陈京平与北京卓达利泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审结日期】2020.06.01
【案件字号】（2020）京03民终5773号
【审理程序】二审
【审理法官】尚晓茜胡新华郑吉喆
【审理法官】尚晓茜胡新华郑吉喆
【文书类型】判决书
【当事人】陈京平;北京卓达利泰物业管理有限公司
【当事人】陈京平北京卓达利泰物业管理有限公司
【当事人-个人】陈京平
【当事人-公司】北京卓达利泰物业管理有限公司
收楼验房【法院级别】中级人民法院
【原告】陈京平
【被告】北京卓达利泰物业管理有限公司
推荐好的睫毛膏【本院观点】民事活动应当遵循公平、等价有偿原则。对物业公司提供的服务，应综合考虑小区现状、整体服务情况、物业费标准等予以确认，不宜通过单个或局部问题认定服务不达标，陈京平未提交充分证据证明卓达物业提供的物业服务存在明显瑕疵，故对其该上诉主张，本院依法不予采纳。
【权责关键词】代理合同侵权诚实信用原则新证据诉讼请求维持原判诉讼时效
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【本院认为】本院认为，民事活动应当遵循公平、等价有偿原则。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋业主应当按照国家有关规定和当事人之间的约定及时交付物业费用。根据查明的事实，裕发物业、卓达物业、业委会签订《移交协议》，约定卓达物业自2015年9月1日为西马庄小区提供物业服务，并由卓达物业对2015年8月31日之前物业管理费等费用进行收取催缴。该协议系各方真实意思表示，裕发物业通过债权转让的方式将涉案小区的物业费债权转让给卓达物业，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。陈京平系涉案房屋业主，前述物业合同对陈京平具有约束力，结合双方当事人陈述及提交的证据，一审法院认定陈京平应向卓达物业支付涉案期间的物业服务费，具有事实及法律依据，且该金额未超出陈京平应支付的数额，本院依法予以确认。陈京平主张物业服务瑕疵，应减免部分物业服务费，对此本院认为，对物业公司提供的服务，应综合考虑小区现状、整体服务情况、物业费标准等予以确认，不宜通过单个或局部问题认定服务不达标，陈京平未提交充分证据证明卓达物业提供的物业服务存在明显瑕疵，故对其该上诉主张，本院依法不予采纳。关于诉讼时效，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支
持，故对陈京平关于已过诉讼时效的主张，本院依法不予采纳。另，关于陈京平要求卓达物业赔偿衣柜损失、精神损失等主张，与本案非同一法律关系，陈京平可另行解决。 需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。 综上，陈京平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈京平负担（已交纳）。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-03 07:13:17
陈京平与北京卓达利泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
好听的组名北京市第三中级人民法院
张娜拉圈钱民事判决书
（2020）京03民终5773号
上诉人（原审被告）：陈京平。
终止合同协议书 委托诉讼代理人：肖志友（陈京平之夫）。
被上诉人（原审原告）：北京卓达利泰物业管理有限公司。
法定代表人：李宝贵，总经理。
委托诉讼代理人：宋艳。
上诉人陈京平因与被上诉人北京卓达利泰物业管理有限公司（以下简称卓达物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初26335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈京平上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回支付物业费11485．255元的请求；2．卓达物业赔偿房屋西墙潮湿损坏衣柜造成的损失，以实际重新修复装修完的费用为准；3．卓达物业赔偿精神损失100元；4．诉讼费由卓达物业承担。事实和理由：1．一审判决要求陈京平支付物业费11485．255元，缺乏事实依据和法律根据，应驳回部分要求。卓达物业无权收2000年10月1日至2015年9月30日的物业费。2．卓达物业合同期限是2015年10月1日起才能收取费用，合同与陈京平无关，且已过诉讼时效。3．卓达物业在西马庄小区服务存在严重瑕疵，应将该项服务收费减除，项目主要包括绿化费、小修费。4．卓达物业收到多次报修潮湿均未理会，未尽到维修义务。
卓达物业辩称：同意一审判决，不同意陈京平的上诉请求和理由。
卓达物业向一审法院起诉请求：1．判令陈京平向卓达物业支付自2000年10月1日至20
19年9月30日期间的物业费11846元以及滞纳金8594．3元；2．诉讼费由陈京平负担。
一审法院认定事实：陈京平系涉案房屋的所有权人，涉案房屋建筑面积为95．73平方米。
1999年12月29日，北京市裕发房地产开发集团西马庄住宅小区物业部（被委托单位、乙方）与陈京平（委托单位、甲方）签订委托物业管理协议书，约定乙方按照有关规定收取下列服务费用：1．保洁费3元/户·月、保安费（空白、另用笔书写暂不收）、各项费用统收服务费1元/户·月、绿化费0．55元/平方米·年、化粪池清掏费0．3元/平方米·年、管理费2．4元/平方米·年、小修费2．36元/平方米·年、中修费5．42元/平方米·年、小区共用设施维修费1元/平方米·年、共用电视天线管理费1．66元/端·月、生活垃圾清运费每户每年30元，甲方应付款1240元。补充条款，2000年1月1日至2000年9月底收930元。此外，合同还对双方当事人的其他权利义务条款进行了约定。
2015年9月1日，北京裕发弘瑞物业管理有限公司（甲方，以下简称裕发物业）、卓达物业（乙方）、北京市通州区西马庄园小区业主委员会（以下简称业委会）签订《移交协议》，主要内容如下：经双方友好协商，并在西马庄园小区业委会的监督下，达成如下协
议：（一）甲方对在2015年8月31日之前物业管理费用及其它水、电、燃气费、供暖费等费用，全权授权卓达物业进行收取催缴。（二）乙方负责2015年9月1日之后的小区管理，其间的消防治安设备、设施、维修、收费由卓达物业负责，并负法律责任。（三）签予甲方于2007年在小区21某号楼南打一口机井及2011年在27某号楼南打一口机井及相关配套用房产生的费用。经双方友好协商，由卓达物业分两次补偿给裕发物业。第一次于2015年10月8日补偿甲方费用75万元，剩余费用于2016年1月5日一次性结算75万元，甲、乙双方结清时，双方过户，甲方配合乙方过户。（四）2015年8月31日之前甲方未完成的物业所管理之事，如大修防水，天然气改造等，经甲乙双方友好协商，由乙方负责完成。（五）甲方配合乙方并在业委会监督之下，于2015年9月1日新物业进驻开始进行小区的设备、设施、档案及物业材料的交接并三方签字盖章。后业委会（委托方、甲方）与卓达物业（受托方、乙方）签订《西马庄园小区物业服务合同》两份，双方约定，乙方为西马庄小区提供物业服务，物业服务期限为2015年12月1日至2016年11月30日、2017年3月20日至2017年6月20日，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，本物业项目物业服务费收费标准为0．8元/平方米/月（按原收费价格方式，对业主及物业使用人收取物业费）。此外，合同还对双方当事人的其他权利义务条款进行了约定。
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