二手房做低房价的法律风险
⼆⼿房做低房价的法律风险
以⼆⼿房交易中作低房价(将房屋成交价格⼤体分解为房价与装修、设备补偿⾦两部分，使得纳税申报的房价低于实际成交的房价，从⽽达到逃税的⽬的)的房地产买卖合同纠纷为例，有的法院判决作低房价的买卖合同或居间协议⽆效，有的判决有效，还有的判决部分有效、部分⽆效。那么，⼆⼿房做低房价的法律风险有哪些？店铺⼩编整理了相关内容，供您参考。
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⼀、作低房价的合同是否有效
四大发明在房地产买卖交易中，根据我国有关税收法律法规，买⽅应缴纳契税、印花税，卖⽅应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加以及个⼈所得税。房地产买卖双⽅在买卖合同或居间协议中作低房价，客观上违反了税法强制性规定，逃避了国家税收，导致国家税款流失，损害了国家利益。因此，根据《中华⼈民共和国合同法》第五⼗⼆条第(五)项的规定，合同可因违反法律、⾏政法规强制性规定⽽⽆效，作低房价的条款因违反税收强制性规定⽽⽆效。根据《合同法》第五⼗六条的规定，合同部分⽆效，不影响其他部分效⼒的，其他部分仍然有效。作低房价的买卖合同或居间协议的其余部分属当事⼈真实意思表⽰，且未违反法律法规强制性规定，应属有效。因此，作低房价的房地产买卖合同作低房价的条款⽆效，其他部分有效。
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⼀般情况下，房地产买卖双⽅作低房价的，⽆需承担民事法律责任，只需按照真实房价继续履⾏合同即可。但在某些案件中，由于买卖双⽅约定了虚假房价，导致⼀⽅当事⼈此后对虚假房价提出异议，并影响了合同的继续履⾏，对此买卖双⽅均有过错，应各⾃承担过错责任。但对虚假房价提出异议并拒绝履⾏的⼀⽅过错更⼤，因其存在两⽅⾯过错：第⼀，违反国家法律，作低房价；第⼆，拒绝履⾏房地产买卖合同，或拒绝按照居间协议签订房地产买卖合同。⽽愿意履约的⼀⽅当事⼈仅存有⼀⽅⾯过错，即违反法律作低房价。因此，法官应根据双⽅过错情况进⾏裁量，确定合理的违约⾦数额，避免出现过错⼤⼩不同的当事⼈承担相同的责任，或⼀⽅当事⼈承担全部违约责任的情况。
这⼀责任分配⽅式，客观上有利于减少作低房价的现象产⽣。买卖双⽅在签订作低房价的合同时，应预料到相应的风险，即对⽅以房价虚假为由不履⾏合同的情况下，由于买卖双⽅对作低房价均有过错，愿意履约⼀⽅也应承担⼀定责任，客观上减少了当事⼈，尤其是不能从作低房价⾏为中获利的⼀⽅当事⼈作低房价的意愿。
⼆、法官是否应主动审查房地产买卖合同是否存在作低房价
社保基金在实践中，房地产买卖双⽅作低房价主要有两种情况：第⼀，在房地产买卖合同或居间协议中约定虚假房屋成交价格，并另⾏签订补充协议，约定真实成交价格；第⼆，在房屋买卖合同或居间协议中约定房价若⼲，装修款若⼲。由于房地产买卖涉及⾦额较⼤，当事⼈仅以书⾯形式约定虚假成交价格⽽未以书⾯⽅式约定真实成交价格的情况极少。
在第⼀种情况中，当争议发⽣时，当事⼈往往明确主张，约定房价不是真实成交价格，并举出补充协议加以证明。此时，作低房价的事实很容易被证实，法官应确认该事实，并在此基础上进⾏判决。
如果双⽅当事⼈均未提出房地产买卖合同或居间合同中所约定的房价为虚假房价，则不能要求法官主动审查作低房价数额的合理性，因为房地产市场变化较快，房屋价格⼀直处于波动之中，不能要求法官随时掌握房地产市场信息并对房地产买卖价格是否合理进⾏判断。因此，法官仅需在发现有作低房价可能的时候进⾏审查，如⼀⽅当事⼈提出买卖合同存在作低房价时，法官应主动审查。
根据谁主张、谁举证的原则，在判断房地产交易价格是否系虚假成交价格时，应主要由提出该项主张的当事⼈承担举证责任。但法官也应结合前后合同签订后的履⾏情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距⼤⼩、合同登记备案情况等综合判断。在必要时，法官可以咨询房地产交易中⼼相关⼯作⼈员，了解讼争房地产的⼤致价格。
三、买卖双⽅、中介公司应承担的责任
房地产买卖双⽅作低房价的，从性质上看，属于⼀种逃税⾏为，不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系，使国家应征税款流失，还扰乱了不动产交易的市场秩序，由于房产交易信息本⾝是交易的基础，如果登记机关的合同等信息本⾝就不真实，将削弱不动产登记原则的意义。房地产买卖双⽅作低房价逃税的，应承担相应的⾏政责任，情节严重的，应承担刑事责任。
中介公司由于具备房地产买卖⽅⾯的专业知识，往往在作低房价的过程中起到了⾄关重要的作⽤，不乏为获得佣⾦⽽促使买卖双⽅作低房价者，极⼤地影响了国家税收体系和市场秩序。因此，中介公司促成房地产买卖双⽅作低房价进⾏交易的，理应进⾏处罚，但⽬前尚缺乏相关的法律规定。房地产管理机关虽然是房屋买卖中介公司的监管机关，但未经法律法规授权，不能对中介公司促成买卖双⽅签订作低房价合同的⾏为进⾏⾏政处罚。
因此，应当制定⾏政法规或地⽅性法规，赋予房地产管理部门对中介公司促成买卖双⽅签订作低房价合同⾏为的⾏政处罚权。对中介公司确实促成买卖双⽅作低房价的⾏为，可以予以通报，并将通报内容在新闻媒体上公布，还可以进⾏警告、、没收违法所得以及暂扣或吊销营业执照等⾏政处罚，对具体操作的执业⼈员，也应进⾏警告、、没收违法所得等⾏政处罚；执业⼈员构成教唆犯罪的，应当受到刑罚处罚。此外，⾏业协会应尽快制定⾏业规范，
个体户工商注册流程掌握中介机构及其执业⼈员执业情况和违法违规情况，在协会内及时通报⾏政机关的惩戒、处罚情况。
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