收益法中收益年限的规定
关于收益法中“收益期”的有关规定
在评估中采用收益法测算估价对象价值时，对于收益期的确定有如下几种情况：
1、住宅用途：由于住宅用地自动续期，故收益期均为房屋剩余使用年限。
2、非住宅用途：
其中m：土地剩余使用年限，n：建筑物剩余使用年限
对于第种情况，自收益期结束时剩余期限土地使用权在价值时点的价值=按土地剩余使用期限（m）计算的土地使用权在价值时点的价值-按建筑物剩余使用年限（n）计算的土地使用权在价值时点的价值。（目前该种情况很少）
对于第种情况，建筑物在收益期结束时折现到价值时点的价值=建筑物在收益期结束时的剩余建筑物价值×收益期结束时的折现系数。（目前基本上都是该种情况）
其中建筑物在收益期结束时的价值（建筑物折旧后价值）采用简单直线法计算：即建筑物折旧后价值=收益法中估价对象重置价格×（（建筑物剩余使用年限-土地剩余使用年限）÷建筑物寿命））
下面针对发生情况较多的第种情况进行具体举例说明（自2018年5月24日起采用该规定）：
（1）估算有效毛收入
适用公式：
有效毛收入=有效年租金收入+ 租赁保证金利息
有效年租金收入=潜在年租金收入× (1-南通周边城市旅游景点空置和收租损失率)
①潜在年租金收入
估价对象目前未出租，目前开州区汉丰街道房地产市场上同类项目较多，其市场租金依建筑档次、质量和所处区位的不同亦有所差异，根据对周边类似商业用房租金、空置率、租
金损失的调查，选择3个可比实例进行修正，得出估价对象的租金水平。经过广泛的市场调查和比较分析，从中选取了三个可比性较强的实例，租赁情况和测算过程如下：租金调查表
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比较案例
座落
用途
面积（平方米）
装修情况
楼层
平均租金（元/平方米）
空置和租金损失率
案例A
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面，目前经营杂货
商服用房
40
中装
第1层
86
6%
案例B
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面，目前经营鞋袜
商服用房
50
中装
第1层
85
6%
案例C
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面，目前经营服装
商服用房
55
中装
第1层
82
6%
用市场法测算估价对象客观租金水平：
可比实例
实例A
实例B
实例C
座落地点
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面
比较实例租金（元/平方米.月）
86
85
82
租赁情况修正系数
100/100
100/100
100/100
交易日期调整系数
100/100
100/100
100/100
世界上最贵的豪华车区位因素调整系数
100/100
100/100
100/100
实物因素调整系数（装修，层高）
100/98
100/98
100/98
调整后的租金（元/平方米.月）
88
87
84
比较租金（元/平方米.月）
86
②可出租比例
据现场勘察，估价对象均可出租，出租比例为100%。
③估算空置和收租损失率
估价对象作为商服用房，根据估价人员对估价对象所在区域的调查了解，该区域类似房地产的出租率一般，本次估价空置率取6%；租金损失包括承租人失约而少缴、欠缴的租金以及经营过程中欠付的水电、物管等费用，租约的履行过程中可能存在租金损失，由于在出租前有履约保证金，租金一般为提前支付，在一定程度上减少了损失的可能性，本次估价取2%。综上所述，空置和租金损失合计为8%。
④有效年租金收入计算
潜在租金收入×12×（1-空置和收租损失率）
⑤租赁保证及押金收益
根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产的调查了解，类似商服用房保证金一般为押
一付三，本次按86元/平方米计算，利息率按一年期存款利率%计。
⑥总收益
总收益=租金收益+押金收益
（2）年总支出
①年维修费：一般取房屋重置成本的1%～3%，根据估价对象的实际情况，按房屋重置成本的2%计算，根据估价人员现场勘查的结果以及参考相关技术资料数据，结合估价对象实际装修情况，估价人员确定估价对象的重置单价为2000元/平方米；（钢混结构重置价一般为2000左右，砖混一般为1600左右）
②保险费：一般取房屋重置成本的%～%，根据估价对象的实际情况，按房屋重置成本的%计算：
③管理费：一般取房地产年总收益的1%～3%，根据估价对象的实际情况，按年总收益的2%计算；
④房产税：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的应税租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。税率为应税租金收入的12%。
应税价款＝有效年租金收入/(1+5%)×12%
⑤增值税及附加：按应税价款=房地产年总收益/（1+5%）计，（其中：纳税人出租不动产适用简单计税方法计税的，除住房外增值税5%，个体工商户出租住房的增值税率为%，根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告）文件规定，自2016年5月1日起实施。城建税为增值税的7%，教育费附加为增值税的3%，地方教育费附加为增值税为2%）：则：
增值税及附加＝有效年租金收入/(1+5%)×%
⑥年总支出＝①＋②＋③＋④+⑤
中元节寄托哀思的句子（3）房地产年纯收益
房地产年纯收益＝年总收益－年总支出
（4）收益还原率
根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），还原利率可以采用市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法四种方法进行测算。按照当前社会经济环境对房地产投资的影响，本次评估采用无风险利率加风险调整值法。无风险利率为本次价值时点中国人民银行公布的一年定期存款年利率%，根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，结合估价对象的用途及新旧程度，确定估价对象风险调整率为%，综上考虑，本次估价收益还原利率取整%。
（5）确定房地产收益年限
估价对象建筑结构为钢混结构，钢混结构非生产用房寿命年限约为60年，自房屋竣工之日（2006年）至价值时点已使用约11年，但估价对象房屋维护状况较好，故确定房屋剩余使用年限为49年；另根据估价委托人提供的《中华人民共和国不动产权证书》记载，估价对象土地使用权终止日期为2054年7月22日，其土地剩余使用年限约为年。根据孰短原则，本次评估收益期按土地使用权剩余期限确定，即年。收益价值为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。

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