邱晓龙、晁永强等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】陕西省渭南市中级人民法院
【审理法院】陕西省渭南市中级人民法院
【审结日期】2022.06.06
【案件字号】(2022)陕05民终421号
【审理程序】什么是除权日二审
【审理法官】王少锋李光华张战武
【审理法官】王少锋李光华张战武
【文书类型】判决书
2023年端午节怎么放假【当事人】晁波;邱晓龙;晁永强;陕西凯荣房地产开发有限责任公司
【当事人】晁波邱晓龙晁永强陕西凯荣房地产开发有限责任公司
【当事人-个人】晁波邱晓龙晁永强
【当事人-公司】陕西凯荣房地产开发有限责任公司
【代理律师/律所】刘毅陕西达拓律师事务所;王建才陕西秦泉律师事务所
【代理律师/律所】刘毅陕西达拓律师事务所王建才陕西秦泉律师事务所
【代理律师】刘毅王建才
【代理律所】陕西达拓律师事务所陕西秦泉律师事务所
【法院级别】河南科技大学排名中级人民法院
【原告】晁波;晁永强;陕西凯荣房地产开发有限责任公司
【被告】邱晓龙
【本院观点】从严格意义来看，被告的反诉并不构成法律意义上的反诉，而是房屋买卖合同中的违约之诉，但鉴于反诉人晁波反诉的事实理由尚系真实，故可一并处理。上诉人晁波与被上诉人邱晓龙及原审第三人陕西凯荣房地产开发有限责任公司签订的房屋转让协议，系各方真实意思表示，合法有效，其均应按照协议约定履行相关义务。
【权责关键词】撤销附条件违约金支付违约金合同约定第三人一般代理特别授权证据交换质证诉讼请求反诉维持原判发回重审执行
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【本院认为】本院认为，上诉人晁波与被上诉人邱晓龙及原审第三人陕西凯荣房地产开发有限责任公司签订的房屋转让协议，系各方真实意思表示，合法有效，其均应按照协议约定履行相关义务。对于晁波所持上诉理由，从案涉房屋转让协议的内容来看，协议各方的权利义务明确，协议中载明通电、通水、安装电梯、消防设施是由原审第三人陕西凯荣房地产开发有限责任公司承诺完成，并非担保性质，与上诉人向被上诉人支付房屋转让款的
先后顺序并无直接关联，上诉人晁波违反协议约定的付款义务，以先履行抗辩权为由拒绝付款的主张不能成立。根据该案证据注明为大修基金的收条、白水县非税收入管理局载明的物业维修基金数额，以及上诉人晁波在庭审中的陈述，原审在查明事实的基础上判决晁波返还邱晓龙垫付的大修基金，符合客观情况和双方的约定。综上，晁波要求撤销一审判决主文并支持其反诉请求的上诉理由，因与案涉房屋转让协议书中的约定内容不符，均不能成立。原审判决认定基本事实清楚，程序合法，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
菜市场真热闹【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15147元，由上诉人晁波负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 03:45:27
【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年原告邱晓龙以抵账方式取得了陕西凯荣房地产开发有限责任公司开发的位于白水县XX公路XX段XX园XX号楼XX层XX房，总面积499.88㎡，2019年4月15日原告邱晓龙又与二被告晁波、晁永强协商，将上述单元房一次性转让给被告晁波。双方约定:经甲乙丙三方友好协商一致，就陕西省凯荣地产开发有限责
任公司开发建设的泉州湾商业园项目内房屋抵账给袁某某，邱某甲，邱少军，2某楼住宅11层整层15套，面积1108.62㎡，13层013F14、013B8、013B6、013B12、013B7、013E13、013C11、013D5、013B4、013A15、面积626.5㎡，10层010E13，面积75.31㎡，共计26套，面积合计1810、43㎡。共计26套，面积合计1810.43㎡。由陕西凯荣房地产开发有限责任公司将袁某某15套，邱某甲9套，邱少军2套，共计26套，面积共计1810.43㎡以每平方米2300元单价转让，共计人民币4163989元，(其中1403989元转袁某某，剩余276万，转给邱某甲名下)待商品房买卖合同网签备案成功后付款。第一次办理袁某某和邱少军名下的17套房屋变更手续，面积1310.55㎡，每平方2300元，折合人民币3014265元，其中1403989元支付给袁某某，1610267元支付给邱某甲，待商品房买卖合同签订在晁波名下，网签合同备案成功后付款，房屋室内工程现状交房。第二次办理邱某甲9套房屋的变更手续，面积499.88㎡，以每平方2300元，折合人民币1149724元，待商品房买卖合同签订在晁波名下，网签合同备案成功后付款，其中149724元支付给邱某乙，剩余的100万元满一年后七日内支付给邱某乙(无利息)。担保方陕西省凯荣房地产开发有限责任公司承诺，在10日内将第一次办理过户的17套房子网签在晁波名下，乙方完成第一次支付3014265元后，担保方保证三个月内将电引至各个房屋内总开关、上水引至每户内、
下水接通、电梯及消防安装到位，能够正常使用。违约责任:以上条款三方须共同遵守，如乙方违约，赔偿甲方丙方人民币共计壹拾伍万元;如甲方或丙方违约赔偿乙方人民币壹拾伍万元(在剩余房款中扣除)。本协议一式五份。其中甲方持三份，乙方和丙方各执壹份。具有同等法律效力。协议签订后，双方于2019年9月27日在白水县房地产管理所办理了网签备案手续，原告并向白水县非税收入管理局交纳了大修基金11笔共45615元(含邱小军名下两套)，2019年11月14日，被告晁波给原告出具欠条一张，内容为:“今欠邱晓龙房款人民币1149724元，大写壹佰壹拾肆万玖仟柒佰贰拾肆元整，晁波2019年11月14日”。
【一审法院认为】一审法院认为，原告邱晓龙通过以物抵债方式取得房屋所有权，并实际控制涉案房屋，其与被告晁波签订的房屋转让协议出自双方真实意思表示，不损害他人利益，为有效协议，双方应共同遵守履行。协议约定待商品房买卖合同网签到晁波名下，网签合同备案成功后付款，其中149724元支付给邱晓龙，剩余的100万元满一年后七日内支付给邱晓龙(无利息)。该约定属附条件的民事法律行为。故2019年9月27日在白水县房地产管理所办理完网签手续，被告晁波即应履行先期149724元的付款义务，2020年9月28日起7日内应履行后期100万元的付款义务。至诉讼日，被告晁波未按约定支付房屋转让款构成违约，原告要求被告支付房屋转让款的诉讼请求应予支持。被告辩称给涉案房屋通电、通
水、安装电梯、消防设施是自己付款的先履行义务，原告既未接通水电，安装电梯消防设施，自己有权拒绝支付房屋转让款。但从双方签订的转让协议来看，通电、通水、安装电梯、消防设施是由第三人陕西凯荣房地产开发有限责任公司完成，与支付房款的先后顺序的必要性上无从体现，故被告辩称原告负有先履行义务的理由不能成立。关于反诉部分，本院认为，从严格意义来看，被告的反诉并不构成法律意义上的反诉，而是房屋买卖合同中的违约之诉，但鉴于反诉人晁波反诉的事实理由尚系真实，故可一并处理。但由于在协议书中通电、通水、安装电梯、消防设施的义务是由陕西凯荣房地产开发有限责任公司承诺完成，故该义务仍应由陕西凯荣房地产公司完成。反诉人晁波要求通电、通水、安装电梯、消防设施的请求予以支持。由于双方在履约过程中互有违约，故原告和反诉人要求对方支付违约金15万元的诉讼请求均不予支持。至于大修基金一节，被告在法庭上陈述把房售出后，大修基金退还原告，原告在2019年4月23日收条中已注明大修基金为45507.8元，白水县非税收入管理局载明的物业维修基金数额为I45615元，但原告主张45500元，故原告主张垫付的大修基金认定为45500元，应由被告晁波予以退还。由于房屋转让协议为原告邱晓龙与被告晁波签订，被告晁永强虽参与协商，但并非协议相对方，故原告要求被告晁永强支付房屋转让款的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百三
电脑分辨率设置十三条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百五十八条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款之规定，判决:一、被告晁波于本判决生效后十日内支付原告邱晓龙房屋转让款1149724元，并自2020年10月6日起至清付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%承担利息;二、被告晁波于涉案房屋卖出后返还原告邱晓龙垫付的大修基金45500元;三、第三人陕西凯荣房地产开发有限责任公司于本判决生效后六十日内为晁波接通水电和安装电梯、消防设施;四、驳回邱晓龙和晁波的其他诉讼请求。案件受理费16497元，由被告晁波负担，反诉费50元，由第三人陕西凯荣房地产开发有限责任公司负担。 无线网络无法连接
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