产权式酒店式住宅
一 目前，市场上的的酒店式公寓主要为住宅型和商用型，两者的主要区别在于用地性质和产权年限。
A 住宅型公寓
此类公寓为住宅性质，产权70年。
这类公寓的特点是户型面积小，多为30-60平米。精装修交付标准，拎包入住。多处在繁华地段，周边配套设施完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务，销售价格一般高于区域整体水平。水电性质为民用。
住宅型公寓的居住舒适度明显优于商用性质公寓，每个标准层设置的公寓间数不超过20间。电梯配比多为每层1：10，多数通有煤气管道，不影响正常的家庭生活。
住宅性质的公寓交契税按照90平米以下普通住宅的契税比例交1%。这也是其优于商用房的特点之一，便于今后转手。
B 商用型公寓
此类公寓为商业办公性质，产权40年。
此类公寓面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便。商用水电，酒店式物业管理，生活成本高。
一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。
此外，这类公寓得房率偏低。多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右，这就在无形之中抬高了其套内使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。
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还有一个重大缺点是税费增收额很高。根据规定，商业性质用房如果不满5年出手需要交纳5种税费，分别是：
1.营业税＝现出售价*5.55％
2.印花税＝现出售价*0.05％
3.土地增值税＝现出售价*3％
4.个税=现出售价*20%
5.交易手续费：5元/平方米
除去交易手续费天龙八部，4种税加起来高达28.6%。
qq孤独个性签名以一套面积30㎡总价30万元的房子为例，5年内转手需承担的税额将达到30万元*28.6%=85800元。这样高的一个税费，直接影响了购房者的投资回报率，也不利于出手。
C 65年产权酒店式公寓
还有一种65年产权的酒店式公寓，这类公寓产权界定不清晰，因为此类公寓多数为混合用地。有些是住宅性质，有些是商业性质，争议较大。
此类公寓基本设施同70年的公寓一致，民用水电、煤气管道，设有阳台，舒适度较商住房高。唯一要确权的是这类公寓性质到底是住宅还是商业。
产权式酒店将成为房市的又一亮点
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  东方广场、开平香江温泉别墅等吸引众多投资者关注的目光。据介绍，住宅、商铺、写字楼趋于饱和，产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式，产权式酒店投资正当其时，它将成为房市的又一亮点。
  投资产权式酒店，投资者实际得到的是由管理方提供的“代客理财＋投资置业”的服务。如果运营状况良好，投资者一般无需投入大量的资金，就可坐享其成，投资门槛不高，这也是产权式酒店为投资者追捧的因素之一。
  二 前景光明市场仍需规范
  据有关酒店人士认为，产权式酒店有望成为消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到几百个，在北京、上海等大城市也有很多产权式酒店项目在建。
  但是，产权酒店作为房地产和酒店业的新结合产物正处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确。因此，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点，运营商的综合素质直接影响到投资者的效益。
  其实，产权式酒店一样有风险，一般开发商只与顾客签订3至5年的返租合同，一间普通酒店的生命力一般是5至10年，3至5年后，当该酒店已经落后于城市规划，或者被另一些更高级的酒店所取代的时候，顾客将会出现招租困难的现象，在投资前，顾客应该进行认真对比，思考。
  相关概念
  产权式酒店：产权式酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称为“TIME SHARE”（中文译名“泰慕赛尔”），即“时空共享”。
  产权式酒店的共同特点是都建于景优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，是房地产业和旅游业的有效结合。
  “产权式酒店”是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托给专业的酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权，以及在酒店的优惠消费。
  当取得客房产权后，产权酒店投资者可享有和普通住房一样的转让、赠予、抵押、继承的权力。
邮箱的正确格式  酒店式公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓，它集住宅、酒店、会所多功能于一体，实际上是一种酒店的延伸业态。
  酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
  投资分析
  假如，购买公寓一套，以该套公寓面积70平方米，单价6800元/ 平方米，总价47.6万元为例。商业按揭按首期5成（商业地产银行只能提供5成按揭），则首付楼款为23.4万元，按揭5成金额为24万元；按商业性质供款年限10年计，则月供款为2753元。
  如果，该套公寓委托酒店管理公司去返租经营，按5年固定期合同，年回报率8％计，则每月返租租金为476000元×8％/12月＝3173元/月。
  投资者一般与顾客签订为期5年返租合同，返租租金收入共计3177元×12月×5年＝190620元，即5年返租合同期内可收回总房价的40％。
  相关链接
  酒店式公寓正向二线城市扩展
  在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京、广州等地，据戴德梁行统计，目前上海、北京共有过百家酒店式服务公寓，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。
  随着房地产市场的发展，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8％~10％之间，在未来有很广阔的发展前景，目前正有一些服务式酒店的管理集团正在向中国的二线城市扩展。
  据记者了解到，目前产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深圳的“雅兰酒店”、北京的“金假日”等项目接踵而来。
三 产权式酒店VS酒店式公寓
者都是房地产中的投资类产品，都采用酒店式管理，虽然一个叫酒店，一个叫公寓，一般情况下却都是住宅立项，因此乍看起来相似程度非常高。不过实际上，产权式酒店和酒店式公寓两者在概念、区位、投资额度、发展水平等方面存在很大差异。

  休闲VS商务

  从概念上看，产权式酒店，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。什么冰箱好

  酒店式公寓，虽然也是将物业进行产权分割出售，买家主要依靠经营取得投资回报，不过酒店式公寓作为酒店的衍生品，采取酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的
感觉。从本质上来说，是拥有私家产权的酒店。

  其实，两者最明显的区别在于使用功能。产权式酒店可以说是脱胎于度假村，一般位于风景优美的旅游区，如此也有一部分买家度假自用，或加入分时度假机构互换居住；酒店式公寓源于酒店，面对大多是半年至一年期来访的商务人士，位于城市商业区。

  高端产品正流行

  相对而言，北京的产权式酒店起步较早，北京周边地区已有六七个项目。早期的产权式酒店门槛较低，一般首付6万至8万元，总价10万至30万之间。但是由于缺乏市场规范，一些产权式酒店未采取真正的酒店式管理，服务、卫生以及餐饮标准上都无法与真正的酒店相论，因此经营情况不尽人意，有的只在旺季取得收入，购买时承诺的高回报难以实现。今年新推出的有些项目开始走高档路线，每平方米单价提升至万元以上，软硬件设施更接近专业酒店，环境营造以及娱乐设施更大大超越一般酒店。

  而酒店式公寓经历了良莠不齐的阶段，已基本步入正轨，尤其是位于中关村、建国门、国贸等商圈的高端产品。这些项目不仅地段优越，档次很高，设有厨房，装修家具配饰考究，屋内空间不像酒店那么局促，具有家的温馨；管理上又贴近酒店，送餐、入户清洁，并提供订票、会务等商务服务。酒店式公寓作为一个投资新品，受到不少买家青睐，今年新出的项目就有十多个。出售面积70至150平方米，一般每平方米单价1.2万元至2万元。本报记者姚丽颖

  投资小贴士

  1、经营前景。投资前既要尽可能根据位置、经营形式等对物业的区域性市场和发展前景等判断投资价值，同时也要严格考察酒店管理公司的管理经验和能力。

  2、品牌实力。有雄厚实力的开发商和著名的管理品牌是物业增值的保证。对于产权式酒店或酒店式公寓，发展商的实力背景和社会公信力似乎没有物业本身和经营公司重要，但在物业经营出现问题，发展商所承诺的投资回报不能兑现的情况下，实力背景和公信力就
2077加点显得尤为重要。

  3、退出机制。不动产投资一定要考虑其流通和变现能力，也就是其退出机制的设计。比如经营方几年之后回购房产。

  典型项目

  产权式酒店

  第一城：位于南香河经济技术开发区，由中信国安集团公司投资开发，每年6%的现金收益和2.3%的代金卡，到目前已如约实现两次返租。经营以承接大型会务为主，并被确定为国际金融论坛永久会址。

  中欣戴斯（daysinn）：位于珠市口东大街，每个投资单位为6万元，投资期限为2年，每年8％的租金回报和每年3天的免费入住期，两年后保证转售。该酒店的门市价将定在280
至380元／日之间,以商务客房为主，共享全球酒店预订系统资源，分享美国戴斯每天20万人次的全球客户资源。

  月亮城堡：位于京东北关环岛东南侧，拥有私家林阴大道、数千株原生树木。占地70万平方米的社区内，仅建10万平方米住宅，却拥有6万平方米会所，其中MOONRIVERClub专属会所入会费约4万美元，业主可享用京城最奢华的7000平方米SPA、近20米深全透明室内潜水区及近20米高室内瀑布攀岩等设施。

  酒店式公寓

  银泰中心：银泰中心位于国贸正对面，拥有三座主体建筑，包括主体楼的中国第一家超五星级柏悦酒店、酒店服务式豪寓柏悦居、极品公寓柏悦府，东西两栋智能5A甲级银泰写字楼和完善的裙房商业配套空间；中央主楼高249.9米，为长安街沿线最高的建筑。其中极品公寓柏悦府设在中央主楼的顶部47至54层，仅为28位国际级商业首脑度身定制，由柏悦酒店提供至高品质的专属服务。


  晶都国际：位于北京市朝阳区将台乡，紧邻燕莎商圈、丽都商圈以及中关村电子科技园。HoterPark包括456套四星级标准客房，以50平方米左右酒店格局设计，以酒店标准来全面经营。另有444套自主式投资行政套房，106平方米左右舒适两居,满足高端人士的星级服务需求。金牌酒店管家同样以酒店标准为高端商务人士或行政或观光访友者提供服务。
国土资源部部长徐绍史在此间强调，要按照“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”原则，严格土地用途管制，农村集体土地决不能搞房地产开发

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