地产行业周报:五年期LPR超预期下调,地方政策延续改善
2022年5月22日
证券研究报告
行业评级：地产强于大市（维持）
请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队
地产行业周报五年期
LPR 超预期下调，地方政策延续改善
核心摘要
⏹周度观点：本周五年期LPR下调15bp，创LPR改制后5年期最大单次降幅；成都、海南、杭州、天津、大连等地相继发文支持刚性、改善
性需求，后续地方政策改善预计仍将延续。随着政策发力及疫情后复苏形成共振，我们认为二季度末三季度初为楼市企稳的重要观察窗口期，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块估值有望逐步修复。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占
市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团、天健集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设等。物管板块估值已至历史低位，随着政策松绑及房企资金改善，有望带来优质物企估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。
⏹政策环境监测：1）五年期LPR下调15bp，按揭利率加速下行；2）地方楼市政策调整延续。
镜连招技巧⏹市场运行监测：1）新房成交环比微增，短期压力仍存。本周新房成交3.2万套，环比升0.3%；二手房成交1.4万套，环比降10.8%。5月
前20日新房日均成交同比降53.6%，降幅较4月收窄2pct。随着各地政策密集出台，购房信心有望逐步重塑。但短期受疫情防控、政策时滞影响，成交仍旧面临压力。2）改善型需求占比环比上升。2022年4月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.2pct至
81.3%。3）库存环比下行，短期稳中趋降。16城取证库存10237万平，环比降0.5%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，叠加
疫情反复影响工程及推盘进度，短期库存规模或稳中趋降。4）土地成交、溢价率回升，二三线占比提高。上周百城土地供应建面2897.9万平、成交建面1760.6万平，环比升78.6%、升2.5%；成交溢价
率3%，环比升1.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比3.2%、31%、65.8%，环比分别降21.7pct、升10.3pct、升11.4pct。
⏹资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行80.5亿元，环比增加20.5亿元；海外债发行6.3亿元，环比增加6.3亿元；重点房企发
行利率为3.1%-9.75%，可比发行利率多数较前次下行。2）信托：本周集合信托发行21.9亿元，环比减少7.2亿元。3）地产股：本周房地产板块涨0.57%，跑输沪深300（2.23%）；当前地产板块PE（TTM）12.65倍，估值处于近五年79.64%分位。
⏹风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。
2个人所得税征收标准
偏紧政策环境监测-政策梳理
3为什么有些人吃不胖
资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性偏松2022年5月16日成都优化预售条件、预售资金监管、住房套数认定、无房家庭认定2022年5月16日海南
二手房公积金贷款最低首付40%
我国的四个直辖市降为30%，期限20年调为30年
2022年5月17日常州降低二套公积金首付比例，提高额度，加大高端人才支持2022年5月17日铜仁
如未完成购房，1个月内房企应
退还购房人预定性质购房款
2022年5月17日连云港市区居民购买新房，最高按房款2%进行补贴2022年5月17日发改委不能以县城建设为名炒作房地产2022年5月17日杭州
优化二手房交易，完善税收调
节，满足三孩家庭购房需求
2022年5月17日天津
放宽滨海新区落户限制，给予
技能型人才购房优惠
2022年5月17日泰州
购房补贴契税50%，提高公积金写给妈妈的话暖心短句
额度，优化土地出让、限售等
2022年5月20日央行
5年期以上LPR 为4.45%，下调
15BP
2022年5月21日大连非限制区域住房不计入总套数，特殊情况可解除限售限制
资料来源：中国人民银行、平安证券研究所42020年1月10日
五年期LPR 下调15bp ，按揭利率加速下行
事件描述：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR ）为：1年期LPR 为3.7%，维持前值不变；5年期以上LPR 为4.45%，较上月的4.6%下调15BP 。
点评：1）LPR 改制后首次5年期下降15bp ，引导房贷利率下行信号意义较强。5月5年期LPR 下调至4.45%，较上月4.6%下降15bp ，创LPR 改制后5年期最大单次降幅，充分体现监管稳楼市、稳经济决心。按照总价100万、首付5成、按揭利率4.6%，30年按揭，等额本息还款方式下对应月供为2563元/月，若按揭利率降15bp ，对应月供下降比例为1.7%。结合5月15日央行下调首套房房贷利率下限至5年期LPR 减20bp ，即意味着本月5年期LPR 下调后，最低首套房房贷利率可降至4.25%，按揭利率下调空间进一步打开，引导房贷利率下行信号明显。
2）按揭利率快速下行，后续有望延续改善。4月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，为5月5年期LPR 的1.16倍，上浮比例仍处于历史较高水平。对比2009Q2和2016Q3两轮低点，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距，当前按揭利率潜在下行空间依旧充足。基准利率方面，对比5月5年期LPR 与历史值及5年以上中长期贷款利率，当前5年期LPR 已处于历史低位，后续按揭利率改善或在基准加点方面优化。据财联社报道，央行下调最低首套房贷款利率后，本周郑州、天津等地陆续将首套利率下调至4.4%（4月5年期LPR 减20bp ），预计后续更多压力型城市首套房贷利率向下限靠拢。
3）二季度末及三季度初为销售观察窗口期，本轮复苏斜率或不及过往。近期政策松绑力度及城市能级持续上升，首付比例、按揭端等加大发力，叠加近期疫情逐步得到控制，多重因素有望形成共振，为销售企稳奠定基础。但考虑楼市信心不足、疫情反复导致购房者收入预期走弱，本轮销售复苏弹性
或不及过往（2008-2009年、2014-2016年）。随着政策维稳及多举措化解房企信用风险，我们认为房企间将加速走向分化，下半年民企现金流有望得到缓解，强运营强信用的央国企及优质民企或将更积极把握拿地窗口期，迎来发展机遇。
5资料来源：政府网站，平安证券研究所优化预售条件优化预售金监管限购调整限贷玛瑙的鉴别
调整限售调整无房认定调
整增值税调整公积金调整购房补贴满足合理融
资需求
杭州√（针对二手）√
天津滨海新区√√成都√√√√
海南√
大连√√
连云港√常州√
泰州√√√√√√√2020年1月10日地方楼市政策调整延续
事件描述：本周成都、海南、杭州、天津等相继发文支持刚性、改善性需求，促进房地产市场平稳发展。
点评：1）政策调整主要聚焦限购、限售、公积金、购房补贴等方面。例如，成都、大连规定近郊/非限制区域住房不纳入中心城区购房时家庭总套数；杭州规定户籍家庭购买二手房无限制；大连规定特殊情况可解除限售限制等。2）高能级城市加入松绑行列，改善性需求亦受到兼顾。从政策调整城市来看，呈现三四线向核心二线扩散趋势；同时杭州对三孩家庭给予额外购房指标，连云港对二套改善性住房予以补贴，常州降低二套公积金首付比例，以上举措均有助于支持改善性住房需求、贯彻鼓励生育的政策方针。3）尽管松绑范围、力度逐步加大，但受疫情反复、收入预期降低等影响，信心恢复仍需时日，预计后续压力型城市仍将持续调整政策要求。本周各城市楼市政策调整明细

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