宁德市华府房地产开发有限公司、徐品德等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】福建省宁德市中级人民法院
【审理法院】福建省宁德市中级人民法院
【审结日期】2021.06.15
【案件字号】(2021)闽09民终560号
【审理程序】二审
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【审理法官】彭祖斌郑彦孙雯
【文书类型】俄黑海舰队倾巢而出 外媒分析3种可能判决书
【当事人】宁德市华府房地产开发有限公司;林美爱;徐品德
【当事人】宁德市华府房地产开发有限公司林美爱徐品德
【当事人-个人】林美爱徐品德
【当事人-公司】宁德市华府房地产开发有限公司
【代理律师/律所】陈玉福建之秀律师事务所;余俊翰福建之秀律师事务所;林卫钦福建和厚律师事务所;陈克棱福建和厚律师事务所
【代理律师/律所】陈玉福建之秀律师事务所余俊翰福建之秀律师事务所林卫钦福建和厚律师事务所陈克棱福建和厚律师事务所
妇产权威医院【代理律师】陈玉余俊翰林卫钦陈克棱
【代理律所】福建之秀律师事务所福建和厚律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】宁德市华府房地产开发有限公司;林美爱
【被告】徐品德
【本院观点】林美爱的上诉请求能否成立，首先取决于其与华府公司间是否成立109房的买卖合同。
【权责关键词】完全民事行为能力欺诈社会公共利益追认无权代理民事权利实际履行违约金支付违约金合同约定诚实信用原则证明诉讼请求反诉维持原判
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【本院查明】另查明，1997年6月23日，徐品德和林美爱登记结婚。109房的网签没有办理成功。
【本院认为】本院认为，林美爱的上诉请求能否成立，首先取决于其与华府公司间是否成立109房的买卖合同。 首先，《定购协议书》未经林美爱签认，网签也未成功，故体现
双方买卖合意的载体形式上不存在。 其次，依林美爱二审所言，其在该房交付时才知购房之事，说明其认可未参与网签的事实。网签记录显示的购房者为徐品德和林美爱，表明徐品德系以夫妻名义购房。购房为大额交易，不在夫妻日常家事代理范围内，亦未发现林美爱就此事授权徐品德，故由徐品德签订《定购协议书》及配合网签产生的买卖合同成立的效力不必然及于林美爱，仍待有关行为和事实的确定。 再次，徐品德与华府公司之间的买卖合同成立后，依一审查明暨各方认可的事实，徐品德、林美爱支付了首付款，华府公司将房产交付徐品德、林美爱装修使用。经查，首付款的支付系由徐品德办理，二审中林美爱亦表示其没有参与购房相关事宜。由此可见，前述徐品德、林美爱支付首付款并受领房产的事实，乃是基于婚姻关系和夫妻财产制而出现的客观效果，而非基于共同购房人的合同地位而享权担务的行为表现。换句话说，因徐品德订立买卖合同的行为发生在其与林美爱的婚姻关系存续期间，徐品德支付购房款客观上会导致夫妻共同财产的减少，徐品德受领房产客观上会引起夫妻共同财产的增加，林美爱虽然没有“支付”“受领”的行为，但徐品德“支付”“受领”的行为事实上影响了林美爱的财产状况。林美爱未能提供证实其个人意思直接介入并引导了徐品德的“支付”“受领”行为过程，仅在行为结果意义上，不能认定其具有履行合同义务的主动性及有“接受”华府公司履行的意愿，而只能认定其被动地“受到”了徐品
伤感爱情签名德及华府公司履约行为的影响，由此尚不足以构成对合同的追认。 最后，《协议书》成立后林美爱收到协助注销网签的通知，此时林美爱以拒绝配合的态度间接地对买卖合同进行了追认，并不能改变之前已经确定的合同效力及履行状态。《协议书》内容向林美爱开示后，林美爱客观上获得了对追认对象进行选择的机会，其追认买卖合同而拒绝追认《协议书》确也体现了其审时度势、趋利避害的考虑。鉴于《协议书》是针对买卖合同履行状况做出的善后措施，且林美爱并未介入之前的履约行为，林美爱拒绝追认《协议书》是出于自身利益最大化而非有利于买卖合同的善后，从公平原则、诚信原则及维护双方平等地位起见，应认定其在知悉《协议书》内容后对买卖合同实施的追认逾越了权利行使的边界，故不能产生追认的法律效力。 根据以上分析，林美爱109房购房人的身份无法认定，该房的买卖合同只在华府公司与徐品德间成立。基于与前两点类似的理由及林美爱拒绝追认，《协议书》亦不能对林美爱产生约束力，故109房的网签合同因华府公司与徐品德约定的解除条件成就而于2019年2月22日解除。因此，109房在合同意义上的权利义务均与林美爱无关，故林美爱不能在合同解除的效力层面主张权利。因林美爱事实上被录入网签并占有了房产，基于权利义务一致及权利的正当行使，其协助办理网签登记注销及腾空房产合情合理。根据查明的事实，109号房未如期注销网签的原因在于林美爱不配合，华
府公司二审中也承认徐品德切实履约，故华府公司基于违约主张徐品德承担支付违约金及律师费的责任无事实依据，不予支持。前已述及林美爱并非《协议书》当事人，故不存在违约问题，自不应承担所谓的违约责任。 综上所述，华府公司、林美爱的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院纠正瑕疵后予以维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零三条、第一千零六十条，《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条、第七条、第一百三十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34049元，由宁德市华府房地产开发有限公司负担9100元，林美爱负担24949元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-23 15:51:14
宁德市华府房地产开发有限公司、徐品德等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
福建省宁德市中级人民法院
民事判决书
(2021)闽09民终560号
当事人 上诉人(原审原告、反诉被告)：宁德市华府房地产开发有限公司，登记住所地福建省宁德市东侨区东海商务广场3幢603B，现住所地福建省宁德市东侨区惠风路1号华府豪庭9号楼一层，统一社会信用代码：91350901749089799L。
法定代表人：何传焰，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈玉男，福建之秀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余俊翰，福建之秀律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：林美爱。
委托诉讼代理人：林卫钦，福建和厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈克棱，福建和厚律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：徐品德。
审理经过 上诉人宁德市华府房地产开发有限公司(以下简称华府公司)、林美爱与被上诉人徐品德因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院(2020)闽0902民初3614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。立春时间2022几点几分
二审上诉人诉称 华府公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判徐品德、林美爱向其支付违约金50万元及律师代理费3万元。
事实和理由：
一、《协议书》对徐品德、林美爱均具有法律约束力，其违反协议约定，应按照约定承担违约责任
2019年2月2日签订的《协议书》约定，徐品德和林美爱同意在华府豪庭5幢106号、1××号房产在办理不动产登记中心受理不动产权证，同时解除与华府公司关于华府豪庭5幢109号房产的网签合同；双方解除109号房屋《商品房买卖合同》后，华府公司可将该房屋
另行出售；合同履行完毕后，双方另行结算购房款金额多还少补，互不追究华府豪庭5幢106、107、109号房产《商品房买卖合同》的民事责任；若有违约，应当对守约方承担全部赔偿责任，并支付50万元违约金，且应支付守约方因主张权利而产生的诉讼费、律师费、保全费等。以上协议条款说明，徐品德、林美爱应履行义务包括：1.解除与华府公司关于华府豪庭5幢109号房产的网签合同；2.返还109号房产，不干扰华府公司正常出售；3.向华府公司支付106、1××号房产剩余购房款等。但事实上，对于徐品德、林美爱应履行的义务1，在华府公司按照协议约定先行将华府豪庭5幢106、1××号房产办理登记至徐品德、林美爱名下后，仅有徐品德配合履行了解除109号网签合同义务，徐品德、林美爱一直不配合签字。徐品德在一审时提供录音抗辩称其签字后让华府公司自行通知林美爱，但徐品德与林美爱在与华府公司发生买卖合同关系过程中所提供的所有都仅有徐品德一人，徐品德以此抗辩明显不能成立。对于徐品德、林美爱应履行的2、3项义务，徐品德、林美爱至今未实际履行、构成违约。109号房产自2015年交付至今持续由徐品德、林美爱控制，租赁给案外人使用。106、107房产剩余购房款至今仍未被偿付，而该房产已经由徐品德、林美爱于2020年6月4日出售给案外人。因此，徐品德、林美爱明显违反多项协议约定，理应承担违约责任。
一审法院查明 二、一审法院认定，在徐品德、林美爱办理华府豪庭5幢106号、1××号房产的不动产所有权证时，华府公司未要求徐品德、林美爱同时办理109号房产网签合同的解除及注销手续，华府公司本身未尽到审慎的义务，属于事实认定错误
一审法院认定华府公司未尽到审慎义务，无事实和法律依据。《协议书》约定内容为“乙方同意在华府豪庭5幢106、1××号房产在办理不动产登记中心受理不动产权证，同时解除与甲方关于华府豪庭5幢109号房产的网签合同”。因此徐品德、林美爱配合华府公司解除网签合同系徐品德、林美爱的约定义务，非华府公司义务。彼时华府公司配合徐品德、林美爱办理106、107房产过户时，曾要求徐品德、林美爱同时配合解除网签合同，但徐品德、林美爱却提出在实际领取106、107房产证时进行解除网签手续。后到2019年2月22日，徐品德、林美爱已经领取到房产证，华府公司再一次提出109房产解除网签事宜，只有徐品德在不动产登记部门进行签字，林美爱始终拒绝签字。故并非华府公司未尽到审慎义务，未同时要求徐品德、林美爱履行解除手续，实因徐品德、林美爱拒绝履行合同义务，导致合同目的无法实现。退一步讲，即使在解除109号房产网签合同方面华府公司可能存在未“同时”情形，徐品德、林美爱也同样存在拒不履行协议约定的2、3项义务情况。即徐品德、林美爱未及时支付106、1××号房产的剩余购房款，未及时返还109号房产，干
扰华府公司正常出售109号房产。
综上，本案系徐品德、林美爱违约在先，导致合同目的不能实现，106、1××号房产购房款被恶意拖欠，109号房产被占用至今，给华府公司造成重大资金损失，华府公司主张违约金50万元及律师费3万元事实清楚，于法有据，理应得到支持。
徐品德辩称，其个人不应承担违约金和律师费。
林美爱辩称：
一、林美爱不应当承担任何违约责任
(一)林美爱没有以明示或者默示的意思表示同意徐品德签订《协议书》，也没有以积极的方式对《协议书》作出追认的意思表示，徐品德个人与华府公司签订的《协议书》对林美爱不具有约束力，因此林美爱不应承担任何责任。
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