银行抵押物风险分析与防范措施
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房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可挪移、寿命 长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用 和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全，银行普通会要 求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确 定的价值，在普通不超过 70％的抵押率范围内确定贷款额 度。理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安 全性，但实际结果往往并非如此。大量的处置抵押物偿债实 例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本 息，银行仍承受了相当大的损失。为什么按照符合估价规范 的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全， 如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷 款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初 步的探讨。
一、银行抵押物潜藏的主要风险
银行处置抵押物遭遇两大风险
在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人允许以处 置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉 方感恩节发朋友圈的话语式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。但是，银行受抵无锡旅游景点推荐


押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵 押物(或者称拍卖标的)，容易导致下列两大风险：
1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。拍卖标的瑕疵主 要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。 根据《拍卖法》“委 托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”  之规定， 银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委 托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说 明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标 的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未 经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就 容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。
2、无法如期交付拍卖标的的风险。该风险主要来自两方面 的如何选购液晶电视原因：一是抵押人主观方面的原因。由于银行对抵押人只 享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条 款火箭队教练，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。因此，如果 抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产 权过户手续或者腾空拍卖标的，银行就构成违约。另一是因拍 卖标的被司法机关查封而无法交付。在抵押人与借款人同为 一人的情况下，如果抵押人
对外有多项负债，则其委托银行 处置抵押物后，抵押物在拍卖成交产权过户未办妥前被司法

机关查封的，往往导致拍卖标的无法如期交付，银行作为拍 卖标的委托人只能承担拍卖标的不能交付的违约风险。
上述两大风险，轻则应根据过错程度承担相应的违约责任， 重则拍卖合同被解除，既应返还全部拍卖成交款又得赔偿买 受人的实际损失。在抵押人允许通过非诉途径、以处置抵押 端午节放假几天物所得还贷的情况下，应当由抵押人自行委托拍卖公司拍  卖。
1、低租金、高违约成本导致抵押资产贬值
若抵押物用于租赁，市场租金是抵押物市场价值的体现。一 个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租赁 合同，及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重 降低抵押物价值。根据物权法规定：订立抵押合同前抵押财 产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵押 权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人
之间原有的关系也不固然终止。
长租期、低租金或者一次性付清租金的抵押物银行在处置时将 面临无法处置或者只能以极其低的价格变卖给承租人(很可能 是借款人的关联方)。

2、处置难导致抵押资产贬值
大宗抵押物(评估值在 1 亿元以上)如整栋大厦、整栋商场 等，若处置，由于购买该物业所需资金量大，一次性买断的 买家少、变现难等，无法处置或者处置价格往往较评估价格大 幅降低；
对整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押的抵押物，如果无 独立通道或者不能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和  服务配套设施，处置将非常被动。另大商场周边的小店铺， 其交通及人流必依赖大商场，若大商场经营状况不好，且大 商场和小店铺分别抵押给不同的银行，处置起来，特殊是小 店铺抵押物，很可能有价无市；
工业企业分幢分割抵押，分开处置将大大降低抵押物的价  值，如果无独立通道或者不能利用公用设施及道路的情况将导 致难以处置；非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路通 达状况及产业会萃度较差，变现能力差。
车库抵押风险：

(1)根据物权法规定，业务对小区车位享有优先购买权和 使用权，如果非业主购买车位抵押，将会带来贬值风险。
(2)车库抵押时，往往不少产权证为一个大证，并未对每 个车库面积进行分摊，也没有具体的车位个数，评估价值将 会与实际车位的价值有较大出入。
集体土地上的房产抵押风险：根据法律规定，单独的集体土 地不能抵押(荒山、荒地和荒滩除外) 。集体土地的农村或者 乡村房产虽可抵押，但当处置抵押物时对买受有严格的限制 ——只能在农村集体内转让，使其变现价值严重缩水。
3、土地评估中的疏漏导致抵押资产贬值
(1)土地基本情况未详细核实
房产证载用途与实际用途不一致，如证载用途为办公，实际 用途为商业等；由于历史原因，有的老土地证在证载用途上 写的是综合用地，没有具体说明是哪两种或者两种以上具体用 途构成，出让合同可能也没有说明，往往会将其设定为商业 和住宅两种用途，若实际用途与评估设定用途不一致，将导 致评估价值不许确；

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