一、中国地产发展30年回顾
从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市
场，而是一个以政策为主导的政府市场。
2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展
也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融
机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。
1、房地产发展的四个阶段
1978～1991年的理论突破与起步阶段
土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；
深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。
1991～1995年非理性炒作与调整阶段
以南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重
的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场
国内奶粉排行榜10强随后经历了一个漫长的低迷期。
1995～2003年相对稳定的协调发展阶段
整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。
1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的
状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。
2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改
革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。
2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段
2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳
定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。
在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、
房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中
央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是
被夸大，就是被缩小。
2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现
爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。
2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段
2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快
速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。
2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，
资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。
从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会
在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。
2、中国房地产行业发展特点
从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的
时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结
构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。
2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业发展中的种种弊端，修正其
发展的轨道，市场向着规范化发展的道路前进。
现阶段国内房地产市场发展和运行的主要特点和变化：
房地产资金来源结构单一
整体来看，国内房地产企业的资金大多来自银行及其他金融机构的贷款和借款，
企业自有资金比例较低，行业对资金市场的变化敏感。
随着信贷政策的改变，国内房企的资金来源结构正在发生变化，自有资金和自
筹资金的比例快速升高，大型房企的抗金融风险能力正在增强。
圈地的可能性依然存在
由于地方政府仍需要通过土地出让获取的收入进行城市基础设施建设，因此，
即使中央不断收紧和规范土地出让市场，各地仍旧在可变通的范围内对土地市场进行政
策倾斜，也就是说，仍旧存在“圈地”的可能，只是由于国内开发商资金链存在较大困
难，现阶段进行“圈地”的大多为外资、海外资本支持的合资企业，以及资本金充裕的
国有大型地产集团等。
住宅供应不足，结构不尽合理母亲节祝福语简短8字
宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住体的产品供给更是不足，未来几年这一供需
矛盾仍旧较为突出。
住房保障制度尚不健全
国内的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作
性一般。随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所
改观，未来的受惠体较逐渐向中等收入人过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐
得到改善。
房地产企业数量众多、负债率较高
到2007年底，全国有各级房地产开发企业约5万家，行业集中度较低，而平均的负债率则高达80%。
随着国内房地产行业调整的深入，未来将可能有超过三分之二的企业会退出房
地产市场，而行业的资源将央企集团、外资地产集团和各地国资房地产企业集中，行业
的集中度将大幅提高，TOP100的房企市场占有率将可能超过50%。
另一方面，房企融资结构的调整将有效降低企业的负债率，虽然短期内房企从
资本市场融资和再融资的能力明显减弱，但长期来看，房地产对于资本的吸引力仍旧很
大，而行业龙头和上市公司的盈利能力与市场占有率，更将成为各类资金追逐的对象。
dnf好听的名字房地产交易体系不够完善
在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介服务机构等，存在较多
的不规范行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产服务业发展急待突破的瓶颈。
随着政府调控的深入，房地产市场行为将逐渐趋于规范，之前存在的问题将逐
步得到解决。现阶段房地产行业的调整、行业的整合，将有可能加速这一市场规范化发
展的进程。
拆迁安置环节存在诸多问题
国内很多城市面临大面积的旧城改造，而拆迁中存在的问题使得这一进程中纠
纷不断，城市发展受到一定的限制。
随着国内拆迁安置领域政策的相继出台，之前存在的问题和其他可能出现的问
题将逐步得到解决，但这将可能需要经历一个漫长的过程。很酷的名字
二、房地产宏观调控回顾
房地产业关乎国计民生，是国家的支柱产业产业之一，其公共的属性决定了政
府必须发挥干预、管理和调控的职能来进行调控，以保证行业运行在正确的轨道之上，
否则将对国民经济、金融体系，以及普通百姓的生活产生极大的影响。
1998年，随着住房分配货币化政策的出台，中国房地产业的发展正式拉开大幕，而伴随着行业发展的，则是一个持续了10年的宏观调控历程。
（暂缺）
图：宏观经济与宏观调控对房价走势的影响
总体说来，中国的房地产宏观调控可以分为立法与刺激行业发展，以及规范和
调整行业运行这两大阶段。
【1998～2003年规范发展期】
情话套路政府通过法律法规、行政等方式，从法律依据等方面，促进和刺激国内的房地
产行业发展，并根据行业发展的需要，出台配套的措施，以规范土地交易、商品房交易、三级市场交易等行为，整体上给与行业以各类的支持。
金融学主要学什么这一时期出台政策中较为重要的有：
1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革
加快住房建设的通知》；
2000年，国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》；
《房产测量规范》；
2001年，建设部、国家工商行政管理局的新版《商品房买卖合同示范文本》；
财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》；财政部、国家税务
总局《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》；
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