西宁碧胜房地产开发有限公司、南方商品房预售合同纠纷民事二审民事判 ...
西宁碧胜房地产开发有限公司、南方商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房预售合同纠纷 
【审理法院】青海省西宁市中级人民法院 
【审理法院】青海省西宁市中级人民法院 
【审结日期】2022.09.06 
【案件字号】(2022)青01民终1860号 
【审理程序】二审 
【审理法官】徐婷 
【审理法官】徐婷 
qq空间如何添加背景音乐【文书类型】判决书 
【当事人】西宁碧胜房地产开发有限公司;南方 
【当事人】西宁碧胜房地产开发有限公司南方 
【当事人-个人】南方 
【当事人-公司】西宁碧胜房地产开发有限公司 
【代理律师/律所】黄强、张岳青海鑫辰律师事务所;张黎宁青海诚嘉律师事务所 
【代理律师/律所】黄强、张岳青海鑫辰律师事务所张黎宁青海诚嘉律师事务所 
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【代理律师】黄强、张岳张黎宁 
【代理律所】青海鑫辰律师事务所青海诚嘉律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】西宁碧胜房地产开发有限公司 
【被告】南方 
【本院观点】碧胜公司与南方对解除双方于2021年9月21日签订的《商品房买卖(预售)及附件》不持异议，本院予以确认。 
【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定谁主张、谁举证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判执行 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 
【本院认为】本院认为，碧胜公司与南方对解除双方于2021年9月21日签订的《商品房买卖(预售)及附件》不持异议，本院予以确认。关于合同的解除后果问题：根据合同分配风险规则，履行障碍的风险由造成障碍者承担。首先，《商品房买卖(预售)及附件》明确约定南方应当支付的首付款比例为30.56％，办理银行按揭贷款的比例为69.44％，但南方与碧胜公司工作人员的聊天记录显示，在南方已交纳相应首付款347683元并办理贷款过程中，由于政策原因，多家银行要求南方交纳的房屋首付款比例应达到40％，而《商品房
买卖(预售)及附件》系由碧胜公司提供的格式版本，30.56％的首付款比例系由其制式合同约定，其作为房地产销售公司应当在销售过程中如实告知购房者关于房款交纳的比例等政策规定，且房屋非一般消费品，其首付比例的提高足以造成购房者履行合同的障碍，故首付款比例提高致使南方不能按期办理贷款的原因不可完全归责于南方。其次，碧胜公司称邮储银行可按照30％比例交纳首付款后办理贷款事宜的意见，根据聊天记录，邮储银行贷款比例明显高于其他商业银行，且按照贷款利率计算，南方的月供将高于签订合同时碧胜公司告知南方的月供金额，合同具有预见性，在邮储银行办理贷款的利率高于碧胜公司在签订合同时告知南方的利率，超过了南方对合同履行的预见性，未办理贷款的原因不可完全归责于南方。再次，通过聊天记录亦可明确南方未办理贷款的原因之一，系因碧胜公司未办理楼栋的准入手续。第四，碧胜公司提交的《关于印发〈西宁市关于支持刚性和改善性住房需求的若干措施〉的通知》的作出时间为2022年5月31日，而碧胜公司起诉的时间是2022年4月，不能证明南方办理贷款时该通知已经实施。第五，碧胜公司称南方在一审庭审中明确表示现在即使可以按照30％比例也不愿继续履行合同，故合同解除系由南方所致的意见，因合同履行的基础是双方的信赖利益，在本案纠纷发生后，南方对碧胜公司已无合作意愿与信赖基础，其在庭审中表示不再履行合同的意见不能溯及纠纷未发
生之时。据此，南方未按照约定办理银行按揭贷款的原因不能完全归责于南方，一审法院结合双方合同履行的实际情况，酌情认定由南方向碧胜公司支付违约金13943.5元、律师费5000元，兼顾公平与损失填补原则，本院予以确认。    综上，碧胜公司的上诉理由与事实不符，且有违公平原则，不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费2678元，由上诉人西宁碧胜房地产开发有限公司负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-10-01 02:03:58 
西宁碧胜房地产开发有限公司、南方商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
青海省西宁市中级人民法院
民事判决书
(2022)青01民终1860号
当事人    　上诉人(原审原告)：西宁碧胜房地产开发有限公司，住所地：青海省西宁市城中区滨河南路82号1号楼1单元1061室。
    　法定代表人：古劲，该公司总经理。
    　委托诉讼代理人：黄强、张岳，青海鑫辰律师事务所律师。
小学英语教师工作总结    　被上诉人(原审被告)：南方。
    　委托诉讼代理人：张黎宁，青海诚嘉律师事务所律师。
审理经过    　上诉人西宁碧胜房地产开发有限公司(以下简称碧胜公司)因与被上诉人南方商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院(2022)青0103民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月2日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　碧胜公司上诉请求：1、请求依法撤销西宁市城中区人民法院(2022)青0103民初1591号民事判决，并改判支持碧胜公司的全部诉讼请求。2、本案的一、二审案
件受理费均由南方承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。1、一审法院在本院认为中明确载明：“原被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，对双方均有约束力”，据此，碧胜公司与南方应当按照合同约定履行相关义务并承担相应违约责任，同时，《商品房买卖合同(预售)》已明确约定：“若买受方逾期付款超过90日的，出卖方有权解除买卖合同，买受方应向出卖方支付该商品房总房10％的违约金”，还原到本案中，由于南方逾期付款时间已超过90日，碧胜公司行使合同解除权并要求南方支付总房款10％的违约金符合合同约定，但一审法院在认可合同效力的情况下却未按照合同约定依法判决，明显属于事实认定错误。2、一审中南方明确表示即使能够办理贷款，其也不愿向碧胜公司支付房屋尾款，从而继续履行合同。一审法院在明知本案中系南方在能而不愿意办理贷款的行为导致的且双方对解除合同违约金有明确约定情况下仍径自以南方未付款基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算南方应承担的违约金，明显属于事实认定错误。3、即使一审法院认为合同中约定的违约金数额过高，也应当结合南方的违约行为给碧胜公司造成的实际损失予以判断，一审庭审过程中碧胜公司多次主张，由于案涉房屋目前市场价值较合同签订时市场价值下浮较大，据此，因南方的违约行为致使碧胜公司解除合同，并对案涉房屋另行出售，将会给碧胜公司造成十万余元的财产损失，但一审法院
却忽略南方的违约行为给碧胜公司带来的直接损失，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，属于事实认定不清，同时，根据《关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》第五十条：“［违约金过高标准及举证责任］认定约定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”之规定，若南方主张合同约定违约金过高，其应当提供相应证据予以证明，但在一审中，南方并未提供任何证据，根据“谁主张、谁举证”原则，南方无法提供相应证据证明违约金过高，其应当承担举证不能的不利后果，但一审法院在未要求南方提供任何证据的情况下直接忽略合同中约定的违约金数额，属于严重的事实认定不清。二、一审法院法律适用错误。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在本案中碧胜公司在与南方签订《商品房买卖合同(预售)》时明确约定了解除合同应当承担的违约金比例，但一审法院不顾双方合同的约定直接按照LPR计算违约金的数额，属于法律适用错误，同时，一审法院按照未付款为基数计算违约金同样缺乏事实及法律依据。综上，请求二审法院判如所请。
二审被上诉人辩称    　南方辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原告诉称    　碧胜公司向一审法院起诉请求：1、解除碧胜公司与南方于2021年9月21日签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：YS01002021074317)及相关附件，并由南方配合碧胜公司办理注销合同备案手续；2、南方向碧胜公司支付解除合同违约金113768.3元、律师费5000元、律师函费200元，共计118968.3元；3、本案的案件受理费由南方承担。清朝的皇帝
一审法院查明    　一审法院认定事实：2021年9月21日，碧胜公司(出卖人)与南方(买受人)签订《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：YS01002021074317，房屋代码：60785795)，约定买受人购买出卖人开发建设的位于城中区南川西路145号10号楼1单元1044室商品房，预测建筑面积为100.16平方米，单价每平方米11358.66元，商品房总价款为1137683元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人必须在2021年9月22日前，付该商品房总房价款的20.01％给出卖人，即贰拾贰万柒仟陆佰捌拾叁元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2
021年10月22日前，付该商品房总房价款的10.55％给出卖人，即壹拾贰万元整；买受人必须在2021年12月22日前，付该商品房价款的69.44％(银行按揭款项)给出卖人，即柒拾玖万元整。逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，买受人按合同约定总房价款的10％向出卖人支付违约金，同时买受人应支付出卖人追收逾期欠款产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、律师费、评估费等。合同签订后，南方于2021年9月19日-2021年9月24日期间向碧胜公司支付房屋首付款347683元。剩余房款790000元南方至今未向碧胜公司支付。
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