黄瑞、叶汝仲房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
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【审结日期】2021.09.14
【案件字号】(2021)粤06民终10692号
【审理程序】二审
【审理法官】温万民黄雪鹄唐铭焕
【审理法官】温万民黄雪鹄唐铭焕
【文书类型】判决书
【当事人】黄瑞;叶汝仲
【当事人】黄瑞叶汝仲
【当事人-个人】黄瑞叶汝仲
【代理律师/律所】李继江广东凡天律师事务所;晏宇丹广东凡天律师事务所;何佛元广东人可和律师事务所;黄颖贤广东人可和律师事务所
【代理律师/律所】李继江广东凡天律师事务所晏宇丹广东凡天律师事务所何佛元广东人可和律师事务所黄颖贤广东人可和律师事务所
【代理律师】李继江晏宇丹何佛元黄颖贤
【代理律所】广东凡天律师事务所广东人可和律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】黄瑞
【被告】叶汝仲
【本院观点】本案是房屋买卖合同纠纷。案涉合同的相对人为黄瑞与叶汝仲，且案涉房屋登记在黄瑞个人名下，黄瑞也确认该房屋为其婚前个人购买，故即使黄瑞无权处分案涉房屋，并不影响案涉合同的效力。
【权责关键词】无效无权处分无权代理双方违约违约金支付违约金合同约定第三人关联性财产保全诉讼请求维持原判强制执行
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【本院查明】经审查，本院对一审法院认定的事实除“2020年12月28日，叶某通过发送通知函给黄瑞，敦促黄瑞按合同约定履行”以外，其余认定事实部分，本院予以确认。 另查明，2021年1月7日，叶某通过发送通知函给黄瑞，敦促黄瑞按合同约定履行。
【本院认为】本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对黄瑞的上诉主张，本院作如下分析： 《关于适用〈中华人民共
宝贝 张悬 歌词和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案民事纠纷是民法典施行前的法律事实引起的，故本案纠纷应适用法律事实发生时的法律、司法解释。 关于案涉合同的效力。首先，黄瑞认为其购买案涉房屋后，其与配偶共同偿还案涉房屋贷款，黄瑞出售案涉房屋的行为未经得其配偶同意，属于无权处分。本院认为，案涉合同的相对人为黄瑞与叶汝仲，且案涉房屋登记在黄瑞个人名下，黄瑞也确认该房屋为其婚前个人购买，故即使黄瑞无权处分案涉房屋，并不影响案涉合同的效力。其次，黄瑞认为案涉合同无法确认是叶汝仲的真实意思表示，但根据聊天记录可知，叶某已于2020年11月7日向黄瑞发送叶汝仲手写的授权委托书，后叶某向黄瑞转账支付50000元购房定金，黄瑞出具的收据中记载收到叶汝仲与叶某交来购房定金50000元。案涉合同明确记载买方为叶汝仲，叶某是叶汝仲的代理人，且叶汝仲与叶某于2020年11月18日办理了公证委托书。由此可见，黄瑞在签订合同时知悉叶某是叶汝仲的代理人，并未及时提出异议。最后，黄瑞认为案涉合同属于格式合同以及并非在房管部门正式备案的合同，本院对其该项意见，不予采纳。综上，根据本案证据以及各方当事人的聊天记录可知，叶某代表叶汝仲和黄瑞签订的《房屋买卖合同》关于房屋买卖事项的约定是合同当福克斯两厢油耗
事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行。一审法院对此认定正确，本院予以维持。 关于黄瑞是否存在违约行为。虽然黄瑞委托律师于2021年1月6日通过向叶汝仲发送律师函，认为案涉合同未经得其配偶签名同意，应属无效，应予以解除。但叶汝仲已通过叶某于2021年1月7日通过向黄瑞发送通知书，要求黄瑞就行继续履行和并办理过户交易手续。黄瑞作为案涉房产卖方，根据合同约定在涂销房屋抵押后在十五天之内完成过户，但黄瑞于2020年12月涂销案涉房屋抵押之后，未配合叶汝仲办理案涉房屋的变更登记手续以致叶汝仲合同目的不能实现，已构成违约。一审法院对此认定得当，本院予以维持。 关于违约责任。案涉合同约定，买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾付房款或违反本合同约定的，则逾期超过十个工作日的仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金收定金)或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应与解除合同发出之日起五个工作日内退还。如上所述，黄瑞已构成违约，且其已经退还叶汝仲交付的50000元定金，故叶汝仲请求黄瑞按成交价10%支付违约金，符合双方约定和法律规定。因此，一审法院判决黄瑞应支付案涉房屋成交价2750
000元的10%违约金275000元予叶汝仲，并无不当，本院予以维持。 关于应否追加黄瑞配偶为本案第三人。经审查，黄瑞的配偶并非案涉合同的当事人，且并不属于必须参与本案诉讼的必要第三人，故一审法院对黄瑞申请追加其配偶为第三人的申请，不予准许，并不属于程序违法。 综上所述，黄瑞的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8545元(黄瑞已预交)，由上诉人黄瑞负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-22 17:37:51
限电令【一审法院查明】一审法院认定事实：案涉房屋位于佛山市南海区，登记权利人为黄瑞。 2020年11月7日，叶某代表叶汝仲(买方)、黄瑞(卖方)和刘某代表的佛山市华京房地产中介服务有限公司(经纪方)签订《房地产买卖合同》，约定买方购买案涉房屋，物业成交价2750000元。买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾付房款或违反本合同约定的，则：(1)逾期未超过十个工作日的，
违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；(2)逾期超过十个工作日的仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金收定金)或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应与解除合同发出之日起五个工作日内退还。(3)若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价1%支付违约金。履行期限不明，经纪方已促成买卖双方签订本合同(即《买卖代理费支讨承诺书》所指之《房地产买卖合同》)，买卖方向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均己知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行，否则有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其它任何第三方进行物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交须按该物业成交价的\%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方应付而未付的咨询及买卖代理费。付款方式，定金50000元，买方须在2020年11月7日支付给卖方。余款2700000元，买方须一次性从转账形式支付给卖方。其他约定：卖方房产解押后，双方必须提供税务房管资料，配合交税过户，解押后十五天之内完成过户，
双方不得违约。 2020年11月7日，黄瑞出具收据，确认收到叶某和叶汝仲交来的购房定金50000元。 同日，刘某出具收据，确认收到叶某和叶汝仲交来办理房产过户费用8000元。刘某在诉讼中陈述该费用仅为协助办理房屋过户手续的费用，不是促成交易的费用，黄瑞曾在合同协商过程中明确不承担该费用。 同日，叶某通过发送叶汝仲的手写委托书、叶汝仲身份证照片及手机号予黄瑞。 2020年12月22日至2020年12月28日期间，叶汝仲和刘某多次发敦促黄瑞办理网签手续，黄瑞没有配合。 黄瑞已于2020年12月涂销案涉房屋的抵押。 2020年12月28日，叶某通过发送通知函给黄瑞，敦促黄瑞按合同约定履行。 2021年1月6日，黄瑞委托律师通过向叶某发送《律师函》和《解除房地产买卖合同通知书》，载明房屋是夫妻共同财产，房地产买卖合同未经黄瑞配偶签名同意，应属无效；双方对违约责任及逾期履行的约定不明确，且黄瑞未见到买方也没有与买方联系过，无法确定委托的真实性。黄瑞经于通知发出后三日内退还定金。叶某看到通知后三日内提出协商意见，逾期视为认同该意见。 叶汝仲和黄瑞确认2021年1月8日，叶某收到黄瑞退回的定金50000元。
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