周艳红、广州财基投资管理有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】飞行员工资单广东省广州市中级人民法院
元宵节祝福语【审结日期】2021.09.23
【案件字号】(2021)粤01民终15791号
【审理程序】二审
【审理法官】刘卉赵云川戴俊英
【文书类型】判决书
【当事人】周艳红;广州财基投资管理有限公司
【当事人】周艳红广州财基投资管理有限公司
【当事人-个人】周艳红
个人所得税退税流程【当事人-公司】广州财基投资管理有限公司
【代理律师/律所】刘起斌广东广大律师事务所;潘斌广东金领律师事务所;林延琼广东金领律师事务所
【代理律师/律所】刘起斌广东广大律师事务所潘斌广东金领律师事务所林延琼广东金领律师事务所
【代理律师】刘起斌潘斌林延琼
【代理律所】广东广大律师事务所广东金领律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】周艳红
【被告】广州财基投资管理有限公司
【本院观点】本案纠纷所涉事实发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律规定。
【权责关键词】无效欺诈撤销委托代理实际履行违约金支付违约金合同约定回避自认诉讼请求维持原判
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【更新时间】2021-11-09 21:55:55
周艳红、广州财基投资管理有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤01民终15791号
当事人 上诉人(原审原告)：周艳红。
委托诉讼代理人：刘起斌，广东广大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李海年。
被上诉人(原审被告)：广州财基投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区合景路89号106房。
八一祝福语简短句 法定代表人：燕伟，职务总经理。
委托诉讼代理人：潘斌，广东金领律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林延琼，广东金领律师事务所律师。
审理经过 上诉人周艳红因与被上诉人广州财基投资管理有限公司(以下简称财基公司)
总结表彰大会主持词商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2020)粤0106民初12925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 周艳红上诉请求：1.撤销一审判决，改判财基公司立即向周艳红返还装修劳务费1008658元及利息(以1008658元为本金，从2017年12月28日起计至全部返还之日止，按中国人民银行同类贷款基准利率标准，暂计至2021年5月27日止的利息为136293.18元)；2.改判财基公司立即向周艳红支付逾期交房违约金435765元(以4170858元为本金，按每日万分之五的标准，从2018年8月1日起暂计至2019年2月25日止，应计至实际满足交房条件之日止)；3.判令财基公司立即向周艳红返还违约所得177948元(以5179516元为本金，按银行年利率6%计算，从2018年8月1日计至2019年2月25日止)；4.判令财基公司承担本案一、二审全部诉讼费及保全费、诉讼财产保险责任险费用等。事实和理由：一、纵观全案证据，足以证明涉案房屋的定价自始即为3270806元，并非财基公司辩称的总价5179516元。本案中，除了由财基公司提供的《星作花园内容变更申请表》外，无其他证据可以证明该金额，而该申请表系财基公司单方制作，故该申请表不足以推翻涉案购房合同，应以合同载明的金额为准，即应依法认定财基公司收取了装修劳务费10
08658元。另外，财基公司自认将房屋总价款拆分为购房款和装修劳务费是为了规避广州的限价政策，该行为违反了政策和法律规定，应被认定为无效且应受到惩罚。二、周艳红收到财基公司发出的《收楼通知书》，并于2018年7月19日到达收楼现场，但发现该房屋尚未达到收楼条件即涉案房屋已被抵押给他人，一审判决以周艳红去到收楼现场为由即认定财基公司不构成违约，属于认定事实和适用法律错误。导致周艳红无法按期收楼的根本原因是财基公司违规将涉案房屋预售给周艳红之后，未在预售合同签订后三十日内办理预告登记手续，并将涉案房屋抵押给银行贷款用于生产经营，导致财基公司不能按期交房。财基公司出具了承诺函、确认函，自认将涉案房屋抵押给银行且在约定交楼日期仍未办理解押，财基公司自知该行为违约还向周艳红承诺不迟于2018年12月3l日办理解押及网签手续，后财基公司未能按时办理又向周艳红出具确认函，承诺于20l9年3月3日前办理解押及网签手续，另根据周艳红提交的不动产登记查册表，财基公司在2019年2月才办理解押，以上事实财基公司在一审庭审中均予以确认，一审判决对以上事实只字不提刻意回避财基公司构成违约的根本原因，属于事实认定不清。涉案房屋抵押给他人，导致周艳红的根本权利受到损害，房屋产权出现重大瑕疵。而涉案合同第十一条成立的前提是房屋产权清晰无争议，当产权出现重大问题时第十一条所列收楼条件则无从谈起，故应依法改判财基公
exo的网名司逾期交楼。三、违约方因为违约所获利益，应当归守约方是基本法律原则。财基公司将周艳红购买的房屋抵押，并因此导致延期交楼有违合同约定，其违约所得利益应当依法归周艳红所有。一审判决仅以合同中未有关于该笔款项的相关约定为由，认定周艳红的该项主张缺乏合同依据不予支持，属于法律适用错误。四、本案不存在财基公司委托代理人所说的“双方均确认涉案房屋总价款”的情形。财基公司是以落实广州市政府商品房限购限价通知为由，与周艳红分别于2017年8月24日、10月17日签订《星作花园(认购书)内容变更申请表》，以欺诈手段向周艳红提价1782511元，违背周艳红真实意思，亦违反《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、《中华人民共和国价格法》第十三条规定，故周艳约请求撤销上述两份申请表。五、财基公司开具的收款收据不是购房发票。六、双方签订的认购书具有商品房买卖合同的主要内容，是双方当事人真实意思表示，符合有关法律法规，故根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解答》第五条规定，本案案由应为商品房买卖合同纠纷。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害周艳红的合法利益，请求二审法院判如所请。
二审被上诉人辩称 被上诉人财基公司二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：一、现有证据显示，双方均确认涉案房屋的实际总房款为5179
516元。签约时，因广州实行房价调控政策，双方为顺利签约而约定将总房价款拆分为买卖合同购房款及装修劳务费，实际该两部分款项均为房价款。周艳红是以书面形式申请变更，其清楚知晓并且确认装修劳务费为总房价款的一部分，而财基公司接受周艳红的申请变更，故双方达成一致的意思表示。周艳红实际支付了涉案房屋总房款5179516元，财基公司接受周艳红的履行行为，双方已经履行清结，故涉案房屋总房价款5179516元为双方的真实意思表示，周艳红主张返还装修劳务费及承担利息没有合同依据，不应予以支持。二、涉案房屋在2018年5月21日前取得了各单项竣工验收合格证明，并取得了竣工验收备案表，已经符合双方签订的商品房预售合同第13条约定的交付条件。财基公司于2018年7月12日履行了通知周艳红收楼的义务，周艳红亦确认收到该收楼通知，并按照通知时间到达收楼现场签收了赠品，但未办理收楼手续，依约应视为财基公司已完成涉案房屋的交付，故周艳红主张财基公司承担逾期交房违约责任没有事实依据。三、关于房屋抵押问题。房地产项目在销售前整体抵押给银行办理开发贷款，在物业认购后再办理涂销抵押手续、网签买卖合同，这是房地产开发过程中的普遍做法。由于双方当事人签约时，广州市对房地产实行限价限签的调控政策，涉案楼盘只能根据房管部门的要求在符合备案价格的情况下分批网签。涉案房屋在符合网签条件之后，财基公司立即办理了涉案房屋的抵押注
销手续，并与周艳红于2019年2月2日正式网签涉案房屋的买卖合同。而且，房屋是否网签，并不影响周艳红使用涉案房屋，故周艳红主张财基公司返还违法所得，没有合同及事实依据。综上，请求二审法院依法驳回周艳红的全部上诉请求。
周艳红以财基公司收取装修劳务费没有依据，且迟延至2019年2月25日才交付房屋，未依约履行交房义务等为由，向一审法院起诉请求：1.财基公司向周艳红返还装修劳务费1008658元及利息(以1008658元为本金，自2017年12月28日起计至全部返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准)；2.财基公司向周艳红支付逾期交房违约金435765元及利息(违约金以已付总房款5179516元为本金，自2018年8月1日起计至实际满足交房条件之日止，按每日0.5‰的标准；利息以违约金为本金，自2018年8月1日起计至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准)；3.财基公司向周艳红返还违约所得177948元；4.本案诉讼费用等由财基公司承担。
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