二手楼转让交易流程
经历过几次帮朋友买二手房，发现其中的门门道道很多，而且中介和很多操办人员都说不清楚。所以想写出来跟大家分享一下，不一定全正确，只是我自己的一个经验总结而已。
第一步：交易房产的产权审核
该步主要查实交易房产的所有权人姓名，是否有被查封、冻结等无法转让的情况。但交易房产所有权人目前的资信状况是无法查实的。中介机构、担保机构以及银行都可以根据交易房产的房产证号，查询到交易房产的产权情况。
第二步：交定金
定金的金额可以买卖双方自行协商，但一般买卖金额的5%计算。
行政拘留和刑事拘留的区别 如果交易房产仍在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明一带一路是什么意思?“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为
违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
第三步：签署买卖合同
一般来说，在交定金的时候会签一份买卖合同。合同至少需要有买卖双方的姓名、物业地址、成交金额、首期款交付时间、交楼时间、税费双方如何承担、违约金和违约责任等。可直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同（2008哈尔滨华梅西餐厅版示范文本）》作为参考。
注意：
要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订合同时就需要有两个人的名字。至于买方的姓名未必需要完全落实，只要在打印“深圳市二手房网上交易系统”生成的合同时确定即可。
因为现在还是允许阴阳合同的存在，所以此时双方签署的买卖合同可以理解为“阴合同”。而在“深圳市二手房网上交易系统”生成的合同可以理解为“阳合同”。在“阴合同”中应约
定若两份合同有矛盾冲突的部分，以“阴合同”为准。
目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%；
为避免交卖方存在拖欠水、电、气以及管理费等情况，卖方需要交纳一定数额的保证金，一般5000元左右。在交房时买方查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。
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.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
第四步：委托赎楼公证
李凡穿越修仙完整版小说如果选择贷款赎楼，一般都需要委托担保公司进行赎楼的工作。所以这个需要先去公证处进行一个公证。如果买卖双方不想涉及后续的买卖手续，也可以在此时一并委托担保公司或者自己信任的朋友办理房屋买卖、水电过户等手续，这个同样需要公证。委托公证一般费用在500元左右。
注意：
担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭贷款的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。
入党自传书第五步：申请按揭，首期款资金监管
买方向银行申请二手楼按揭贷款。银行会根据买方的资信状况以及交易房产的状况，给出一个初步的贷款最高上限。买方根据自己的实际需求，确定贷款额度，可以享受的折扣优惠等。然后与银行签署《按揭贷款协议》，最后根据贷款额度来准备相应的首期款。
首期款=交易总价-贷款额-定金
然后买卖双方进行首期款的资金监管工作。
首期款资金监管具体操作：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。
注意：
一般首期款都是需要准备时间的，这个买卖双方事先一定要约定好。如果涉及超过百万的资金，常理应该给予超过一周的时间来准备。
首期款资金监管一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。
关于买方的按揭申请，可以多咨询几家银行以及具体支行。一定要一个比较负责、熟悉业务的客户经理跟单。后期赎楼以及转按揭之类的工作是非常考验客户经理的业务能力的，不负责任的客户经理会耽误很多时间。
如果回卖方贷款银行申请按揭贷款，叫做“同行转按揭”。同行间沟通起来比较顺畅，一般可以加快后续的赎楼时间。
有时候贷款银行会要求对房屋的价值进行评估，由评估机构出具。这时候会产生300-2000元的评估费，如果是熟悉的银行这个费用可能可以减免。
一般贷款银行的客户经理会要求买方在该银行新卡一张银行卡用于还款。但如果你已经有该行的银行卡，是不需要再重复开的。客户经理主要是想多挣一份开户的业绩而已。
现在无论是银行还是担保公司为了方便自己的工作，经常把一些没有填好内容的空
白表格就让客户签字，我个人认为这是很不规范的。建议大家在签字前，先要求银行把一些关键的内容先填好。
第六步：银行出具《二手楼按揭贷款承诺书》
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