景德镇国贸广场二期招商方案
一、景德镇都市经济发展历史演变
景德镇市是中外知名瓷都，制瓷历史悠久，文化底蕴深厚。陶瓷业发展贯穿其历史发展过程中，成为其历史发展一条主线。
1、从历史发展来看，景德镇市是一种以陶瓷为资源资源型移民都市。由于景德镇陶瓷业兴盛，带动了周边地区乃至全国人口向景德镇市集聚。史书记载景德镇市“集全国名窑之大成，汇各地良工之精华”。也就是说早在古代景德镇市人口就是以外来移民为主，随着陶瓷业不断发展，分工越来越细，陶瓷业专业技术越来越专门化，进一步增大了景德镇市地区劳动力在数量和品种上供不应求。流入景德镇市人口不断增长。同步，随着陶瓷市场不断完善，来往商贾也越来越多，景德镇市人口数量就随着陶瓷业兴旺而增长,成为当时“四大名镇”之一。
2、解放后，景德镇市成为一种以陶瓷业为主单一型轻工业都市，重要贸易也以经营陶瓷为主。由于数千年一成不变老式陶瓷业主宰着景德镇市工业发展，从业人口已经接近饱和。由
于景德镇陶瓷产业小而散分布状况，使其在生态环境、耕地资源和经济效益上付出巨大代价。据关于研究表白：由于乡镇公司过于分散，用地规模增长了1/3，能源运用率减少40%，基本设施投资增长20%-30%，行政管理费用增长80%，人力资源增长1-2%，最后体现为资金利润率比相对集中减少20%左右，并对规模经济和集镇建设导致空间上困难。非农业产业不同于农业主线性特点是：农业可以分散，非农产业、特别是当代非农产业必要要集中，空间上集中会产生规模经济和集聚效益，非农产业和人口向一定空间范畴集中就形成了城乡化。然而，城乡化水平达到了一定规模景德镇市却在陶瓷业为主工业生产中远没有达到与之相匹配规模经济集聚效应。陶瓷产业单一性以及缺少发展生产过程中及产前、产后社会分工，形成了一种自给不经济落后状态，于是在陶瓷产业市场中，景德镇日渐势微。都市失去积聚作用，都市规模扩张也就此停滞不前。
3、改革开放后，随着有关制造业兴起，某些农民投入工业生产活动中，都市规模开始稳步增长，而同步私营陶瓷业发展不久。近来，整个景德镇市产业构造和布局发生了变化，引入了汽车、家电、化纤、飞机等新工业行业，重工业有很大发展，轻工业逐渐衰退，陶瓷业地位相对下降。国有陶瓷产业发展进一步恶化，相反私陶作坊浮现愈演愈烈。到，景德镇市已经成为江西省重工业基地，产业构造发生了巨大变化。从现状产业构造来
看，重工业发展远超过轻工业发展。以瓷立市是景德镇长远发展主线所在，核心在于如何运用瓷都品牌。老式陶瓷生产工业景德镇已经不具备优势，要继续发挥陶瓷业优势，陶瓷生产方面应当以工艺瓷制造为主，这才是景德镇陶瓷生产强势所在。对于陶瓷品牌使用，应当转向陶瓷文化旅游重点上来。将来工艺陶瓷业和陶瓷文化旅游将成为景德镇两大支柱产业。
二、景德镇商业及商业地产机会。天下最二
随着21世纪到来，在国家中西部大开发宏观经济背景下，作为长三角、珠三角以及福建省经济共同腹地江西省国民经济开始步入良性迅速发展轨道，景德镇国民经济也进入了一种发展黄金时期。将来几年，在国家开发银行贷款支持下，随着景德镇当代都市大框架构建和景婺黄高速公路和景婺常高速公路建成通车，旨在成为区域性中心都市景德镇商贸流通业面临着巨大历史发展机遇，与之相匹配商业地产业面临相似历史发展机遇。但竞争将是激烈。现阶段景德镇商业发展状况总体上处在起步初级阶段，具备如下特点：
1、陶瓷贸易在整个商贸流通业中占有相称大比重,地位较为突出。
2、商业地产市场初步细分（如里村已经形成工具机电市场），专业市场局部发展超前、甚至过剩。例如豪德建材市场已经可以满足景德镇市将来三到五年内对于建材专业市场需求.中华人民共和国陶瓷城、锦绣昌南、新都民营陶瓷工业园、国贸广场以及为数不少临界铺面在陶瓷流通领域展开了激烈基本上是同质化竞争，这为数众多面对陶瓷商业地产如不能在各种层面上进行创新和细提成果将是相称惨烈。
3、珠山中路作为景德镇当前最为繁华商业中心，其功能存在缺陷（在汽车已经进入普通家庭时代，无法提供足够停车位），商业业态相对单一，基本上以单体营业面积较小专卖店为主构成，缺少上规模、上档次当代商业龙头商业主力店如：大卖场（如好又多、沃尔玛、家乐福）、当代百货店（如太平洋百货）、电器大卖场（如国美、苏宁、灿坤3C店）。这是景德镇商业地产将来最大商机。但是此类商业地产规模大、购物环境舒服、业态构成综合、完整，对于开发商资金、运营综合实力规定极高。剃刀高地任务
4、商业网点分布不够合理，商住不合理混合状况普遍，油烟、噪声扰民状况比较严重。例如作为居民区地层上铺店铺用来经营餐馆、经营歌厅。在举国上下倡导“与时俱进、关怀民生、以人为本、生态环保”经济可持续发展理念宏观背景下，随着景德镇都市建设发展水平
提高，景德镇餐饮业、娱乐业急需有序提高发展，与之相适应商业地产业面临着巨大商机。
5、景德镇休闲业（如足浴、量贩式KTV、休闲咖啡馆）单店规模小、服务经营水平低。一种地区人均国民生产总值超过经1000美元时，旅游、休闲逐渐成为居民消费必然内容，景德镇作为一种旅游都市已经步入了这个阶段，它休闲行业却相对落后，这也是景德镇商业地产发展方向。
机场行李寄存6、以来，景德镇房地产步入了迅速发展黄金时期，景德镇市房地产市场商品房年销售面积预测将达到100万平方米，为房地产开发配套建材市场已经得到超前发展（豪德建材市场），但是为新居入住服务，提高购房者生活品质家居市场却是一种空白点。
三、国贸广场商业定位、功能布局
国贸广场为纯商业物业，地处景德镇市市中心核心商业圈。东靠广场南路、北临人民广场、南临世纪大道、西林规划路，人气旺盛、交通便利、停车以便。营商环境极为优越。
依照景德镇市国民经济发呈现状和将来十五年发展规划，在理解景德镇市都市发展规划、
调查分析景德镇市商业、旅业地产发呈现状和将来走向基本上，结合国贸广场自身物业地段、规划建设等实际条件。建议国贸广场详细商业定位调节为“国贸广场、名店之城”。立足于“一瓷二茶三吃”旅游市场、休闲和家居两个朝阳行业。面对中高品位消费市场，提供中高档名牌商品和优质服务，详细经营格局上：一楼维持小面积单店经营、二二楼化零为整、规模经营。每栋局部或所有打通，单店经营面积300-1000平方米，详细经营分布如下：
1、工艺美术陶瓷城。cf烈龙
2、“浮梁茶”文化城。
劳动者提前几天可以解除劳动合同重要引进经营“浮梁茶”商家，恰当引进其他茶系经营商家，化零为整，形成专业茶市场。
可见一斑的意思重点招商区域或对象：本地
3、美食文化城。
重要引进具备地方特小吃、酒楼。
重点招商区域或对象：南昌、金华、本地。
以上三个方面经营内容重要面对旅游外销市场。
4、健康休闲城。含如下详细经营内容：
商务茶馆，重点招商区域或对象：本地、南昌、成都。
休闲咖啡馆，重点招商区域或对象：上岛咖啡、名典咖啡。
美容中心，重点招商区域或对象：台湾自然美、南昌金碟、本地；
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