薛文韬等与黄玉杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审结日期】2022.09.07
【案件字号】(2022)京03民终5362号
【审理程序】二审
【审理法官】玄明虎杨夏周艳雯
【审理法官】玄明虎杨夏周艳雯
【文书类型】判决书
怎样煮牛肉【当事人】薛文韬;黄玉杰;贺静云
【当事人】薛文韬黄玉杰贺静云
掀起你的盖头来是哪个民族【当事人-个人】薛文韬黄玉杰贺静云
【代理律师/律所】于洋山东睿扬(北京)律师事务所;于立涛山东睿扬(北京)律师事务所;于力涓北京汉颂律师事务所
【代理律师/律所】于洋山东睿扬(北京)律师事务所于立涛山东睿扬(北京)律师事务所于力涓北京汉颂律师事务所
【代理律师】于洋于立涛于力涓
【代理律所】山东睿扬(北京)律师事务所北京汉颂律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】薛文韬
【被告】黄玉杰;贺静云
【本院观点】第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
【权责关键词】无效撤销代理实际履行合同约定第三人证人证言证据不足自认证明责任（举证责任）财产保全诉讼请求撤诉查封拍卖
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【本院查明】本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
【本院认为】本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，
最爱 周慧敏应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方所争议的事实发生在民法典施行前，故应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，薛文韬与黄玉杰、贺静云与黄玉杰之间均不存在真实的房屋买卖关系，双方以虚假的意思表示签署的涉案房屋买卖合同应均属无效。一审法院有关薛文韬与黄玉杰签订的房屋买卖合同无效的理由，论理充分正确，本院不予赘述，现针对贺静云与黄玉杰之间房屋买卖合同，论述如下： 第一，考查贺静云与黄玉杰签订的所谓房屋买卖合同履行情况，所有房款均从案外人给付至黄玉杰，贺静云作为买受人并未直接给付黄玉杰任何一笔款项；第二，依据合同约定，2020年12月30日前黄玉杰应将房屋交付至贺静云，而在黄玉杰未依约交付房屋亦未办理过户手续的情况下，贺静云一方继续给付房款的行为明显违背常理，其所谓出于人道主义而继续给付房款等相关解释，缺乏合理性；第三，黄玉杰在与隋海涛的通话录音中自认其与贺静云之间系借贷关系，对为何如此陈述的原因，黄玉杰所谓是为了拖延涉案房屋拍卖程序的解释，缺乏合理性。据此，本院认定贺静云与黄玉杰之间并不存在真实的房屋买卖合意，双方以虚假的意思表示签署的该份房
屋买卖合同应属无效。故本院依法驳回贺静云所提要求黄玉杰履行房屋买卖合同并办理过户手续等诉讼请求，对于一审法院的相关认定，本院予以纠正。 本案中，薛文韬申请调取黄玉杰涉及的离婚析产案件相关卷宗，该申请与本案相关事实的认定无关，没有调查收集的必要，本院依法不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持北京市朝阳区人民法院(2021)京0105民初5849号民事判决第一项、第二项； 二、撤销北京市朝阳区人民法院(2021)京0105民初5849号民事判决第三项、第四项； 三、黄玉杰与贺静云于2020年7月17日签署的网签《北京市存量房屋买卖合同》无效； 四、驳回贺静云的全部诉讼请求。 保全费10000元，由薛文韬、贺静云各负担5000元(已交纳)。 一审案件受理费33600元，由薛文韬负担16200元(已交纳)；由贺静云负担17400元(已交纳)。 二审案件受理费16200元，由薛文韬负担5400元(已交纳)；由黄玉杰、贺静云各负担5400元(薛文韬已预交，黄玉杰、贺静云于本判决生效后7日内给付薛文韬)。 本判决为终审判决。
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女神测试卷吉利 美人豹【一审法院查明】一审法院认定事实：黄玉杰曾因继承纠纷诉讼至法院，法院于2020年2月27日作出(2020)京0105民初21730号民事调解书，主要内容为：黄玉杰于2020年2月28日前向其他继承人支付200万元；×1号房屋由黄玉杰继承，其他继承人收到款项后3日内配合黄玉杰办理房屋过户手续。 法院开具调查令调取的×1号房屋不动产登记档案显示：黄玉杰于2020年3月2日登记为×1号房屋所有权人。2020年3月2日，黄玉杰作为抵押人在×1号房屋上设立最高债权额为275.5万元的最高额抵押登记，抵押权人为魏明鹏。该抵押权登记于2020年4月21日注销，注销原因为已还清。2020年4月26日，黄玉杰作为抵押人在×1号房屋上设立最高债权额为285万元的最高额抵押登记，抵押权人为北京中关村银行股份有限公司(以下称中关村银行)，债务履行期限为2020年4月22日起，2021年4月22日止。 2020年7月17日，魏明鹏以贺静云代理人身份与黄玉杰签署网签《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人黄玉杰将×1号房屋出售给买受人贺静云，建筑面积65.6平方米；房屋已设定抵押，抵押权人为中关村银行，出卖人应于2020年10月22日前办理抵押权注销登记；双方委托房地产经纪机构成交，机构名称为诚源公司；成交价350万元，买受人已向出卖人支付定金40万元，买受人于过户登记当天一次性向出卖人支付房款；出卖人应在20
20年12月30日前将房屋交付买受人。该网签合同于2020年7月17日办理了网签登记。 贺静云提交银行转账记录和黄玉杰出具的收条，证明其通过魏明鹏父母账户于2020年7月18日向黄玉杰转账支付定金40万元，此后陆续分多笔向黄玉杰转账支付房款342686元。黄玉杰对贺静云提交的上述证据和证明目的均认可。 薛文韬提交一份落款日期为2020年10月17日的《北京市存量房屋买卖合同》该合同约定：出卖人黄玉杰将×1号房屋出售给买受人薛文韬，建筑面积65.6平方米；房屋已设定抵押，出卖人应于2020年11月17日前办理抵押权注销登记；成交价320万元，买受人在签订合同同时向出卖人支付定金20万元，买受人于过户登记前一次性向出卖人支付房款300万元，支付购房款的日期不得晚于2020年11月17日；出卖人应当在买卖合同与定金单签署日起15日内将房屋交付买受人；自合同签定之日起30个工作日内买受人向房屋权属登记部门申请办理买受人资格预审缴纳税款等相关手续并与出卖人一起及时办理房屋产权权属移转登记手续。该合同末尾有黄玉杰和薛文韬签名。 薛文韬提交有黄玉杰签字的《定金收条》，内容为：“定金收条。今收到购买人薛文韬购买×1号房屋的定金共计20万元，出售人黄玉杰，收款日期2020年10月17日。”收条为格式化版本，其中“薛文韬、203号、20万、黄玉杰、2020年10月17日”的内容为手填，其余部分均为打印。薛文韬提交转账记录，证明其2020年10月17日通过朋友王健账户向黄玉
杰转账支付20万元。黄玉杰称，薛文韬提供的房屋买卖合同和定金收条都是黄玉杰向郑文杰借款20万元时郑文杰让他签署的，当时他不认识薛文韬。 薛文韬称，我和刘畅是朋友。刘畅之前买一套法拍房通过链家中介遇到郑文杰他手里有一些优质房源。这个房子是郑文杰介绍给刘畅的我听刘畅说房子便宜但是有280万元的抵押贷需要全款买房我觉得可以承担。2020年10月17日我和黄玉杰签订了买卖合同定金收条我委托王健向黄玉杰支付了房屋定金。租赁合同、借款合同根本没有。当天黄玉杰签订了一个委托书委托刘畅去把房子挂在链家因为我太忙了就交给刘畅去办把房子挂在中介我觉得可以卖出去赚差价。2020年10月30日黄玉杰把钥匙交给我腾空了房屋。2020年10月30日之后中介跟刘畅反映房屋被卖了这时我们才发现房屋又被卖了。 黄玉杰提交其与郑文杰等人2021年3月20日的对话录音，证明郑文杰让黄玉杰同时签署了借款合同、房屋买卖合同和房屋租赁合同。黄玉杰提交魏明鹏与郑文杰、薛文韬等人2020年11月10日的对话录音，证明双方协商还款及利息，说明双方实为借贷关系。黄玉杰提交郑文杰的朋友圈截屏，证明郑文杰从事典当及小额借贷业务，刘畅与郑文杰系同事关系。 经法院传唤，郑文杰到庭作证称，2020年9月我卖崇文门的房屋时，我和薛文韬通过朋友认识。我作为居间人介绍薛文韬买的涉案房屋，交房的事我不了解，签完合同之后他们就自己联系了，我没参与。黄玉杰没给过我钥
匙。我和黄玉杰之间没有借款的事情，我没借给过他一分钱。我和黄玉杰是通过郭宇认识的。薛文韬和黄玉杰签订了买卖合同，交付之后，该做网签过户，结果黄玉杰消失了。到12月份黄玉杰主动联系我解决问题，我为了解决问题就顺着他的话说下去约见面，等约见面聊好后，黄玉杰又消失了。黄玉杰提交的录音我听过，是薛文韬的律师给我的。2021年3月20日录音中谈利息还款等事，是因为薛文韬给了黄玉杰20万，我说这些话的目的是为了解决问题，没想到黄玉杰录音了。签合同时候我没在场，我不知道他们具体签的什么合同。这个录音是我被黄玉杰引诱套路了。 因薛文韬申请财产保全，法院作出(2021)京0105民初5849号民事裁定书，于2021年2月3日查封了×1号房屋。因贺静云申请诉前财产保全，法院作出(2021)京0105财保377号民事裁定书，于2021年4月13日轮候查封了×1号房屋。因河北菁英企业管理咨询中心与黄玉杰的执行案件，法院作出(2021)京0105执39735号民事裁定书，于2021年10月28日轮候查封了×1号房屋。
【一审法院认为】一审法院认为：薛文韬主张其与黄玉杰存在房屋买卖合同关系，但综合黄玉杰提交的录音、郑文杰的朋友圈截屏、证人证言、双方当事人陈述等在案证据，法院足以对薛文韬所持买卖合同是否来自于郑文杰产生合理怀疑，薛文韬对于其与刘畅、郑文杰之间的关系未能做出合理解释并提交相关证据，对此应由薛文韬承担举证不能的不
利后果。综合在案证据，法院可以认定黄玉杰所称薛文韬所持房屋买卖合同实为黄玉杰向郑文杰借款时为担保还款而签一节具有高度可能性。薛文韬与黄玉杰之间并不存在真实的房屋买卖合意，双方以虚假的意思表示签署的该份房屋买卖合同应属无效。薛文韬要求黄玉杰履行房屋买卖合同办理过户的诉讼请求法院不予支持。 对于贺静云要求黄玉杰履行房屋买卖合同的诉讼请求，贺静云提交了相关证据证明其与黄玉杰之间存在签署和履行房屋买卖合同的行为，黄玉杰亦认可贺静云所述，同意贺静云的诉讼请求，法院对此不持异议。贺静云要求黄玉杰继续履行房屋买卖合同的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。但×1号房屋现存在抵押权登记，贺静云在本案中不愿代黄玉杰偿还贷款解除抵押，目前不动产登记机关对于带抵押过户尚没有具体配套措施，无法实际履行，且×1号房屋上尚存在除本案诉讼之外的其他司法查封，故本案暂无法判决黄玉杰履行过户义务。贺静云所提要求黄玉杰配合过户的诉讼请求现存在履行障碍，法院无法支持。鉴于黄玉杰对于配合贺静云过户并无异议，双方可待过户障碍消除后自行履行或另行诉讼解决。 综上，一审法院判决：一、薛文韬与黄玉杰于2020年10月17日签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、驳回薛文韬的全部诉讼请求；三、黄玉杰继续履行其2020年7月17日与贺静云签署的网签《北京市存量房屋买卖合同》；四、驳回贺静云的其他诉讼请求。 二审中，薛
文韬提交：1.薛文韬返还王健20万元的凭证，证明2020年10月17日薛文韬委托王健向黄玉杰支付定金，2020年12月21日薛文韬将该20万元返还王健，支付链条形成闭环，足以证明20万元是薛文韬按照买卖合同支付的购房定金；2.变更申请执行人申请书、债权转让协议、债权转让确认函、转款回单、执行证书、债权转让通知书，证明隋海涛通过购买债权成为原中关村银行涉案房屋抵押权人，即黄玉杰的债权人；3.隋海涛与黄玉杰的通话录音及文字整理稿，证明通话录音中黄玉杰承认贺静云是其朋友，二人是借贷关系，其起诉查封房屋的目的是为了对抗薛文韬取得房屋，黄玉杰可以随时对贺静云的案件进行撤诉。薛文韬申请证人隋海涛出庭作证，隋海涛作证称：认可上述录音是其与黄玉杰之间的录音，据了解薛文韬与黄玉杰之间是买卖关系，黄玉杰说其与贺静云是朋友关系，黄玉杰和贺静云未向隋海涛还款。黄玉杰提交了其与郑文杰的2021年3月20日通话录音，用以证明黄玉杰与郑文杰之间是借贷关系，不存在买卖关系，郑文杰一直在要求黄玉杰还钱，而不是履行房屋买卖合同。
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