郭伟、吴芳等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
郭伟、吴芳等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院 
【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院 
【审结日期】2021.11.30 
【案件字号】(2021)苏05民终11234号 
【审理程序】二审 
【审理法官】杨兵 
【审理法官】杨兵 
【文书类型】判决书 
【当事人】郭伟;吴芳;郭岱新;吴燕文 
【当事人】郭伟吴芳郭岱新吴燕文 
【当事人-个人】郭伟吴芳郭岱新吴燕文 
【代理律师/律所】邓振北京德恒(苏州)律师事务所;姜龙华北京德恒(苏州)律师事务所 
【代理律师/律所】邓振北京德恒(苏州)律师事务所姜龙华北京德恒(苏州)律师事务所 
【代理律师】邓振姜龙华 
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【法院级别】中级人民法院 
【原告】郭伟;吴芳;郭岱新 
【被告】吴燕文 
【本院观点】涉案房屋买卖合同订立前，吴芳曾提出因新房尚未购买，户籍需要暂时保留的要求，吴燕文曾表示暂不需要户口学区。 
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在电脑上怎么玩【权责关键词】催告撤销法定代理违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则法定代理人证人证言质证拘留限制出境诉讼请求反诉维持原判发回重审迟延履行金强制执行查封扣押冻结拍卖变卖诉讼时效 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】本院查明的其它事实与原审一致。 
【本院认为】本院认为，涉案房屋买卖合同订立前，吴芳曾提出因新房尚未购买，户籍需要暂时保留的要求，吴燕文曾表示暂不需要户口学区。但涉案房屋买卖合同及网签合同均约定了户口迁移的期限及违约金的计算方法中，其中网签合同约定出卖人保证自房屋权属转移登记完成之日起80日内，逾期迁移户口的，自约定期限之第二日起，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付本合同约定房屋价款万分之一的违约金。郭伟、吴芳、郭岱新未提交涉案房屋买卖合同订立后，双方就户口迁出问题达成新的约定的证据。一审以迁出期限在后的网签合同为约定的户口迁出期限，并无不当。    郭伟、吴芳、郭岱新未履行户口迁
出义务后，2017年12月13日、2020年9月25日、2021年2月8日，吴燕文以短信方式催促郭伟、吴芳、郭岱新履行。直至吴燕文起诉后，郭伟、吴芳、郭岱新才履行该义务。一审法院考虑双方在合同签订前的磋商过程、交易完成后的沟通情况、户口迁移已完成且未给吴燕文造成其他经济损失的事实、必要的维权成本发生等因素，认定郭伟、吴芳、郭岱新支付违约金2万元，并无不当。    涉案合同约定了成交价格，同时约定了户口迁移事项，郭伟、吴芳、郭岱新履行主张其为在房屋内保留户口而降低房价6万元缺乏依据，郭伟、吴芳、郭岱新要求吴燕文应补足差价6万元的请求，缺乏事实和法律依据。郭伟、吴芳、郭岱新要求并赔偿买房手续费2999元及资金不到账造成的损失3600元的请求，亦不能成立。    综上，一审判决审判程序合法、认定事实清楚、处理结果并无不当。依照《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：  魔女之泉3攻略
三峡翻译和原文注释【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费300元，由上诉人郭伟、吴芳、郭岱新负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-24 00:17:45 
【一审法院查明】一审法院认定事实：郭伟与吴芳系夫妻关系，郭岱新为二人之子。苏州市人民路3188号(万达广场)8幢2903室房屋(建筑面积87.89平方米)原为郭伟、吴芳、郭岱新共有。郭伟、郭岱新户籍住址位于该房屋。    2015年底，郭伟、吴芳、郭岱新因另行购房需要资金即将上述房屋挂牌出售，吴燕文通过房好多公司的居间介绍获知房源信息，双方就房屋价款、付款方式、房屋交付、户口迁出等问题进行了协商并确定。期间，吴芳曾提出因新房尚未购买，户籍需要暂时保留的要求，吴燕文表示暂不需要户口学区。随后，吴芳、郭岱新(甲方、出卖人)与吴燕文(乙方、买受人)就房屋买卖事宜签订买卖合同，合同第二条“房屋其他情况及约定”第5项约定“目前有落户于该房屋的相关户口。出卖人保证自房屋权属转移登记完成之日起至2016年2月28日前，将原先落户于该房屋的所有户籍关系迁出；逾期迁移原户口的，自本条约定的迁移原户口期限之第二日起，至原户口实际迁移之日止，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之一的违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任。”第三条“房屋价款”约定房屋(含附属物品)总价款为122万元，签约当日支付定金5万元，余款117万元按相关规定缴入交易资金托管账户，时间以银行实际放款时间为准。第十条“关于房屋权属转移登记的约定”约定，买卖双方于2015年12月11日前共同向房屋权属登记机构申请办理资金托管，且
买方必须在资金托管当日将首付款打入资金托管账户。2015年12月10日，双方办理网签及资金托管手续，郭伟、吴芳、郭岱新与吴燕文签订备案的编号为苏房存姑苏合同201512100141的《苏州市存量房买卖合同》(以下简称网签合同)，该合同约定的房屋价款为117万元，付款方式为贷款支付，按照房管局资金托管流程办理。关于户口迁出问题，约定出卖人保证自房屋权属转移登记完成之日起80日内，逾期迁移户口的，自约定期限之第二日起，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付本合同约定房屋价款万分之一的违约金。上述签约流程完成后，吴燕文申请的银行贷款于2016年1月4日放款。2016年1月16日，买卖标的房屋转移登记至吴燕文名下。之后，吴燕文将房屋用于出租使用。郭伟及郭岱新的户籍未在交易完成后迁离。交易过程中，吴芳以其持有的一张优惠券抵扣了吴燕文应当向中介方承担的2999元中介费。    2017年12月13日，吴燕文向吴芳发送聊天信息“我一直想问问，万达的房子你儿子户口迁走了吗”，吴芳未作回复。2020年9月25日，吴燕文向吴芳“万达的户口你还没有迁走吗”。之后，双方通过电话联系，吴芳表示“你当时说的不要户口不要学区我才卖给你，不然我的新房没买好，户口根本不能迁走”，吴燕文答“我那时不要，现在要卖房子需要了”，之后吴芳表示可以配合，需要办手续时联系。2021年2月8日，吴燕文通过聊天催告吴芳尽快将户口迁走，之后还至社区由社区民警
联系郭伟提出户口迁移事宜。郭岱新的户口于2021年3月6日迁出，郭伟户口于2021年3月9日迁出。 
【一审法院认为】一审法院认为，郭伟、吴芳、郭岱新与吴燕文就苏州市人民路3188号(万达广场)8幢2903室房屋签订的买卖合同及网签合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。    一、本诉部分。出卖人在售出房屋后，理应将户口迁移至新住处，双方关于户口迁移期限的约定应当得到执行，未按期迁移的，出卖人应当按约承担违约责任。本案中，双方当事人就是否就户口迁移设定期限及违约金产生争议，吴燕文认为买卖合同及网签合同均约定了户口迁移的期限及违约金的计算方法，应当按此执行。吴芳等则认为双方达成口头协议，可以在房屋内保留户口，应当按口头协议执行。一审法院审查后认为，双方签订的买卖合同及网签合同明确约定了出卖方负有迁出户口的义务，且约定了迁出期限及违约责任，内容明确具体且可执行，应当认定为双方真实意思表示。两份合同条款基本一致，关于户口迁移的期限约定，一审法院采信签订在后的网签合同的约定，即自房屋权属转移登记完成之日起80日内迁移，故合同约定的户口迁移最后期限应为2016年4月5日。吴芳一方提供的证人证言及通话记录等证据，可以证明双方在交易过程中确实对迁移户口问题进行过磋商，该磋商应当完成于合同签订之前，并不能证明吴燕文放弃合同
权利而同意对方户口在房屋内长时间保留。即便吴燕文曾表示“不要户口、不要学区”、“我那时不要”，也应理解为在暂时不需要的情况下给予对方在合同约定期限基础上给予一定的宽限，宽限的期间应在合理范围，结合对方已着手另行购房的事实来判断，出卖方应在完成购房具备迁移条件后及时迁走房屋内的户口。郭伟、郭岱新未在合同约定的期限迁移户口已经构成违约，吴燕文在给予合理的宽限期后，于2017年12月13日通过对吴芳进行了提醒，应当视为催告，虽吴芳抗辩称没有收到，但不能以此为由免除出卖方的违约责任。合同约定的违约责任为，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付房屋价款万分之一的违约金。吴芳一方提出其行为并未给吴燕文造成实际损失，且已经及时办理了迁移手续，不应按此约定承担违约金，吴燕文也未举证说明实际损失的发生。一审法院认为，违约金兼具惩罚和弥补功能，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则来衡量，双方合同所约定的违约金标准确实过高，一审法院考虑双方在合同签订前的磋商过程、交易完成后的沟通情况、户口迁移已完成且未给吴燕文造成其他经济损失的事实、必要的维权成本发生等因素，酌情调整违约金金额为2万元，吴燕文超出此范围的请求，一审法院不予支持。    二、反诉部分。郭伟、吴芳、郭岱新在吴燕文提起本案诉讼追究违约责任后，认为在同一合同履行过程中权利被侵害而提出
反诉，不应认定为超出诉讼时效。房屋的交易价格由双方协商确定，取决于多种因素，除地段、户型、配套设施等外在因素外，还与房屋的使用状况、付款方式、供需关系等因素相关，市场交易行情可作为确定成交价格的参考，但并非确定的标准。本案买卖双方在交易时，通过磋商，实际成交价格较挂牌价有所下降，合同中在明确载明成交价格的同时约定了户口迁移事项，故并无证据证明出卖方为在房屋内保留户口而降低房价6万元，郭伟、吴芳、郭岱新要求吴燕文予以赔偿的反诉请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。合同中明确约定了买受方的付款方式，付款期限以银行实际放款时间为准，吴燕文按约履行了付款义务，且在合理期限内办理了银行贷款手续，并不存在逾期付款的违约行为，郭伟、吴芳、郭岱新认为其逾期付款应当承担3600元损失的反诉请求，同样没有事实和法律依据，一审法院不予支持。吴芳出于好意向吴燕文赠送用于抵扣2999元中介费的抵用券，赠与行为已经完成，且未对其造成损失，其要求赔偿该项费用的反诉请求，一审法院亦不予支持。 

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