武汉市房地产市场调研报告
武汉市房地产市场调研报告
一 、武汉市概况
武汉市是湖北省省会，中国长江流域重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教育文化、高新技术区，汉口为商业区，汉阳为工业区。
武汉市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人，流动人口400余万。2002年国民生产总值1493亿元2002年武汉市GDP达1493.1亿元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。2004年一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成国内生产总值350.84亿元，增长12.1%，同比提高0.1个百分点，增幅为近三年最高水平，完成全年计划的21%，同比提高0.4个百分点。一季度全市财政收入增长17%，为年计划的24%；固定资产投资增长12.8%；社会消费品零售总额增长12.6%；城镇居民收入和农民现金收入分别增长8.9%和7.2%；全市新增就业岗位近2万个。
二、武汉市房地产市场综述
中国指数研究院华中分院对武汉房地产市场监测数据显示：本周（2月13日—2月19日）楼市连续两周无新增供应量，市场推盘量也较少，开发商以销售存量为主。成交方面，本周成交商品房2635套，环比增加37.45%；成交面积为24.35万平方米，环比增加30.22%。
本周仍然无新增供应量，最近两周开盘项目均为年前拿到预售许可证，开发商多数以销售存量为主。成交方面，从各区域成交套数来看，青山区和黄陂区成交量较多，分别为350套和300套，但成交面积以东西湖区成交最多，共计3.62万平方米，环比增加77%，主要是因为东西湖区成交较多商业和写字楼，面积偏大。成交面积仅4个区域出现小幅下滑，且有3个区域为远城区。
本周开盘或加推项目累计新推房源790套，成交323套，去化率为41%。本周开盘项目除保利拉菲外，其他三个项目优惠力度均较大，其中大华铂金华府本次推出33-46㎡（70年产权）小户型公寓，不限楼层不限户型不限朝向，一口价，3-11层 7700元/㎡，12-25层8200元/㎡，较之前的80-130平米两房和三房的户型均价下降近1000元/平米。同时此次户型面积小，总价低，二七长江大桥通车后，交通便利进一步得到提升，具有一定的投资价值，开盘当日朝向和楼层较好的户型去化率基本上在90%以上。福星惠誉水岸国际推出沙湖公
馆1号楼，打出5万抵10万优惠，折后均价约9300元/平米，较前期下降约700元/平米，加上前期认购一部分房源，1号楼截止到开盘当天去化率在60%以上，较为理想。南湖板块开盘项目保利心语和保利拉菲，保利心语折后均价约7100元/平米，较上次开盘下降约700元/平米，项目主打结婚季婚房，加上赠送面积后均可由两房改三房，户型紧凑实用，同时优惠力度较大，受到年轻夫妇的青睐，开盘当天去化率逾6成，表现不俗。保利拉菲，因前期蓄客较少，折后均价并未出现下调，虽然每种户型均有10平米左右面积赠送，可以一房改两房、两房改三房，但开盘当天去化情况不够理想，主要是在目前的市场环境下，购房者关注项目户型、地理位置和配套等方面的同时，价格为首要考虑因素。从其他三个项目开盘表现也可以看出，优惠力度较大，降价明显的项目去化率较高。
表1        武汉房地产市场一周数据
城市
商品房新增供应
商品房成交数据
面积（万平方米）
环比变化
面积（万平方米）
环比变化
套数
环比变化
武汉
0
0%
24.35
30.22%
2635
37.45%
数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun
表2      武汉各区一周房地产数据
密切的近义词
行政区域
批准上市情况
完成交易情况
面积
（平方米）
与上周同比
套数
（套）
面积
（平方米）
与上周同比
武汉总计
0
0%
2635
243469.10
30%
江岸区
0
0%
112
12464.54
0%如何做环保衣服
江汉区
0
0%
78
6918.07
53%
硚口区
0
0%
183
15952.24
3%
汉阳区
0
0%
231
23305.18
161%
武昌区
0
0%
157
15529.96
-2%
洪山区
0
0%
247
22748.25
28%
青山区
0
0%
350
23610.91
22%
东西湖区
0
0%
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36194.25
77%
东湖高新开发区
0
0%
194
16347.24
49%
经济技术开发区
0
0%
62
6246.33
168%
江夏区
0
0%
250
18465.77
88%
黄陂区
0
0%
300
27561.17
-1%
蔡甸区
0
0%
52
4796.45
-30%
新洲区
0
0%
74
购物街
7512.91
7%
汉南区
0
0%
52
5815.83
-22%
  数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun
三、市场交易情况
图2        武汉商品房市场销售走势
四、武汉各区域住宅市场发展概况
  中心区、古田片区、二七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：
  (一硫代硫酸钠的标定)中心区
  2008年上半年中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。
  从上半年中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
  出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
  武汉的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于武汉内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
  预计不久的将来，武汉内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个中心区的加快建设。
  (二)古田片区
  2008年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。
  从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
  从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。
  政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。
　　(三)后湖片区
  2008年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。
  从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。
  令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。
 
　如何注册国内公司　(四)东西湖片区
  2008年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。
  从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。
  虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。

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