二手房合同纠纷法院审判过程(二手房购房合同纠纷)
二手房合同纠纷法院审判过程（二手房购房合同纠纷）
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本期主题
2023-2023年
二手房买卖合同纠纷案件审判白皮书
患住房问题涉及人民众的切身利益。依法妥善审理好房屋买卖相关案件，是人民法院坚持围绕中心服务大局、强化司法为民公正司法的重要体现，考验和检验着人民法院的责任担当。房屋买卖主要包括一手房屋买卖和二手房屋买卖。从本市总量来看，近年来二手房屋的成交量高于一手新房的成交量。从交易风险而言，二手房屋买卖存在受政策影响大、交易流程复杂、关涉履行因素多等特点，其比一手房屋买卖更容易发生纠纷，争议类型也更为复杂。因此，二手房屋买卖成为近年来社会持续关注的热点问题。
为进一步发现问题，揭示风险，提升人民众对于居住问题的幸福感和安全感，上海二中院
以问题为导向，通过对2023-2023年上海二中院审理的二手房屋买卖合同纠纷案件的相关数据和问题进行分析整理，提出对策建议，为预防和化解二手房屋买卖合同纠纷，治理相关行业乱象，维护当事人的合法权益提供可参考的路径。
一、二手房屋买卖合同纠纷案件的基本情况
（一）纠纷数量随调控政策波动大
2023年至2023年期间，上海二中院审结二手房屋买卖合同纠纷共2464件，其中2023年审结416件，2023年审结790件，2023年审结472件，2023年审结409件，2023年审结377件。从历年的数据可以看出，2023年的结案数量较上一年出现了近一倍的增长，达到近五年结案数量的顶峰。2023年结案数量重新回落，之后呈现逐年下降趋势。
上述现象反映出二手房屋买卖合同纠纷的数量受房地产调控政策影响大。2023-2023年房地产市场较热，价格上涨较快，卖家跳价较多，引发大量纠纷。2023年上半年随着调控政策提高了购买二套房的首付比例以及购房资格限制更加严格，买家在房款支付和购房资格等方面出现履行障碍，又引发大量纠纷。因纠纷从发生到进入二审诉讼程序具有滞后性，
导致2023年上海二中院审理的该类案件数量激增。2023年之后房地产调控趋于常态化，二手房交易市场热度降低，投资性购房比例减少，交易更为理性，纠纷数量也相应呈现下降趋势。
（二）裁判结果呈“两低一高”样态
2023年至2023年，上海二中院审结的2464件二手房屋买卖合同纠纷案件，从裁判结果来看呈现“两低一高”样态。
1.改发率高。改判、发回重审案件共260件，撤销原裁定、指令继续审理案件共31件，共计291件。改发率为11.8%，远高于上海二中院上述期间民事案件平均改发率。
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2.调撤率低。调解案件共146件、撤诉案件共505件，调撤案件共计651件。调撤率为26.4%，低于上海二中院上述期间民事案件平均调撤率。
3.维持率低。维持原判决和裁定案件共1522件，维持率为61.8%，低于上海二中院上述期间民事案件平均维持率。
二手房屋买卖合同纠纷案件的裁判结果呈现上述样态主要原因在于：该类案件法律关系复杂，因当事人证据保全能力欠缺导致事实查明疑难，一些案件类型的法律适用问题尚存争议，案件审理难度高，故二审维持率较低，而发改率较高。因房屋价值高，案件的诉讼请求标的额也相对较大，案件所涉利益大，矛盾化解难度高，故调撤率较低。
（三）纷争地域性特征显著
2.中心城区与城郊总体案件数量基本持平。黄浦、静安、普陀、虹口、杨浦五个城区近五年的案件总量为1262件，宝山、嘉定、青浦、崇明四个城区近五年的案件总量为1202件，两者差距较小。
3.各区域之间案件数量的变化差异大。宝山、嘉定两区近五年案件数量呈上下波动状态。黄浦、崇明区案件数量比较平稳，变化较小。其它区域案件数量自2023年之后基本呈下降趋势。
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二手房屋买卖合同纠纷案件区域分布呈现上述特点的主要原因在于：一是纠纷数量与该区域的二手房交易量有关，二手房的交易量又与该区域的面积、二手房存量、人口等因素综
拉黑是什么意思合相关。二是近年来二手房交易中改善型购房的比例有所上升，部分中心城区和部分新兴城郊满足置换要求的房屋较多，所以交易相对活跃，纠纷也相应较多。
（四）买受人起诉居多且诉请较固定
在近五年的二手房屋买卖合同纠纷案件中每年抽取100件案件作为样本进行统计分析后发现：一是买受人起诉的案件要明显多于出卖人起诉的案件。买受人要求继续履行的案件也明显比出卖人要求继续履行的案件多。究其原因在于：近五年房价整体呈上升趋势，二手房交易市场整体呈现卖方市场，出卖人相对处于强势地位，违约较多，且发生纠纷后继续履行合同的意愿较弱；二是当事人的诉讼请求较为固定，包括继续履行合同、解除合同、确认合同无效，上述请求往往与支付违约金、赔偿损失、双方返还定金等一并主张。
二、二手房屋买卖合同纠纷案件的主要类型
（一）买卖一方悔约引发的纠纷
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1.出卖人跳价。二手房屋买卖纠纷的数量和房价的趋势息息相关。在房屋价格上涨的情况下，二手房屋买卖合同纠纷案件以出卖人悔约居多，主要原因在于出卖人在利益的诱惑下
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跳价。该类纠纷以买受人起诉居多，诉讼请求一般为要求出卖人继续履行合同或解除合同并支付违约金。出卖人则提出各种理由的抗辩或提起反诉，主要包括：一是双方对于税费承担等主要条款协商不成；二是买受人未在买卖合同约定的时间前支付房款；三是出售房屋未经房屋共有人同意。有的案件中出卖人还与案外人串通虚构借贷关系并在房屋上设立抵押登记或让案外人通过虚假诉讼制造司法查封，以阻止过户。
2.买受人悔约。在房价上涨的行情下，买受人悔约的案件数量较少，悔约原因主要在于：一是受房产调控政策的影响，买受人欠缺购房资格或首付款比例大幅提高后付款能力不足；二是置换型购房的买受人，其出售房屋不顺导致其购买房屋时房款无法到位；三是签约前对房屋没有充分了解，签约后又对房屋的地段、户型等不满意。在房价下行的行情下，买受人悔约则相对较多。此时往往出卖人起诉要求继续履行，而买受人以各种理由要求解除合同。
（二）房屋或出卖人权利瑕疵引发的纠纷
1.房屋上存在抵押或司法查封。买受人在签订定金合同或买卖合同之后，发现所购房屋上除存在银行作为抵押权人的住房抵押贷款外，还存在其它抵押登记或者司法查封，导致房
屋办理过户存在障碍。买受人由此起诉，要求出卖人继续履行合同，在涤除房屋上的抵押登记或解除司法查封后办理过户手续，也有买受人在与出卖人协商涤除抵押登记未果或无法通过执行异议等解除房屋上的司法查封的情况下，以合同无法继续履行为由起诉要求解除合同、支付违约金以及赔偿损失。
2.夫妻一方出售夫妻共有房屋。夫妻婚后购买的房屋，除非另有约定，一般无论是登记在一人名下还是双方名下，都属于夫妻共同财产。夫妻一方签名将房屋出售的案件，时有发生，主要包括两种情况：一是夫妻共有房屋登记在夫妻双方名下，夫妻一方代另一方与买受人签订房屋买卖合同，另一方以房屋买卖合同非本人所签且其不知情，也不予追认为由拒绝履行合同。买受人起诉要求夫妻双方继续履行合同；二是夫妻共有房屋登记在夫妻一方名下，非产权登记人以产权登记人名义签订房屋买卖合同，产权登记人以房屋买卖合同非其本人签署、对房屋买卖合同不予追认为由拒绝履行，买受人起诉要求夫妻一方或双方继续履行合同。

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