个人交易性赎楼贷产品操作细则
二手房交易性赎楼贷产品操作细则
一、产品定义
“二手房交易性赎楼贷款业务”是指在房屋买卖双方达成交易意向后，卖方向我司申请贷款用于归还交易标的房产的银行贷款余额，并以房屋交易成功后的售楼款项作为还款来源的个人贷款业务。
二、产品基本要素
借款期限
1个月以上（不足1个月按1个月算），原则上不超过3个月。
还款方式
先收取1个月利息作为履约保证金（到期可抵扣本息）；按月还息，到期一次还本。
交易定金
卖方须收到交易定金5万元以上或者交易房价的5%以上；低于这个标准须要求买方签“赎楼贷买方《承诺书》”（详见附件）。
贷款额度
按交易住宅评估价格的70%（公寓、别墅评估价格的50%；写字楼、商铺40%）、原房贷余额、买家银行贷款金额的95%三者孰低原则执行。单一借款人最高不超过500万元，超过500万元的上贷审会审议。
贷款利息
2%/月。第一个月收取贷款本金的2%作为履约保证金；从第二个月开始不足1个月的，按月息2%的标准，从放款日起算，按用款天数计算贷款利息。
逾期罚息
逾期当天开始按每日0.1%收取。
逾期违约金
逾期天数为1-10天（不含），按未归还本金10%计收；逾期天数为10天（含）-20天（不含）的，按未归还本金20%计收；逾期天数为20天（含）-30天（不含）的，按未归还本金30%计收；逾期天数30天（含）以上的，按未归还本金40%计收。
三、准入条件
1、拟交易房产原则上应符合以下条件
楼龄
住宅楼龄≤20年，重点学校学位房楼龄≤25年。
房屋类型
住宅、住宅式公寓、别墅、地段好易变现可上市流通自建房、商业氛围良好及带有租约的写字楼和商铺，写字楼所在地为当地CBD核心商业区域，商铺为当地CBD核心商业区域、步行街或大型成熟小区临街商铺。要求整栋写字楼的出租率高，该抵押物租金须合理，租约期限须覆盖贷款期限，贷款报审时须提交承租人声明书（如有）；商铺周围商业形态有序繁华、商业形态形成时间为2年以上，该抵押物租金须合理，租约期限须覆盖贷款期限，贷款报审时须提交承租人声明书（如有）。承租人为公司的须加盖公司公章。
区域
有分公司或加盟商的城市
抵押情况
只接受抵押权人为银行的赎楼贷款业务。
产权情况
产权清晰，无二押、无待析产或者被冻结、查封等情况。
2、贷款金额按交易住宅评估价格的70%（公寓、别墅评估价格的50%；写字楼、商铺40%）、原房贷余额、买家银行贷款额95%三者孰低原则执行；
3、借款人征信标准：名下贷款近6个月连续逾期不超过2期（金额在1000元以下的逾期记录可忽略不计）；
4、业主本人、配偶和产权共有人须作为共同借款人；
5、借款人年龄在18周岁以上，有完全民事行为能力；
6、借款人及其配偶无法院被执行记录，如有，需提供相关书面说明；
7、借款人（共同借款人）及其配偶无社会不良信息，健康状况良好，无不良嗜好；
8、交易房产产权人须为自然人；
9、收款为非产权人的，须提供有效的公证委托收款书。
四、业务操作流程
1、业务咨询
分公司业务经理与推荐方对接或直接与客户交流，了解客户基本信息和业务需求，营销我司赎楼贷产品，回答客户以及推荐方的业务咨询。
2、客户申请
业务经理了解客户信息，确认房产交易真实性，协助借款人填写《小额贷款业务申请表》，告知借款人准备审批资料，收集相关审批资料并核对原件，资料清单如下：
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序号
资料
必须提供
1
卖方身份证、产权共有人身份证；
√
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2
卖方婚姻证明、产权共有人婚姻证明；
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3
卖方户口本、产权共有人户口本；
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4
借款人近15天人行征信报告；
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√
5
拟交易房产证复印件；
√
6
交易房产原银行贷款合同和抵押合同复印件；
√
7
贷款余额证明（包括但不限于人行征信、借款合同、手机银行或网银截图、贷款余额证明）
√
8
交易房产原银行贷款还款账户；
√
9
交易房产买卖合同；
√
10
网签合同
如有
11
拟交易房产查册证明（放款前3个工作日内查询）
√
12
交易房产定金支付凭证
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13
买房首付款收款凭证
可选
14
买方银行按揭同贷书或银行按揭贷款有效证明；
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15
卖方出售房产收款账户；
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16
小额贷款业务申请表
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17
赎楼贷买方《承诺书》详见附件。
可选
形容秋天18
提前还款申请（放款前由风控人员或权证人员现场确认或银行提前还款确认书）
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3、初审
信审经理初审资料，审查调查报告，检验资料的真实性，检验交易的真实性，评估业务风险，贷款资料齐全有效的，原则上于1个工作日内提出初审意见上报审批。
4、终审
评审总监、有权审批人原则上1个工作日内提出最终评审意见，完成审批。
5、通知审批结果
业务经理通知买卖双方审批结果，并要求卖方配合完成相关风险控制措施。
6、签署合同
由业务经理和权证岗人员或信审经理（分公司派驻风控人员）面签卖方借款合同，如有担保人需面签担保函。
7、风控措施落实
（1）由业务经理和权证岗人员（信审经理）（派驻分公司风控人员）到房管局对交易房产进行查册，确认交易房产产权清晰、无被查封情况、无二押、抵押权人与原银行贷款银行一致；
（2）须由业务经理和权证岗人员（信审经理）双人核实买方在“XX银行同贷书”的真实性，同时核对卖家出售房产收款账户；
（3）获得交易房产原银行贷款账户，获得UKEY，修改交易密码，修改绑定手机号码、取消电话银行。完成扣款后，如客户提出申请，该账户又非售楼收款账户的，可出库还给客户；
（4）借款人非委托我公司员工作为收款人的，我司获得卖家即借款人出售房产的收款账户，获得UKEY，修改交易密码，修改绑定手机号码、取消电话银行；根据《民贷天下资产业务授信档案管理办法（2016年）》的要求，收款账户即银行卡和UKEY作为一级档案入分公司大库，银行卡和UKEY须由总经理保管，卡密码、短信验证须由权证人员保管。分公司须在房产抵押物入押后每两天，检查银行卡的状态是否正常，具体操作方法不限于在POS机上进行0.1元的消费或登入网银进行转帐操作，该操作持续至借款人归还贷款为止。
（5）如借款人全权委托我司员工收款的，可全权委托我司双人如分公司总经理或经办客户经理办理过户、涂销等日常事务,但收款帐户姓名须为权证人员或总经理,收款人的收款帐户、密码和UKEY或短信验证须全部由总公司风险管理部入库保管。
（6）我司获得卖家身份证原件、户口簿，并签署交接清单，可由分公司权证人员和总经理双人作为一级档案入分公司大库保管，在贷款扣款后进行房产过户、涂销等流程，缩短赎证时间，控制贷款的操作风险。由总公司风险管理部人员或授权由小贷业务部负责人定期查库管理。 
（7）办妥合法合规的全权委托手续。
8、放款
通过核实放款资料是否齐全，合同签章是否有效，风险控制措施是否全部落实完毕，核实以上内容后由财务放款，确认放款日不早于银行扣款日五个工作日，确认原贷款银行扣款成功。
9、取证、交易过户q签名
根据卖家即借款人的全权委托，由受托人（如客户经理或分公司总经理）办理或者陪同卖家到银行办理房产解抵押手续，办理或陪同卖家办理房产过户手续，新房产证抵押手续，全程由受托人（如客户经理或分公司总经理）持有房产证原件和他项权利证明原件。
10、扣款及结案
由财务、业务经理核实银行放款，我司办理扣款。借款人偿还全部借款本金和利息后，我司退还借款人的身份证原件、户口簿原件、银行卡账户和UKEY，以上资料原件由借款人签署“证件交接清单”，其他贷款业务资料按我司规定进行归档保管。
                               
附件：赎楼贷买方承诺书
承 诺 书
XXXX有限公司：
本人        （身份证号：                  ），购买        （身份证号：        ）位于                         
    的房屋，就房屋购买事宜本人在                      （下称“按揭银行”）申请了购房按揭贷款且银行已同意本人的贷款申请，按揭贷款金额为人民币      万元整。同时，本人知悉并了解卖方            针对上述房屋的交易办理了交易性赎楼贷款业务，知悉并了解卖方            通过贵公司的“民贷天下”平台向投资人募集资金进行赎楼。为确保上述事项的顺利进行，本人承诺在与按揭银行签订的购房按揭贷款的相关文件（包括但不限于同贷书、借款合同、借款凭证等）中指定以下账户作为按揭银行发放购房按揭贷款的唯一收款账户且不予以任何变更，对所提交全部房屋交易资料的真实性、有效性、合法性承担全部责任，该业务如获批准，本人保证按照贵公司有关信贷业务管理要求，配合卖方        办理合法有效的过户手续，不得以任何理由中途撤销。

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