上海碧通房地产开发有限公司与杜跃兴商品房预售合同纠纷民事二审案件民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】上海市第一中级人民法院
【审理法院】上海市第一中级人民法院
【审结日期】2022.01.29
【案件字号】(2022)沪01民终149号
【审理程序】二审
【审理法官】叶振军
【审理法官】叶振军
【文书类型】判决书
【当事人】上海碧通房地产开发有限公司;杜跃兴
【当事人】上海碧通房地产开发有限公司杜跃兴
【当事人-个人】杜跃兴
【当事人-公司】上海碧通房地产开发有限公司
【代理律师/律所】南冰洁上海木诚木律师事务所
【代理律师/律所】南冰洁上海木诚木律师事务所
【代理律师】南冰洁
兔字成语【代理律所】上海木诚木律师事务所 泥巴
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】温柔的星空应该让你感动是什么歌二审维持原判
【原告】上海碧通房地产开发有限公司
【被告】杜跃兴
发【本院观点】上诉人碧通公司与被上诉人杜跃兴2021年5月6日签订的《金山碧桂园凤凰城认购书》《上海市商品房预售合同》、《关于签署〈上海市商品房预售合同〉的违约责任确认函》《碧桂园凤凰城转正签承诺书》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之建立的商品房预售合同关系依法应属有效。
【权责关键词】无效催告附条件代理违约金支付违约金合同约定新证据质证反诉开庭审理维持原判
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头像大全500张【本院查明】经审理查明，承诺书内容为：杜跃兴承诺于2021年6月10日签署案涉房屋买卖的网签合同，逾期未签视为放弃购买，自愿承担违约金，碧通公司在承诺书上加盖了其销售合同专用章(1)之印文。
【本院认为】本院认为，上诉人碧通公司与被上诉人杜跃兴2021年5月6日签订的《金山碧桂园凤凰城认购书》《上海市商品房预售合同》、《关于签署〈上海市商品房预售合同〉的违约责任确认函》《碧桂园凤凰城转正签承诺书》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之建立的商品房预售合同关系依法应属有效。应该指出，《碧桂园凤凰城转正签承诺书》系双方合同附件，业经双方签署确认，在与《上海市商品房预售合同》等约定无矛盾情况下，其记载有效、实体内容构成本案合同关系项下之权利、义务(约定)，上诉人相关“认定事实错误”主张不能成立，本院不能支持。 有效合同约束当事人全面按约履行。本案一、二审争议焦点均为上述商品房预售合同关系是否应予解除。根据查明事实，本案合同履行期间，买受人杜跃兴以律师函方式通知出卖人碧通公司解约缺乏法律依据，原判于此判断准确，双方亦无异见，本院应予确认。因双方履行存有歧见，实际杜跃兴未按约履行后续付款、签约义务，应属违约。根据上述“承诺书”约定：杜跃兴承诺于2021年6月10日签署案涉房屋买卖的网签合同，逾期未签视为放弃购买，自愿承担违约金。应该认为，该条款客观上赋予了买受人至期拒不签署网签合同，“放弃购买”之履行状态及法效，即合同终止履行。原判于之判断准确，本案合同关系因履行终止解除，相关一审程序瑕疵主张经查不能成立。 考虑到一审经法庭释明，上诉人坚持继续履行之反诉请
求，本案合同解除后，相关违约责任碧通公司可另行处理、主张。另查原判判理部分语句“被告”(碧通公司)、“原告”(杜跃兴)之主、宾有颠倒差误，本院(以上)予以指正。 综上所述，碧通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23，870元，由上海碧通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-20 18:19:09
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：碧通公司于2021年3月15日获取包括案涉房屋在内的阅海云庭项目的《上海市商品房预售许可证》。 2021年5月6日，杜跃兴一家三口前往碧通公司售楼处，双方为案涉房屋买卖签订《金山碧桂园凤凰城认购书》(下称认购书)、《协议书》(下称协议)、《上海市商品房预售合同》(下称合同)、《关于签署〈上海市商品房预售合同〉的违约责任确认函》(下称确认函)以及《碧桂园凤凰城转正签承诺书》(下称承诺书)。认购书对于杜跃兴认购碧通公司开发的案涉房屋基本情况、价款、付款时间、交房时间等等权利义务作了约定，并在签订本认购书时支付定金20，000元。鉴
相爱没有那么容易歌词于买卖的案涉房屋暂时无法通过政府网签系统签订合同，故双方所签的合同除无法生成合同编号外，其他内容与网签合同一致；待具备网签条件后双方再进行网签，为此双方签订协议。该协议约定，为确定双方的交易关系，同意先行签订线下版《上海市商品房预售合同》，买受人应按签订的合同支付楼款及税费，若违反则按合同约定承担逾期付款责任以及相应的法律后果；双方还各自确认了送达方式等等。双方遂签订合同，约定：杜跃兴买受碧通公司名下的案涉房屋；房屋总价2，133，692元，杜跃兴于签订合同时支付747，692元，余款1，386，000元于2021年6月6日前付清；杜跃兴逾期付款在90日内，应自应付款期限届满之日次日起，按逾期应付款每万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，碧通公司有权解除合同的，杜跃兴按合同约定总房价款的15％向碧通公司支付违约金，碧通公司不解除合同的，合同继续履行，违约金计算至实际付款之日止，该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15％等等。确认函，双方对于各种违约情形及责任承担予以确认。承诺书，碧通公司承诺于2021年6月10日签署案涉房屋买卖的网签合同，逾期未签视为放弃购买，自愿承担违约金，碧通公司也予盖章确认。 双方签订合同当日，杜跃兴支付碧通公司购房首期款747，692元(含定金20，000元)。2021年6月4日，杜跃兴委托律师向碧通公司发送《律师函》(函件所署日期为2021年5月27日)，称双方虽签订
了预约合同，但后续双方就买卖合同相关条款未能达成一致意见，同时碧通公司也拒绝提供之前签订的合同以及开具发票，售后服务令人不满，故主张：1)收到本函件，双方签订的与房屋买卖相关的所有合同即告解除；2)碧通公司自收到本函件后三日内将双方签订的合同原件交付给杜跃兴；3)碧通公司自收到本函件后三日内返还订金747，692元。 2021年5月30日，上海市XX中心出具《房屋交易审核情况通知书》，杜跃兴及其家庭成员符合国家和本市住房限购规定。碧通公司在合同约定的杜跃兴支付购房余款期限届满的次日，即向杜跃兴发送《已到期应缴款通知书》，催促付款以免扩大违约损失。2021年7月30日，碧通公司委托律师向杜跃兴发送《律师函》，要求杜跃兴于收到函件后七日内带齐相关购房材料前往碧通公司售楼中心，付清购房余款以及相应违约金，并配合签订网签合同。碧通公司将上述通知及函件均邮寄至协议中双方确认的地址，但杜跃兴庭审中称均未收到。 一审审理中经法院释明，碧通公司坚称即便杜跃兴不能履行合同仍坚持请求杜跃兴继续履行合同。
【一审法院认为】一审法院认为，双方为案涉房屋的买卖同日签订的认购书、协议、合同、确认函以及承诺书，均为当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律拘束力，各方均应恪守履行。 首先，本案应解决双方
所签合同是否解除或继续履行。杜跃兴以不识字、签约之时未取得原件以及网签合同存在诸多不公平条款而未能协商一致，请求确认双方合同于杜跃兴发送的律师函送达碧通公司时解除。碧通公司认为双方所签合同系上海市合同范本，并非格式条款，对双方公平合理，碧通公司(笔误，应为“杜跃兴”)无权解除合同；相反，碧通公司(笔误，应为“杜跃兴”)经杜跃兴(笔误，应为“碧通公司”)催告后仍未按约履行付款义务，已构成违约，碧通公司选择请求杜跃兴继续履行符合合同约定。一审法院认为，双方为签订合同另行签订了协议，协议已明确合同为线下版本，与将来签订的网签合同内容一致，且该合同系上海市合同范本，故在双方未能对合同条款协商一致之下不能变更合同，杜跃兴据此请求解除合同于法无据，其向碧通公司发送的解除合同通知不发生法律效力。诚然，碧通公司因杜跃兴逾期付款仅依据合同约定其有权选择继续履行，但其忽略了作为合同组成部分、其也盖章确认的承诺书的存在，应视双方对合同附条件解除已作补充约定。现杜跃兴未能践行承诺即在指定时间签订网签合同，且不论之后经碧通公司催告后仍未兑现。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。一审法院据此确认双方所签合同已于2021年6月11日解除。 其次，解决合同解除后果。无论从双方所签合同还是确认函以及承诺书等约定，杜跃兴未按合同约定付款以及在签订网签合同无任何障碍之下有违承诺，故合同解除的责任完全归
属于杜跃兴。经法院多次释明，碧通公司仍坚持原反诉请求，故一审法院对碧通公司的反诉请求应予驳回。至于违约责任的承担，一审法院因无主张而不予审议，双方可另行解决。合同解除后，杜跃兴请求碧通公司返还已付购房款符合法律规定，一审法院应予支持。 综上，为维护合同当事人合法权益，维护社会经济秩序，依照《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百六十六条以及2017年《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条规定，于2021年11月19日作出判决：一、确认杜跃兴与上海碧通房地产开发有限公司2021年5月6日签订的《上海市商品房预售合同》已于2021年6月11日解除；二、上海碧通房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还杜跃兴已付购房款747，692元；三、驳回上海碧通房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照2017年《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案本诉案件受理费减半收取5，638.46元，由上海碧通房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取8，774元，由上海碧通房地产开发有限公司负担。上海碧通房地产开发有限公司所负之款，应于判决生效之日起七日内缴纳法院。 二审中，双方当事人均未提交新证据。
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