房地产项目贷款贷后管理及案例分析
房地产项目贷款贷后管理及案例分析
房地产项目贷款贷后管理是从房地产项目贷款审批同意、发放后到贷款本息收回，对借款人、贷款项目、贷款担保等进行的全过程动态跟踪监管，包括资金账户监管、现场检查与日常跟踪管理、担保物（人）监管、风险预警与处理、信贷资产风险分类、档案管理、不良信贷资产管理、信用收回和总结等。目的是保证项目资金封闭运行，控制信贷风险。
加强房地产项目贷款贷后管理，这对于防范和控制房地产项目贷款风险，确保房地产项目贷款资产质量有着至为重要的意义。从房地产项目贷款形成不良的原因来分析，不外是主观和客观两个方面，从客观方面来说，主要是政策变化、市场定位、客户实力和信用等；从主观方面来说，主要是客户准入、贷后管理。可以说，项目贷款最终形成不良，贷后管理不到位是最为普遍的一个原因。（今年初，全行房地产贷款专项检查中，最终签字底稿19张，涉及30多个问题，其中绝大多数问题都是由于贷后管理不到位造成的，比如资金监管不到位、资金使用与工程形象进度不匹配、没有按销售进度还款等等，这些问题的存在给房地产项目贷款形成不良留下了隐患。）
目前外部监管部门对商业银行贷后管理工作越来越关注。一方面在制度办法和政策规定上，
提出的要求越来越具体，例如在银监会下发的《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）中，专门有一章（房地产开发贷款的风险管理），对房地产开发贷款的贷后管理作出规定。在《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54号）中，也特别提到要强化贷后管理，防范和控制信贷风险，其中特别提到①严格按照项目工程进度发放贷款，加强房地产开发贷款使用的全过程监控；②健全开发贷款的封闭性管理措施，实行销（预）售资金专户管理；③加强对贷款抵押物的管理及抵押物价值变化的监测与评估。在去年下发的《固定资产贷款管理办法》中提出了受托支付和自主支付的概念，明确要求进一步加强对资金支付的管理。另一方面，在外部监管部门组织的内控管理检查和其他现场检查中，对贷后管理也予以特别的关注，提出了许多要求在贷后管理方面加以改进的整改意见。
近年来总行、省分行对贷后管理工作也越来越重视。几乎每年总行都会组织以贷后管理为内容的项目贷款专项检查。在制度方面，去年总行下发了《中国农业银行贷后管理办法》，根据业务发展的需要提出了一些新的要求，例如贷后管理例会制度，省分行作为管理行至少半年召开一次，经营行至少每季度召开一次。
    房地产项目贷款贷后管理内容丰富，操作性强，需要研究探讨的问题很多，由于时间关系，今天主要介绍三个方面内容：
1、房地产项目贷款运作中的风险表现
2、房地产项目贷款贷后管理的操作要点
3、已出现风险房地产项目贷款案例分析
1  房地产项目贷款运作中的风险表现
房地产项目风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性，这种损失包括投入资金的损失和未达到预期收益的损失。在项目决策阶段，主要风险是市场研究与项目评估分析与预测的准确性。在资金筹措阶段，资本结构的变化会对未来收益影响很大。在项目建设阶段，开发商、承包商的项目管理能力，通货膨胀和不可预见事件的发生都对投资目标的实现构成威胁。
  房地产项目贷款的主要风险点
  合法性风险
如贷款项目“四证”不全，或者取得“四证”的面积少于实际开发面积；虽取得《国有土地使用权证》，土地出让金尚未付清，或取得的仅是临时《国有土地使用证》，年限很短；没有开发资质，资质证书没有办理年检手续；实际开发面积超出其开发资质可承担的开发面积（例如房地产开发资质二级，可承担25万平方米住宅的开发）；企业营业执照上的经营期限截止日期在贷款到期之前，没有进行年检；项目用地的用途发生变更（原来为经济适用房，后改为普通住房）等。
  政策风险
由于国家政策发生重大变化造成房地产项目原定目标难以实现甚至无法实现，给投资者带来各种经济损失。房地产行业发展的好坏、发展快慢与政府政策的关联度相当之大，从2003年到现在，几乎每年都有针对房地产调控的相关政策。如政府出台对房地产融资条件的限制、土地使用的控制、售价限制、环境保护、投资规模、新税务政策规定等都对房地产项目构成风险。
下面我们一起回顾一下今年国家针对房地产出台的相关调控政策：
11月3日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
9月29日：国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。
9月27日：国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。
6月4日：住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
6月3日，土地增值税预征率由%提高到2%。国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于%，西部地区省市不得低于1%。《通知》确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。
5月26日，国税总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。
2010年4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。
4月18日：国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
4月15日：国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。
4月15日：国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
4月2日：财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
3月22日：国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。
3月18日：国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。
3月12日：国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。
3月10日：国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。初二作文
佳能 微单1月21日：国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
1月10日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防“热钱”冲击中国市场。
  财务风险
是指由于筹资及财务状况不良不足以维持企业偿债能力而产生的风险。包括：通货膨胀风险、融资风险、投资扩大、利率变化、资金变现、开发费用变化、税率变动、地价变动造成资金链断裂等风险。
如自有资金到位风险。项目自有资金不足，没有全部到位，或虚假到位，或到位后即抽逃。资本公积来源复杂（例如股东追加的投资，但未经过董事会决议），难以确定是否为自有资金；销预售款转投入占比过大（占到40、50%以上），工程垫支较多；关联企业可能抽逃资金；在这些情况下，项目资金可能存在缺口风险。
怎样做好市场营销  资金监管风险
房地产开发企业同时开发多个房地产项目，或将项目分作几期，进行滚动开发，这种情况下比较容易出现挪用风险。特别是借款人关联公司较多，或属于集团企业性质的，股权结构复杂，更要注意资金被挪用。借款人及其母公司负债率较高，在建项目较多，也容易出现资金挪用风险。
  项目市场风险
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市场风险主要有三个方面：一是市场供需实际情况与预测值发生偏离，这是市场中最重要、最直接的风险；二是项目开发产品的市场竞争力或者竞争对手情况发生重大变化；三是项目产品的实际价格与预期价格发生重大偏离。
主要表现为建设规模过大，销售价格过高，销售周期较长，周边环境较差，户型等不太符合市场需求，同类存量物业和新增供应量较大，市场竞争激烈；土地出让前景不乐观等。带有草字头的字
  抵押担保风险
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包括抵押物不足值，评估价值过高；抵押物存在较多瑕疵，抵押效率存在不确定性；抵押物为比较难以变现的商铺、车位；担保单位不具备担保能力，或存在互保问题等。如借款人没有缴清土地出让费，项目土地虽然取得了《国有土地使用权证》，但使用权类型为划拨，借款人没有取得政府或者有权部门同意抵押的证明，在这些情况下抵押物设定存在一定的法律风险；以在建工程作抵押，抵押率高于50%，不足值等等。

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