从项目策划的角度分析庐山天沐温泉产品
存在的问题与对策研究
（庐山 詹平）
庐山天沐温泉自2003年9月开业至今，度假区的产品形态发生了很大的变化，不断推陈出新，从露天温泉到VIP温泉养生会所，从天沐阁到美庐荟，产品线不断丰富，度假区规模不断扩大。但从度假区整体的规划来看，度假区在项目开发上基本没有导入项目策划的概念，都是先进行项目设计与建设，后进行产品策划，本末倒置。因此在产品上难免会存在一些问题，主要表现如下：
一． 项目功能定位的模糊导致度假区配套功能的不完整
就项目功能定位来看，目前，庐山天沐度假区的功能定位包含以下几块：温泉养生区、主题酒店区、绿餐饮区、休闲娱乐配套区。从目前度假区的各功能模块规划来看，存在着相关配套功能的不完整。
1． 主入口核心景观区缺失：主入口核心景观是消费者对度假区的第一印象，是度假区对外的窗口，因此度假区主入口应当设计具有核心吸引力的核心景观，但就目前来看，北大门与东大门都存在核心景观缺失问题，特别是东大门，东大门的景观设计缺乏核心景观，且东大门进入度假区后，也没有具有核心吸引力的核心景观，整个东大门区不够气派，无法对客人形成强烈的视觉印象的景观。正是由于缺乏对客人形成强烈的视觉冲击的核心景观导致很多客人自温华路进来后不到度假区的东大门，严重影响度假区的形象。而对面的龙湾温泉的大门景观设计成两条巨龙架起门楼，显得威严气派，远远看去，十分显眼。建议对东大门重新设计包装，设计具有标志性的核心景观，美化度假区大门景观。
2． 会议中心区缺失：目前度假区的会务收入占到度假区总收入的祝新年快乐的祝福句子40%左右，全年共接待大大小小的会议有400多个，会务旅游是度假区收入的很重要的来源。因此会议中心区的功能规划对度假区而言是很重要的，但目前度假区仅有四个会议室，而且设备设施较为陈旧，已经不够用，也不适应高端会议的需求，很多大型高规格的会议由于接待不了而不得不放弃。度假区缺少一个会议中心功能区。目前，度假区周边的西海温泉，其会议设施档次较高，特别是其阶梯式的多功能会议厅，从接待规模到接待档次都明显优于我们，因此南昌很多的高端会议都放到西海温泉了。据了解，位于龙湾旁边的天恒温泉，也正在建设
一座高档次的国际会议中心，该项目建成后，必将对我们的会议市场产生冲击。因此，规划建设一座高档次的国际会议中心显得尤为必要。
3． 南山旅游休闲区缺失：度假区背靠南山，美庐荟更是依南山而建，我们应当在美庐荟产品策划的时候就考虑到依托南山山体景观资源规划度假山体景观公园，花费较少的投资修建一些登山游步道，一方面可以丰富度假区的产品功能，提升美庐荟的整体品位，另一方面也可以为客人提供一个休闲登山的好去处。
4． 核心娱乐休闲配套缺失：度假区的娱乐休闲配套设施有KTV、休闲垂钓区、野趣烧烤场、篝火场、网球场、室，从目前来看存在着档次差、项目老、无核心主题娱乐配套的问题。随着度假区规模的不断扩大，度假区的娱乐休闲配套设施也应当相应增加，而目前从客人的消费习惯来看，主要以二日游为主，能够吸引客人逗留在度假区的项目不多，除了温泉、打麻将没有其他内容了。为了吸引客人增加在度假区的逗留时间，提升度假区整体品质，度假区应当增加核心娱乐休闲项目，提升娱乐配套档次，可考虑在风情商业街通过招商的方式开发大型夜总会、风情酒吧等配套娱乐项目。据悉，龙湾温泉正在建设大型娱乐配套项目，一旦建成，将对我们形成不小的冲击。
二． VIP温泉养生会所产品策划的缺失导致产品的不完整
VIP温泉养生会所在规划设计之初，就没有很好的导入产品策划的概念，卡露VIP区建设起来后经营什么样的产品，为什么经营这样的产品，产品如何设计，都没有去研究这些问题，导致产品不完整，经营上存在较大困难。先规划建设，再进行产品策划，本末倒置，这是咱们天沐在项目开发上存在的通病。VIP温泉在规划建设之初的项目主题定位为：超五星级VIP豪华SPA理疗会所，主题定位为SPA理疗会所，产品主要以SPA为主要经营项目，房间功能分区简单的以人数规模设计为单人间、二人间、四人间、八人间。VIP温泉产品策划的缺失导致该项目存在以下问题：
你要相信明天的天空更蔚蓝什么歌1． 项目主题定位问题：
在产品设计阶段，项目主题定位为SPA理疗会所，以提供SPA产品为主，主题定位的不合理造成产品设计上的缺陷与不完整。这一定位下的产品设计与市场之间存在着较大的矛盾，SPA是一种高端消费产品，市场面较窄，属于小众消费产品，综观国内的度假SPA项目，即使在三亚的一些商端度假酒店中，SPA会所的规模也很小，大都不超过10间SPA房；同时它又直接受当地的消费水平及客户消费习惯的影响，而江西的消费水平都不高，
人们也没有SPA的消费习惯，因此市场容量有限。而根据以SPA为主的项目主题定位，VIP温泉规划的40间泡池房全部按SPA的功能分区进行设计，有单人SPA房、双人SPA房、多人SPA房，被我们戏称为“亚洲最大的SPA会所”，项目主题定位的欠缺造成了设计的先天不足，给后期产品策划及市场销售造成很大困难。以著名的柏联SPA为例，其规模也不大，每家单体的度假村，SPA房不超过10美容院管理制度间。但每间SPA房的设计与景观规划、氛围打造绝对是一流的，这是值得我们学习的。
2． VIP温泉的产品策划问题：
目前，VIP温泉的产品构成有SPA、VIP温泉泡浴、天体浴、带住宿功能的客房。这一产品构成缺乏系统性与独特性，产品核心层概念不清晰，产品存在着缺陷。首先，天体浴缺乏完全的私密性，虽然后来在环境上进行了改选，增加了围栏，但私密性仍然不够；客房产品上，也存在着舒适性不够、房间布局不合理的情况。这都是项目设计上的弊端造成的。
3． VIP温泉的功能分区问题：
VIP温泉养生会所的功能分区主要划分为五大区域：情侣区、加料温泉区、亚当区、夏娃区、焕肤区。情侣区：以情侣为对象的双人泡浴区；加料温泉区：加入精油的温泉泡浴区；亚当区：以男性为对象的泡浴区；夏娃区：以女性为对象的泡浴区；焕肤区：针对女性消费者提供美体养颜项目。这种功能分区不是以产品的功能进行分区，而是以消费对象类型进行分区，存在着功能分区不明确，分区不合理的现象，实际使用过程中，客人是随意选择房间的，无法实现性别与分区之间的对号入座；客人在每间房中都可以加入精油泡浴，加料温泉区基本没有使用，因此这样的分区等于形同虚设，造成这一问题的根源还是源于产品策划。七月半写包称呼大全
4．VIP温泉养生会所的产品策划构想
会所定位：关注健康、关注生活品质的高端温泉休闲场所和高品质、高档次、高规格的高端商务、政务接待场所。
会所产品构想：会所应当建立一种以汤道文化为基础，以养生为产品内核，以SPA、茶道、汤疗等多种产品为架构，以SPA养体、茶道养生、汤疗保健、商务休闲为产品内容的全新温泉产品模式。引入SPA好听的网名小众文化，推出温泉+SPA产品；引入茶道文化，推出温泉+茶道
产品；植入汤道文化，打造以温泉为特高科技水疗及传统文化养生服务与生命质量健康管理相结合的中高端温泉产品；引入“Party Live”的圈层商务文化,打造高端的小规模的商务休闲、洽谈、会务综合功能产品。
会所功能分区：根据以上的产品内容与功能的策划，我们将VIP温泉养生会所划分为SPA养体区、茶道养生区、汤疗保健区、商务休闲区。SPA养体区主要以SPA为主要经营项目，环境营造浪漫休闲，功能重在美容、养颜、养体，可以设置在情侣区与亚当区。就目前的SPA区在氛围营造与产品流程设计上我们还有待提高。茶道养生区主要以提供各种名贵功夫茶为主要经营项目，环境营造古朴典雅，功能重在商务洽谈，可以设置在房区及泡池较大的夏娃区。柏联SPA的原生太民族茶道、茶禅一味茶道和中国国粹茶道，悦榕庄的Chun Feng Tea House，客人不仅可以在温泉之余学习令人惊叹不已的茶艺功夫，还可以品尝到极品的功夫茶，身心得到全面的放松，任何的工作与生活的包袱都可在此放下。汤道养生区以提供高科技水疗养生服务项目，环境营造奢华独特，功能重在养生保健，可以设置在焕肤区，这块可与国际自然医学与养生工程研究会会长、中国中医科学院中医药科技合作中心兼养生保健研究中心执行主任黄明达教授合作开发针对高端人的水疗项目。商务休闲区以提供综合性的商务休闲服务为产品内容，功能重在商务休闲功能，包括室、
商务会客室、小型商务会议室、桑拿房、酒廊、雪茄吧等，可以设置在加料温泉区，与会所接待大厅连成一片，形成一个中心商务综合功能区。北京颐锦温泉会所就设置有会议休闲区，设置有可供会员活动的专属活动的颐锦阁、董事局会议室、红酒雪茄吧、桑拿房等，也可供我们参考。
三．美庐荟设计的缺陷导致客房产品的功能不完善
1．客房的私密性不够，由于是采取半开放式设计，客房的私密性不够，楼道与客厅之间的玻璃门隐蔽性差，即使玻璃门都拉上，楼道上依然可以看到客厅里客人的举动，建议在门上贴上一层沙模；卫生间与卧室间无阻隔，导致房间内气味难闻，同时也影响私密性，建议悬挂门帘进行阻隔；客房由于采用玻璃门阻隔，隔音效果差。
2．美庐荟客房房型不完善，美庐荟客房基本上都是单人间，无一间双人房，而市场最畅销的客房产品以双人间为主，这就导致了供给与需求之间的矛盾，同时由于美庐荟产品体量大，共有200多套房，必须通过组织大型会议及高端旅游团才能提高其入住率。建议有些房间可采用可拆分的大床，将单人房改为可移动的双人房。
在高端及个性化客房产品的设计与建造方面，我们可以借鉴悦榕庄的客房产品设计经验，其不论在客房的舒适性、功能性，还是客房的景观设计方面堪称一流，有很多我们学习的地方。
四．夏季温泉产品不足制约夏季经营
夏季是温泉经营的淡季，虽然每年夏季，度假区都在市场上引导夏季夜泡温泉的理念，但效果始终不佳，因此夏季的经营每年都很淡。如何解决这一问题，真正做到淡季不淡，我认为关键还是在夏季产品策划上做功夫，引进时下流行的大型水上游乐项目，扩大现有水上乐园的规模，必将引领夏季市场消费的热点，做到四季常旺。这方面比较成功的例子有广州的长隆旅游度假区的水上乐园项目，其众多新颖的刺激的水上游乐项目，使其成为夏季经营最成功的主题公园之一。
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