【买房必看】买二手房流程攻略
【买房必看】二手房买房流程攻略
第一件事是办理单身证明，离婚的要备好离婚证明，结婚的要准备已婚证明，没这个买不了房的。还要刻一个私章，要用到的。需要贷款的还要有收入证明。这要提前准备。一回去就做。
一、定大方向：
决定好在哪片区域买。最好不买在太偏僻的地方。最好周边配套好一点儿，交通便利，学校，幼儿园，菜场近一些。或者稍微繁华一点的地方，这样一时不住，出租租金也高一些。或者临街的门脸房，考虑以后做点儿什么。只要价格能接受，就可以考虑。如果都太贵，就把上面的要求适当放低一些。
二、大方向怎么定：
大方向确定了以后，就集中在确定的区域看房子。这个问问当地住的人，熟人都问问吧。但是最后自己拿主意。多一些中介，他们会推荐不同的房源。结合自己的经济和看到的那些房源的情况，决定买啥样的。
三、具体看房子：
看房子的时候，要注意很多事情。这些因素都会影响价格，如果好的太贵，就适当降低要求，降到自己不能接受为止。列在下面：
1、房子的房型，合理不合理，住着别扭不别扭。很合理的一般就贵呗。
2、房子的面积，够不够用？面积大的就贵呗。
3、房子的年龄，太老的房子不能要，万一以后要卖，很难出售，出售也不值钱。钱够用的情况下，房子越新越好。钱不够嘛，就降低点儿要求。
4、房子的楼层，一般底楼顶楼不太好，底楼潮湿（其实北方还好，上海是底楼很潮），顶楼怕漏水，冬天还冷。高了也难爬。3楼4楼最好了，有金三银四的说法。就是三楼是黄金，四楼是白银的意思。
5、有没有噪音，周边有工厂什么的吗？
6、周边有没有污染厉害的企业，比如空气不好。
7、房子有没有渗水、漏水问题。
8、产权权属清晰不清晰？有没有纠纷？有没有抵押？都要问上家。
9、是否有租赁关系或其他纠纷。就是现在里面有租客吗？有租客的话，租客有优先购买权，如果没有租客放弃优先购买权的书面承诺，碰上难搞的租客他
可能反咬一口，说他不知道上家要卖房，不肯搬家的。他也可以去打官司告上家的。
10、小区的环境，环境好的就贵一些。小区旁边有没有大的变电站呀？有变电站的话有辐射，尽量不买。小区旁边是不是棚户区呀，棚户区一时半会儿拆不了，脏乱差，也不好。
11、房子临不临马路。如果想买临马路的房子，那么就买一楼吧，可以做事情呀。
否则，不是一楼的临马路房子最好不买，太吵。风水也不好。尤其是临马路的房子，不能对着路口，正对着路口的那间房子不能买，风水不好。怎么下载电影到手机
12、小区中间的房子，如果正对着小区大门，最好也不买，风水不好的。
13、房子的采光好不好，黑乎乎的见不到太阳的房子不能买。所以看房子的时候最好白天去，上午去，上午9点以后还不见太阳的房子，就是房子朝向不好，晒不到太阳，不能买。
14、房子大门是不是正对着楼梯，正对着楼梯的最好不买，风水不好。
15、以上这些都考虑过了，没问题了，想买了。那么就问问房子主人，这个房子“干净”吧？是不是凶宅，就是里面发生过不好的事情吧？比如死人啦，火灾啦，人命案了，等等。是凶宅就坚决不能买的。上家不一定实话实说，那么也可以，回头和邻居打听打听。
16、看看房子的主人残疾吧？有缺陷吧？他们家和睦吗？这些对你是有影响的，如果上家住的顺风顺水，日子过得好，对你是好的暗示。如果上家过的不好，穷困潦倒的，有病残疾的，最好不买这个房子了，有讲究的。别不信。特别是，如果是没有行为能力的人，他签字卖房是不算数的，比如精神病呀，傻子呀的。这种时候，这个房子再好都不能买。我们买房的时候遇到过。
17、然后再问问，房子的情况，以前什么人住的，是自己住的，还是出租给别人住的。上家买的时候是新房子，还是上家买的时候就是二手的，还是房子是单位分的，有产权证吧？能买卖吧？等等，都要敞开了问明白。
18、房产证上几个人名字呀，都是谁呀？大家都同意卖房子吧？如果是老人卖房子，还要问问他们儿女同意吗？不同意也会可能有日后的纠纷，就不能买的。最好要他们儿女出面。如果是儿女替老人卖房子，更要当心。有可能老人都不知道。
醇怎么读19、上家这是第几套房子呀？卖的话，税率多少呀？算下来税的金额多少呀？上家打算自己出还是让下家出呢？这会影响你的资金预算。房子每月物业费多少钱一平米呀？取暖费怎么算的呀？房子供电供水有问题吗？
四、谈价格：
房子假如看满意了，千万别在上家面前表现出满意的想买的样子。就尽量挑毛病，这不好了，那不好了，就说不好的地方。回去以后呢，跟中介谈，让他问上家价格。跟中介说钱不够，讲自己困难，让他帮忙谈谈价格，要求优惠一点。
然后就看中介的水平了，要搞几个回合的，上家出一个价，你出一个价的，谈呀。不要急，慢慢等两天。如果你很强势，不肯让步，中介就会帮你了，如果上家也强势的不得了，那么中介就会把自己的利益让出来，他会少收中介费，也要做买卖的。所以记住，一定要强势，别轻易自己主动加价。
五、产调
如果看上房子了，价格也谈差不多了。可以去产调一下。看看房子能正常买卖不？
六、签定金合同：
如果最后价格谈差不多了，觉得能接受了，产调也没问题了。那就跟中介和上家约时间，见面商量具体事情。具体谈下面的事情。
1、房子的价格。
2、房屋内设施的处理方法。比如，家具，空调啊，热水器啊，洗衣机啊，冰箱啊，煤气灶呀，电视
机啊，门窗啊，地板啊，卫生间的设备洗脸池，马桶，浴缸呀等等，房子里的除了房子本身以外的上家的东西怎么处理？是他自己都拿走还是留给你？免费还是作价给你？作价做多少？
3、房子3金的处理方法。（3金包括物业维修基金，水、电、煤气、有线电视户口是否上家免费赠与你，还是要你出钱买过来？）其次是水、电、物业费，要写物业结清单，截至到上家交钥匙的之前的费用，由上家负责。
4、上家在房子里有户口吗？户口能迁走吗？什么时候迁走？迁到哪里去？能迁走的话，约定迁走时间，没迁走之前留尾款以作牵制。一时没地方迁，不能迁走的话，要在你拿到产证之后他的户口还在你的房子里，那就要留多一点尾款，给出一个解决户口迁走的最后期限，过了最后期限还不迁走，尾款将不予返还。
5、上家的税费怎么承担，是他自己承担，还是你来承担？
6、上面几项都谈好了，就谈谈，首付款多少？尾款多少的事情。
7、定金的金额是多少？约定违约责任，就是如果一方单方违约了怎么办，违约金怎么算。
8、谈好中介费怎么出，出多少？是他出他的，你出你的，还是你给他出？
9、商量好付款批次和数额，以及各批次付款日期。如果不贷款的话，钱一般分四次给上家：注意每次付款时资金直接给上家，给一次钱上家要打一次收条。最好不要转第三方。
一、付定金时给一次，在签完定金合同的时候给。
二、签正式合同时给一次，给的是首付款。签完合同当时给钱。签完合同后，上家房产证需交给第三方中介保管，防止一房多卖。
三、过户（就是上家把房产证交上去，房产中心做你的新产证）时给一次，要办完过户手续再当天给上家钱。（要是贷款的话，过户是在银行贷款审批下来的时候过户的，审批下来了，还没放款，银行放款到上家账户要等到下家的新产证做出来以后，拿一个凭证给银行后，银行才会放款呢。）
四、尾款，就是你的产证出来了，上家要把房子交给你，交钥匙的时候给上家，给尾款之前，要仔细验收房子，和定金协议上写的一样吗？不一样的，可以适当扣除尾款。我觉得，如果你付现金不贷款的话，可能签合同、审税、过户可以一天完成，这都是在交易中心做的。那么上面的第二、第三次就合并为一次了。那就是总共分三次付款给上家。也可能，交易中心不能给你一起完成，可能他们有规定，要你签完合同等几天再过户，那就要听交易中心的规定了。
10、约定签网上机打合同（就是正式的房屋买卖合同）的日期。一般为定金付好的一周内。
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11、最后，把商量好的上述事情事无巨细的都白纸黑字写在“意向书”或者“定金合同”上，切忌不要口头承诺。
12、签字之前核实好上家身份证，房产证，户口本，中介身份证，等信息。对方说忘记拿了，也要去拿回来，再签字。买卖双方以及中介签字，交定金。
13、上家产证上所有人都要签字的。家庭成员有利害关系的人，也要签字，同意卖房的。不论什么理由，都不能在产权人不来的情况下签定金合同。风险太大。
13、签合同的时候，看产证，看身份证，看户口本。产证地址和合同上写的地址对对牢。别搞错。
七、审税：南京有什么地方好玩>中国地板十大品牌
这个要去交易中心审税的，上家审上家的，下家审下家的。按照你们约定的方式交钱给国家。也可能要签完正式合同再审税，这个我们当时就是签合同当天做的。
八、网签：（就是签网上机打合同，即正式的房屋买卖合同）
1、网签问题，大型正规中介公司有密钥就能网签，小中介公司可能没有密钥，注意识别。他要带你去交易中心网签，其实也可以。
2、签订买卖合同：
A、携带好身份证、户口簿、私章、收入证明以及首付款，单身证明。
B、仔细看清每一条条款，基本上不能改的字就不用看了，因为是交易中心格式；重点看的是房屋的基本信息，权属状况，价格，交付时间，付款时间，附件中的装修情况（就是留给你什么）。
C、双方另行约定的条款：例：你付款的周期；对方需要继续使用的，免费期限和收费期限的约定；对方户口迁走时间（最好是能迁走，因为比较搞），比如前面定金合同上写的那些最好都搬过来，写在正式合同上。
D、签定合同时，必须所有产权人到场。家庭成员及权利相关人员要到场，同意卖房。核实好对方身份证，房产证。
签定合同后，房产证需交给第三方中介保管，上家可能也不肯给中介的。
E、合同签好，资金直接给房东，最好不要转第三方。别给中介，可能他卷钱跑路。
九、过户：（就是上家把房产证交上去，房产中心做你的新产证）
最后，是过户带的资料：
1、带网签合同。
2、带买卖双方身份证。
3、带房产证原件。
4、带买卖定金合同，基本就这些了。
5、各房地局过户情况略有不同，你可以先打电话咨询下。
十、交房验收：
1、根据合同附件中装修情况，制作清单，就是把你要检查的东西，一件一件列出个表来，至现场一一核对，检查是否有缺损或损坏。
2、交房时房东最好能出具近三个月的水电煤支付账单。防止有遗留，欠费。
3、查水电煤表，结清上家该付的水电煤费用。
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