怎么领取一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件适用当时的法律、司法解释的规定但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实系于民法典施行前引起，故仍适用民法典施行之前的法律规定。 一、许方飞、刘继斌、张玉平签订的《房屋买卖合同》，系合同当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同出卖人系刘继斌，刘继斌系委托张玉平签订上述合同，向许方飞出卖案涉房屋，委托代理的法律后果由刘继斌承担。 二、关于刘继斌是否存在如许方飞所诉称的违约问题。一审法院认为，合同约定合同签订后10个工作日办理产权过户手续，第三人吉合公司已明确“合同约定的余款26万元，是先网签后付款再过户”。根据合同第七条第(二)款约定，“如甲方(刘继斌)不按合同约定的期限配合办理银行贷款审批手续、过户手续的，甲方(刘继斌)向乙方(许方飞)支付以房屋总价款为基数，每日千分之一的违约金。超过15日时，乙方(许方飞)有权单方解除本合同，并要求甲方(刘继斌)退还全部已付购房款以及承担交易过程中的所有税费，同时，甲方(刘继斌)须向乙方(许方飞)承担合同总价款20%的违约金”。 根据上述约定，许方飞与刘继斌于2021年9月9日签订《房屋买卖合同》，然后在合同签订后10个工作日内办理产权过户手续，若超过上述10个工作日之后的15日(2021年9月9日+10个工作日+15天)，刘继斌仍未办理过户手续，则许方
飞才享有合同的单方解除权，有权解除合同并要求刘继斌退还全部购房款及承担违约金。许方飞、刘继斌、第三人吉合公司于2021年9月27日下午一同到不动产登记中心，均同意办理25万元网签的撤销手续及重新办理36万元的网签手续，尽管刘继斌当天只是在撤销25万元网签手续上签字，未办理36万元网签手续即离开现场，但在2021年9月27日乃至9月28日，距离合同约定的许方飞享有合同单方解除权的时间节点尚有一段时间。许方飞于2021年9月28日即出具民事起诉状，此时其尚不具备合同单方解除权，合同仍可继续履行。 纵观本案，一审法院认为刘继斌并不构成违约。许方飞以合同第七条第(二)款、以合同签订超过15日刘继斌、张玉平未按约定办理过户手续为由，认为其有权解除合同的观点，没有事实与法律依据，一审法院不予采信。鉴于合同能够继续履行，且刘继斌于庭审中明确，如果许方飞愿意继续履行合同、则刘继斌同意继续履行，但许方飞拒绝履行合同，坚持解除合同，对此，刘继斌亦同意解除合同，故许方飞与刘继斌签订的《房屋买卖合同》得以协议解除。 三、许方飞主张刘继斌、张玉平退还购房款15万元的诉求，鉴于该笔款项早已退还，故对许方飞的该项诉求，一审法院不予支持。关于许方飞主张刘继斌、张玉平支付违约金7.2万元的诉求，鉴于刘继斌不构成违约，故许方飞的该项诉求，一审法院不予支持。 关于许方飞主张刘继斌、张玉平给付利息的诉求，一审法院认为，鉴
于合同已协议解除及购房款15万元已于2021年9月29日退还给许方飞，一审法院认为刘继斌应向许方飞支付该15万元自2021年9月9日至2021年9月29日的资金占用利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；对于许方飞主张的超过上述标准的利息，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。此外，由于刘继斌系委托张玉平出卖案涉房屋，故委托代理的法律后果由刘继斌承担，而不应由张玉平承担，故刘继斌、张玉平张玉平不承担给付利息的法律责任。 关于许方飞在明确后的第三项利息诉求后面所提的“以合同总价36万元为基数×每日千分之一从2021年9月9日起算至一审判决作出之日止”，许方飞在庭审中诉称依据系合同第七条第(三)款，鉴于刘继斌并不构成违约，该诉求于法无据；即便该诉求也是许方飞主张利息的一种计算方式，根据上一段对利息诉求的分析，一审法院亦不予支持。 关于许方飞依据合同第七条第(六)款主张刘继斌、张玉平支付居间报酬3000元的诉求，一审法院认为，上述条款约定的适用前提是刘继斌、张玉平违约，鉴于刘继斌未违约，故许方飞的该项诉求，一审法院不予支持。 四、关于许方飞于庭审全部结束后、又提更改诉求事宜，以及刘继斌于庭审结束后提出反诉事宜。一审法院认为，在案件受理后，法庭辩论结束前，许方飞可以变更诉求，刘继斌、张玉平亦可以提起反诉，鉴于原、刘继斌、张玉平提出上述事宜的时间均系在庭审结束后，法庭辩论早已结束，
故对于原、刘继斌、张玉平双方提出的上述事宜，一审法院在本次诉讼中不再予以处理。
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