泰安泰山大汶口旅游置业有限公司、张桂喜商品房预售合同纠纷二审民事判决书
考研数学复习计划【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】山东省泰安市中级人民法院
【审理法院】山东省泰安市中级人民法院
【审结日期】2020.10.22
【案件字号】(2020)鲁09民终3951号
【审理程序】二审
【审理法官】阎鹏朱峰邢友峰
【审理法官】阎鹏朱峰邢友峰
【文书类型】判决书
【当事人】泰安泰山大汶口旅游置业有限公司;张桂喜
【当事人】泰安泰山大汶口旅游置业有限公司张桂喜
【当事人-个人】张桂喜
【当事人-公司】泰安泰山大汶口旅游置业有限公司
【代理律师/律所】张延召山东舜天律师事务所;张常会山东舜天律师事务所
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【代理律所】山东舜天律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】泰安泰山大汶口旅游置业有限公司
【被告】张桂喜
【本院观点】根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司有无协助购房人办理权证登记义务以及一审法院适用商品房买卖合同司法解释确定违约金是否适当。商品房、非商品房系按房屋价值属性进行的分类。
【权责关键词】催告实际履行违约金过错合同约定关联性合法性质证财产保全诉讼请求维持原判公示催告
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【本院查明】本院经二审审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司有无协助购房人办理权证登记义务以及一审法院适用商品房买卖合同司法解释确定违约金是否适当。 关于焦点一，虽然双方并未签订书面购房合同，亦未明确约定
房屋权属变更登记事项，但根据合同权利义务相一致原则，出卖人交付房屋并转移所有权于买受人系其最基本的一项义务，而且《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明确规定：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。"协助办证亦是出卖方的法定义务。本案中，张桂喜已全额支付购房款，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司业已办理整栋楼权属登记，其应及时通知张桂喜并协助办理产权变更登记。对于泰安泰山大汶口旅游置业有限公司关于其不承担相关义务的主张，本院不予支持。泰安泰山大汶口旅游置业有限公司又主张，案涉房屋系团购房，不属于普通商品房。本院认为，商品房、非商品房系按房屋价值属性进行的分类。商品房是指房地产公司建造的用于出售的房屋。而非商品房是自建或者委托施工单位建设或者参加统建并自己使用的住宅和其他房屋。案涉房屋并非购买人自建、委托建设或参加统建情形，即使以团购方式购买，并确实存在相关优惠政策，但这也是双方平等自愿协商的结果，不能以此为据改变涉案房屋的商品房性质，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的该项主张无事实和法律依据，当然不能成立。 关于焦点二，如上分析，双方成立事实上的商品房买卖合同关系，案涉房屋和购房款均已交付完毕，而泰安泰山大汶口旅游置业有限公司怠于通知张桂喜办理产权变更登记并拒不履行协助义务，一审法院适用《最高人民
法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定，判决泰安泰山大汶口旅游置业有限公司承担违约责任并无不当。而且，一审法院综合考量本案有无书面合同、双方当事人过错等因素，酌定按已付房款每日万分之零点五的标准确定违约金计算依据公平合理，亦未超出《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的没有约定违约金情形的违约金标准计算范畴。因此，对于泰安泰山大汶口旅游置业有限公司该项主张，本院亦不予支持。 综上所述，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费549元，由泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
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【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年7月28日，被告制定出台《御驾新苑团购房实施方案》，主要内容：人员范围，园区、镇、胜利水库、旅游开发公司、村两委及镇双管企事业单位参与团购的广大干部职工。外单位人员不能参与，享受其优惠政策。房屋均
价每平方米4300元，最高不超过4500元，最低不低于4100元。房款缴纳，分四次缴款，先付预交款，根据购房面积10万元-13万元不等，主体工程进行至三层后，缴总款60%，主体竣工后，缴总款80%，房屋分配后交付使用前，缴纳剩余全部房款。房屋办理土地、规划及预售房许可证后，具备条件的可以办理贷款业务。交房日期，购房活动结束后，立即办理土地、规划、建设等各项报建手续，总交房时间暂定为24个月。原告于2012年7月23日开始陆续将购房款缴清，被告2015年10月17日开具总收据，房全款为393276元，同一天，原告还交付被告储藏室款，原告在被告出具的御驾新苑团购房付款确认单中签名予以确认，被告即将位于御驾新苑小区18-1-102号房屋交付原告。原被告双方至今未签订书面房屋买卖合同。而未依《御驾新苑团购房实施方案》购买该区域房屋的购房户均与被告签订有书面商品房预售合同，约定逾期办证违约金为每日按已付房屋总价款的万分之一，与享受团购房实施方案的房屋价格亦有所不同。被告于2018年11月26日取得御驾新苑18号楼不动产权证具备了分户办理产权登记条件，但至今未通知原告办理涉案房屋不动产权转移登记手续。以上事实，有原被告陈述，《御驾新苑团购房实施方案》、收款收据、御驾新苑团购房付款确认单、不动产登记资料查询结果证明、房屋预售许可证说明、相关生效裁判文书等证据在案证实。
【一审法院认为】一审法院认为，原被告口头达成的房屋预售合同已实际履行，属有效行为，原告已向被告支付全部购房款并在团购房付款确认单上签字认可，应认定为原告认可并遵从被告制定的《御驾新苑团购房实施方案》，其购房行为应受该实施方案约束。原告所购房屋所在楼栋不动产权证书已办理完毕，具备了商品房的法律属性，被告辨称不属于普通商品房，不适用于商品房买卖的相关法律、法规及司法解释规定调整，显系无理，一审法院不予支持。被告已于2015年10月17日向原告交付房屋，亦于2018年11月26日办理了该18号楼不动产权证书，协助原告办理涉案房屋不动产权证书是被告法定附随义务，被告怠于通知原告且拒不履行，应依法承担法律责任。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日"，故被告应于交付原告房屋的2015年10月17日推后90日即2016年1月15日内协助原告办理该房屋不动产权证书，逾期即视为违约，被告办理完毕该18号楼不动产权证书后，即应及时通知原告办理该房屋不动产权证书，自通知到达原告后方视为履行完毕该协助义务。故被告承担违约责任的期限应自2016年1月16日起至实际通知原告办理不动产权证书
之日止。原告要求按每日万分之一点三计付违约金，因原告作为团购房用户购房，享受了团购房实施方案确定的房屋优惠价格，且因此与被告未签订书面合同，类比未作为团购房用户与被告订立书面合同约定逾期办证违约金为每日万分之一的现实情况，原告要求的违约金计算标准显然过高，有失公平原则，一审法院不予认可。由于原被告双方未签订书面房屋买卖合同，亦未约定所购房屋不动产权证书办理及违约责任承担相关事宜，对由此产生的纠纷，双方均负有责任，参照被告与非团购购房用户书面合同约定的按总已付房款每日万分之一违约金的标准，酌定适用按总已付房款每日万分之零点五违约金的标准作为确定本案违约金计算依据。案经审理，截止庭审之日即2020年3月27日，被告违约天数为1529天，违约金以原告要求的购房款393276元（不含储藏室款）的日万分之零点五计算，共计29968.4元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定，判决：一、被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司协助原告张桂喜办理涉案房屋不动产权转移证书。二、被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司支付原告张桂喜违约金29968.4元（自2016年1月16日起计算至2020年3月27日止），自2020年3月28日至实际通知办理不动产权证书之日止，仍按日万
分之零点五继续计付违约金。三、综上一至二项，限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告张桂喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取601元，财产保全费580元，共计1209元，由原告负担520元，被告负担689元。
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