2016年5月1日后出租不动产如何纳税
2016年5月1日后出租不动产如何纳税
国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告

重点提示：
1、2016年4月30日前取得不动产出租可以选择一般计税方法（11%）和简易办法征税（5%）；
2、2016年4月30日前取得不动产一定牢记你有选择权：5%、11%，从以下两方面考虑：（1）、简易办法征税（5%）直接按照5%缴纳，不管你是否有进项税额；（2）、承租方取得5%抵扣5%，取得11%抵扣11%；
3、2016年4月30日后取得的不动产出租必须按照一般计税方法（华为freebuds pro11%）征税。
4、…………。
2016年第16号
一、 营业税、增值税时间点基本原则：4月30日完结玄幻小说+纳税义务发生
1、2016年4月30日前缴纳营业税，4月30为什么无线网络老掉线日后缴纳增值税；
2、租金收入是否属于qq消息提示音4月30日前，按照纳税义务发生时间判断，即不管4月爆炒鱿鱼的做法30日前是否取得
租金收入，纳税义务发生即需要缴纳营业税；
3、注意可能会引起部分地方的地税机关重点检查。
二、 出租不动产取得方式
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
重点关注：出租不动产包含以经营租入不动产即“转租”行为适用该公告。
三、 出租不动产税收处理方式
1、征税方式：
（1）一般计税方法
应纳税额=销项税额【（11%）（收取租金收入/1.11）*11%】-进项税额；注意事项：收取租金收入为含税收入。
（2）简易办法征税
    应纳税额=（租金收入/1.05）*5%，注意事项：收取租金收入为含税收入；不参与销项税额-进项税额。
2、征税方式如何选择？
（1）规定
一般纳税人：
出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；
小规模纳税人：
一律选择简易办法征税（5%征收率）；
个人以及个体工商户：
出租住房按照5%征收率减按1.5%征税；其他适用一般规定。
（2）可以，是否可以不选择：可以不选择，存在一定的税收筹划。
（3）4月30日如何判断？
目前国家税务总局对于纳税人出租取得的不动产，其“取得”时间如何划分没有明确，在总局明确前，本人理解如下：（1）以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。（2）纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间。（3）对于不动产转出租的，按前一次租赁合同的签订时间确定不动产“取得”时间，即：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产
对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
3、纳税地点：
（1）有税号（除个人外）
在不动产所在地预缴税款，机构所在地申报纳税。
（2）个人（无税号）
不动产所在地申报纳税
4、预缴税款如何处理？
（1）如何预缴税款？
一般计税方法：3%不动产所在地预缴（租金收入/1.11）*3%；
简易征税方法：按照简易办法征税方法计算税收不动产所在地预缴（租金收入/1.05）*5%或1.5%。
（2u盘无法读取）预缴后如何处理？
单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
四、 出租不动产发票如何开具？
（1）一般纳税人自行开具发票，其他可以申请国税代开增值税专用发票；
（2）简易办法征税可以开具增值税专用发票，取得方可以抵扣。


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