山西省人民政府印发《山西省关于深化城镇住房制度改革的实施意见》的通知
（晋政发[1994]109号 1994年11月17日）
各地区行政公署，各市、县人民政府，省直各委、办、厅、局，各大中型企业：
《山西省关于深化城镇住房制度改革的实施意见》及其附件印发给你们，请认真贯彻执行。
山西省关于深化城镇住房制度改革的实施意见
为了贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号，以下简称《决定》），推动我省城镇住房制度改革，促进住房商品化、社会化和住房建设的发展，现结合我省实际，提出如下实施意见：
一、改革的根本目的和基本内容
（一）住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建
设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
（二）基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
二、近期内改革的任务
城镇住房制度改革要坚持综合配套、分阶段推进。近期的任务是：全面建立和完善住房公积金制度，积极推进公有住房租金改革，稳步进行公有住房的出售，鼓励职工集资、合作建房，加快经济适用住房的开发建设，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，努力使我省城镇居民住房达到小康水平。在全省统一部署和政策指导下，各地要结合本地区社会经济发展水平，分阶段
推进。有条件的地区和单位，步子可以大一些。
（一）全面建立和完善住房公积金制度
建立住房公积金制度有利于转变住房分配体制，提高职工购、建住房的能力，有利于积累住房建设资金和建立政策性抵押贷款制度。1995年6月底以前，全省所有市（县）都有袄建立起住房公积金制度。 魔兽变态防守地图
射手座的性格 1、住房公积金的筹集
所有行政和企事业单位及其在职职工都要按照"个人存储、单位资助、统一管理、专项使用"的原则交纳住房公积金。职工及其所在单位，各按职工工资的一定比例逐月交存，归职工个人所有，存入个人住房公积金帐户。目前，职工和单位住房公积金的缴交率分别掌握在5%，有条件的市（县）和单位缴交率可以适当提高。外商投资企业及其中方的职工的住房公积金缴交率应高于5%。
2、住房公积金的管理
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各市（县）人民政府负责制定住房公积金的归集、使用、管理等具体规定，审批住房公积金的使用计划和财务收支预决算。省、地、市、县要在同级住房制度改革领导小组领导下设立住房公积金管理中心，按照责、权、利一致的原则，实行分级管理，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。住房公积金的存贷款等金融业务一律由当地人民政府委托指定的专业银行办理。受委托的专业银行根据当地人民政府批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。住房公积金要专户存储，专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。
3、住房公积金的使用
住房公积金使用的基本原则是：在保证个人正常支取的前提下，主要用于经济适用住房的开发建设和购、建房贷款；滚存结余的公积金，可用于购买国债。要保证住房公积金的政策性、安全性、保障性和滚动增值。
职工个人使用其交纳的公积金，只能定向用于购买自住住房，自建和大修自住住房。
（二）积极推进租金改革
合理调整公有住房租金是房改的重要环节。提高房租应着眼于租售比价合理化，调整租金采取分步到位的办法。
1、建立健全住房租赁合同，明确租赁期限及双方的权利和义务。凡城镇公有住房，在同一城市（县城、工矿区）实行同一租金标准。收取公房租金以住房使用面积计算。
2、分步提租的具体要求是：从本实施意见发布起，各市（县）公有住房调租幅度不低于双职工家庭月平均工资的4%测定；到2000年年底以前，公房租金应达到15%。按此办法测定，租金水平已达到或超过住房折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税5项因素成本租金水平的，按成本租金或市场租金计租。
各市（县）要根据实际情况制定并公布2000年以前租金改革的规划，有计划、有步骤地逐年实施，实现向成本租金和市场租金的过渡。
3、在租金水平达到成本租金之前，新建住房和腾空再分配的旧住房租金标准，应当高于同期现住房的租金标准。如分配住房采取交纳租赁保证金或认购住房建设债券的办法，可以实行同一租金标准。
4、租金调整后，对1937年7月6日以前参加革命工作的老红军、抗日战争和解放战争时期参加革命工作的，租金净增支部分可以给予减、免。
对社会救济户、优抚户、已故老干部配偶及退休职工困难户，各市（县）可根据各自的实际，制定租金减、免的具体办法。
5、住房在规定之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助。
6、租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。
（三）稳步出售公有住房
电脑设置自动关机 1、城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售，职工购买公有住房要坚持自愿的原则。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。
2、向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等庙会时间7项因素。旧住房的成本价按售房当年新房的成本价新折扣（折扣年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧住房，按有关规定评估确定。目前，以成本价售房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本价格和标准价由市（县）人民政府逐步测定，报省人民政府批准后公布执行。
现行售房价格已高于规定的标准价起步水平的，不应再降低价格。
公有住房出售，应坚持先评估出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。
3、标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市（县）双职工年平均工资的3倍。双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以２计算。抵交价按双职工６５年（男职工３５年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。
旧住房的负担价按售房当年新房的负担价的成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧住房，按有关规定评估确定。旧住房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%。
4、职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1994年折扣率为负担价的5%，今后要逐步减少，2000年前全部取消。
售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每建筑平方米每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65（男职工35年，女职工30年）计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。
5、职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的面积必须严格按照国家和省人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。
6、售房价格要逐步从标准价过渡到成本价和市场价。当年的标准价要根据各市（县）职工上年平均工资增长的水平、单位资助职工建立住房公积金年增长水平确定，一
高招分数查询年一定；新房负担价与双职工家庭平均工资的倍数，要逐步提高，2000年达到3.5倍。各市（县）要从本地实际出发，加快标准价向成本价和市场价的过渡。
7、付款方式。职工购房可以一次付款，也可以分期付款。售房单位可对一次付款的购房职工给予一次付款折扣，折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。实行分期付款的首次付款不得低于实际售价的30%，分期付款的期限一般不超过10年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定，经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。
8、明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权，有限的收益权和处分
权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。售、租住房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
9、发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性。按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。
10、加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修、管理市场。职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、公用设施的维修基金。改革现行城镇住房管理体制，发展多种形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务工作。
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