南京朗诗物业管理有限公司、金卫鑫等物业服务合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
我把你紧紧拥入怀里捧你在我手心【审理法院】浙江省绍兴市中级人民法院
【审理法院】浙江省绍兴市中级人民法院
【审结日期】2022.02.25
【案件字号】(2021)浙06民终5006号
【审理程序】二审
圣诞礼物送什么比较好【文书类型】判决书
【当事人】南京朗诗物业管理有限公司;金卫鑫;陈国琴
【当事人】南京朗诗物业管理有限公司金卫鑫陈国琴
【当事人-个人】金卫鑫陈国琴
【当事人-公司】南京朗诗物业管理有限公司
【代理律师/律所】徐丽霞浙江泽大(绍兴)律师事务所;马永鸣浙江泽大(绍兴)律师事务所
【代理律师/律所】徐丽霞浙江泽大(绍兴)律师事务所马永鸣浙江泽大(绍兴)律师事务所
【代理律师】徐丽霞马永鸣
【代理律所】浙江泽大(绍兴)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】南京朗诗物业管理有限公司;金卫鑫;陈国琴
【本院观点】对该证据的认定不影响本案的事实认定和实体处理，故本院对此不予采信。本案二审中的争议焦点为一、案涉《物业服务合同》及《补充协议》对金卫鑫、陈国琴是否具有法律约束力；二、朗诗物业提供的物业服务是否存在瑕疵，相应的物业服务费和能耗费的标准应如何认定。业主委员会选聘物业服务企业需经过业主大会的授权，案涉小区业主委员会选聘朗诗物业为案涉小区的物业管理服务公司的决定已被生效判决撤销，说明
案涉小区业主委员会作出该项选聘决定并未获得案涉小区业主的授权。一方面，根据金卫鑫、陈国琴提供的照片、相关职能部门扣分通报、朗诗物业与案涉小区业主之间矛盾尖锐等事实，朗诗物业在提供服务期间确实存在质量瑕疵具有。
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【本院查明】经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案二审中的争议焦点为一、案涉《物业服务合同》及《补充协议》对金卫鑫、陈国琴是否具有法律约束力；二、朗诗物业提供的物业服务是否存在瑕疵，相应的物业服务费和能耗费的标准应如何认定。 关于争议焦点一，朗诗物业主张镜悦府小区业主委员会与其签订物业服务合同的行为属于表见代理，故即便镜悦府小区业主委员会选聘朗诗物业的决定被法院撤销，该代理行为对金卫鑫、陈国琴具有约束力。对此
本院审查后认为，业主委员会选聘物业服务企业需经过业主大会的授权，案涉小区业主委员会选聘朗诗物业为案涉小区的物业管理服务公司的决定已被生效判决撤销，说明案涉小区业主委员会作出该项选聘决定并未获得案涉小区业主的授权。而小区业主委员会是否能够直接代表业主进行民事法律行为，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条均有明确的规定，朗诗物业作为专业的物业服务企业，应当在与案涉小区业主委员会签订案涉物业服务合同时对此进行审查，否则应当自行承担由此产生的法律风险。综合以上分析，朗诗物业所称的有理由相信案涉小区业主委员会具有代理权缺乏相应的事实和法律依据，案涉物业服务合同的签订不符合表见代理的构成要件，故上述合同对镜悦府小区的全体业主包括金卫鑫、陈国琴在内不发生法律效力。 关于争议焦点二，朗诗物业主张其提供的物业服务不存在瑕疵，应按照案涉合同约定的标准支付物业服务费；而金卫鑫、陈国琴则认为朗诗物业提供的物业服务存在严重瑕疵，一审按照案涉合同约定的80％计算物业服务费仍然过高。对此本院认为，一方面，根据金卫鑫、陈国琴提供的照片、相关职能部门扣分通报、朗诗物业与案涉小区业主之间矛盾尖锐等事实，朗诗物业在提供服务期间确实存在质量瑕疵具有高度盖然性。另一方面，金卫鑫、陈国琴确也实际接受了朗诗物业提供的物业服务，其对朗诗物业提供的物业服务有诸多不满，应当及时沟通
提出，督促朗诗物业改进服务，而非以拒付物业费来对抗，导致双方的物业服务关系陷入僵局。综合以上两个方面，一审法院结合朗诗物业提供的物业服务水平、实际的成本支出等因素酌情确定物业费、车位费的收费标准按合同约定标准的80％计收应属合理，本院予以照准。至于能耗费的收费标准问题，朗诗物业主张按补充协议约定的标准支付能耗费，但据上文所述，案涉补充协议对金卫鑫、陈国琴不发生法律效力，故朗诗物业的该项主张本院难以支持。一审法院根据朗诗物业在管理小区以及维持小区正常的公共区域照明、电梯供电等过程中的实际支出情况，酌情确定能耗费标准也按合同约定标准的80％计收亦无不当。 综上所述，上诉人朗诗物业与金卫鑫、陈国琴的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由南京朗诗物业管理有限公司负担10元，由金卫鑫、陈国琴负担40元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 23:09:13
【一审法院查明】一审法院经审理查明：金卫鑫、陈国琴系绍兴市越城区镜悦府小区11幢5
02室的业主，房屋建筑面积为117.21平方米，车位号为B66。2019年7月19日，绍兴市越城区镜悦府小区业主委员会与朗诗物业签订《镜悦府小区物业服务合同》一份，约定朗诗物业为镜悦府小区提供物业服务。合同期限自2019年7月11日起至2022年7月10日止。物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的维修、维护、运行和管理。物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾清运及雨、污水管道的疏通等。公共绿化的养护和管理、公共秩序维持、车辆停放管理等内容。物业服务费采用包干制，多层／高层住宅：1.5元／月·平方米，能耗费：预收0.4元／月·平方米。地下车位：60元／月·个。公共能耗费按0.4元／月·平方米预收，每半年公布1次，若预交公共能耗费不足时予以补足，若有结余的，结转入下一周期的公共能耗费中。朗诗物业在合同签订之日起7日内，缴纳履约保证金30万元。如履约保证金未按时缴纳的，本合同自动终止。2019年7月23日，绍兴市越城区镜悦府小区业主委员会与朗诗物业签订《物业服务合同》补充协议1份，约定合同有效期变更为自2019年7月20日起至2022年7月19日止。能耗费施行包干制，为0.4元／月·平方米。朗诗物业未按上述合同约定支付履约保证金。2020年7月21日，案外人张根梅向该院起诉，要求撤销绍兴市越城区镜悦府小区业主委员会于2019年7月19日和7月23日作出的关于选聘朗诗物业为镜悦府小区的物业管理服务公司的决定。该
院经审理后作出(2020)浙0602民初5687号民事判决书，判决确定：撤销绍兴市越城区镜悦府小区业主委员会于2019年7月19日和7月23日作出的关于选聘朗诗物业为镜悦府小区的物业管理服务公司的决定。该案现已生效。该判决生效后，朗诗物业与绍兴市越城区镜悦府小区业主委员会未重新签订物业服务合同，镜悦府小区全体业主也未召开业主大会确认上述合同的效力。 上述合同签订后，朗诗物业指派其分公司南京朗诗物业管理有限公司绍兴柯桥分公司于2019年7月20日起开始为案涉小区提供物业服务，相应的人工工资、水电费用等由朗诗物业支付，接受朗诗物业的管理。 2020年9月28日，绍兴市越城区建设和交通运输局发布通报，镜悦府小区(南京朗诗物业)部分绿化缺失裸露，绿化未及时修剪，电瓶车乱停乱放，地下车库存在堆积物。根据《越城区物业企业考核办法》的考核标准，对朗诗物业在年度考核总分基础上扣除2分。 2020年12月31日，南京朗诗物业管理有限公司绍兴柯桥分公司发布公告，称由于突出的客户矛盾等原因其拟向街道与小区业主大会申请退出绍兴镜悦府小区物业服务工作。 2021年6月23日，绍兴市灵芝街道办事处向绍兴市越城区灵芝街道大树江社区发函称，对镜悦府小区物业选聘未达到相关要求而未能选举出新的物业服务人(企业)的情况街道已知悉。同时建议南京朗诗物业管理有限公司绍兴柯桥分公司按事实继续服务。社区应依照《绍兴市物业管理条例》继续选出新的物业服务
人(企业)，并要求朗诗物业顺利完成交接。南京朗诗物业管理有限公司绍兴柯桥分公司为镜悦府小区提供物业服务至2021年8月31日。
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