案例解析个⼈转让住房应缴纳哪些税费
个⼈转让住房应缴纳哪些税费
⼀、卖⽅应缴纳税费
（⼀）增值税
销售其取得（不含⾃建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费⽤减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
1．个⼈转让购买住房
（1）将购买不⾜2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；
（2）个⼈将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的
①北京市、上海市、⼴州市和深圳市之外的地区，免征增值税。
②北京市、上海市、⼴州市和深圳市，个⼈将购买2年以上（含2年）的⾮普通住房对外销售的，以销售收⼊减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个⼈将购买2年以上（含2年）的普通住房
对外销售的，免征增值税。
汉语言文学专业注：个⼈购买住房时间确认：以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，包括⽆偿受赠⽅式取得的住房，但是以其他⽆偿受赠⽅式取得的住房，该住房的购房时间按照发⽣受赠⾏为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
2．个⼈销售⾃建⾃⽤住房免征增值税；
3．涉及家庭财产分割的个⼈⽆偿转让不动产免征增值税（包括：离婚财产分割;⽆偿赠与配偶、⽗母、⼦⼥、祖⽗母、外祖⽗母、孙⼦⼥、外孙⼦⼥、兄弟妹;⽆偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养⼈或者赡养⼈；房屋产权所有⼈死亡，法定继承⼈、遗嘱继承⼈或者受遗赠⼈依法取得房屋产权）。
电磁波（⼆）附加税费
以缴纳的增值税⾦额为计税依据，2019年1⽉1⽇起增值税⼩规模纳税⼈减半征收（包括⾃然⼈个⼈）。个⼈免征增值税的，同时免征城市维护建设税及附加。⾃2016年2⽉1⽇起，按⽉纳税的⽉销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务⼈，免征教育费附加和地⽅教育附加（包括个体户含⼀般纳税⼈，但不包括按次纳税⼈的⾃然⼈个⼈）。
1．城市维护建设税＝增值税×（1％或5％或7％），纳税⼈所在地在市区的，税率为7%；纳税⼈所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税⼈所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
2．教育费附加＝增值税×3%
3．地⽅教育附加＝增值税×2%
（三）个⼈所得税
以转让财产的收⼊额减除财产原值和合理费⽤后的余额，为应纳税所得额，再按20%的适⽤税率计算缴纳“财产转让所得”项⽬个⼈所得税。纳税⼈未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实⾏核定征税。对个⼈转让⾃⽤5年以上，并且是家庭唯⼀⽣活⽤房（住房）取得的所得，继续免征个⼈所得税。
注意情形：
1．以下情形的房屋产权⽆偿赠与，对当事双⽅不征收个⼈所得税：
（1）房屋产权所有⼈将房屋产权⽆偿赠与配偶、⽗母、⼦⼥、祖⽗母、外祖⽗母、孙⼦⼥、外孙⼦⼥、兄弟妹；
（2）房屋产权所有⼈将房屋产权⽆偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养⼈或者赡养⼈；
（3）房屋产权所有⼈死亡，依法取得房屋产权的法定继承⼈、遗嘱继承⼈或者受遗赠⼈。
2．通过离婚析产的⽅式分割房屋产权是夫妻双⽅对共同共有财产的处置，个⼈因离婚办理房屋产权过户⼿续，不征收个⼈所得税。
3．以其他⽆偿受赠⽅式取得的住房对外转让时，根据财税〔2009〕78号⽂件规定，受赠⼈转让受赠房屋时，以其转让受赠房屋的收⼊减除原捐赠⼈取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠⼈⽀付的相关税费后的余额，为受赠⼈的应纳税所得额，缴纳个⼈所得税。受赠⼈转让受赠房屋价格明显偏低且⽆正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理⽅式确定的价格核定其转让收⼊。
魔兽世界公会名字(四）印花税
按照所载⾦额的0.5‰计算，其中：个⼈销售或购买住房，免征印花税。注意：继承、赠与、交换、分割不免。
(五）⼟地增值税
1．适⽤税率
增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的部分，税率为30%；
超过扣除项⽬⾦额50%—100%的部分，税率为40%；
超过扣除项⽬⾦额100%—200%的部分，税率为50%；
超过扣除项⽬⾦额200%的部分，税率为60%。
2．扣除项⽬包括：
（1）提供取得房产相关凭据（发票、契税证明、合同协议及⽀付凭据、司法⽂书）的，按凭据记载⾦额并每年加计5%计⼊扣除项⽬。
营业税发票及其他凭据，按照发票或凭据所载⾦额；增值税普通发票，按照发票所载价税合计⾦额；增值税专⽤发票，按照发票所载不含增值税⾦额。
合理费⽤是指：纳税⼈按照规定实际⽀付的住房装修费⽤、住房贷款利息、⼿续费、公证费等费⽤。
（2）提供评估机构出具以“重置成本法”评估建筑物的重置成本价格的，按评估价格以及取得⼟地使⽤权凭据记载⾦额，计⼊扣除项⽬。
（3）其他扣除项⽬：转让房产时缴纳的营业税及其附加、印花税；因计算纳税的需要⽀付的房产评估费；取得房产环节契税（评估价格中已含契税的除外）。
3．⽆法查实计算扣除项⽬⾦额的，按照定率征收⼟地增值税。
4．其中
（1）个⼈转让住房免⼟地增值税；
（2）对个⼈之间互换⾃有居住⽤房地产的，经当地税务机关核实，可以免征⼟地增值税。
⼆、买⽅应缴纳税费
（⼀）契税
按不含增值税的交易价格×税率征收契税，契税税率为3%—5%。契税的适⽤税率，由省、⾃治区、直辖市⼈民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。其中：
1．对个⼈购买家庭唯⼀住房（家庭成员范围包括购房⼈、配偶以及未成年⼦⼥，下同），⾯积为90平⽅⽶及以下的，减按1%的税率征收契税；⾯积为90平⽅⽶以上的，减按1.5%的税率征收契税。
2．对个⼈购买家庭第⼆套改善性住房，⾯积为90平⽅⽶及以下的，减按1%的税率征收契税；⾯积为90平⽅⽶以上的，减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、⼴州市、深圳市暂不实施)
3．对于《中华⼈民共和国继承法》规定的法定继承⼈（包括配偶、⼦⼥、⽗母、兄弟妹、祖⽗母、外祖⽗母）继承⼟地、房屋权属，不征契税。（不包括遗嘱继承）
4．个⼈⽆偿赠与不动产⾏为，应对受赠⼈全额征收契税。其计税依据的确定，《契税暂⾏条例》规定，房屋赠与由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，并依法征收。其税率的执⾏，因受赠不是购买，应当按照房产所在地省政府确定的契税税率执⾏，不能享受个⼈购买住房的契税优惠政策。
依据：《契税暂⾏条例》及实施细则、《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）、《国家税务总局关于加强房地产交易个⼈⽆偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）车险一年交多少钱
(⼆）印花税
按照按所载⾦额的0.5‰计算。其中：个⼈销售或购买住房，免征印花税。注意：继承、赠与、交换、分割不免。
（三）个⼈所得税
个⼈受赠不动产个⼈所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。受赠⼈⽆偿受赠房屋应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠⼈⽀付的相关税费后的余额。按20%的适⽤税率计算缴纳个⼈所得税。
三、案例解析
2019年2⽉，安徽某市居民张某出售⼀住房，⾯积 100 平⽅⽶，产权证⽇期 2017 年 12 ⽉ 25 ⽇，购买⼈李某，买⽅购买为家庭⾸套住房，计税价格 150 万元，买卖双⽅应缴纳税费多少元？
解析：
卖房子要交哪些税(⼀）出售⽅张某应缴税费：
1．增值税 = 150/1.05*5% = 7.14 万元
城建税 = 7.14*7% *50%= 0.25 万元
教育费附加 = 7.14*3%*50% = 0.11 万元
地⽅教育费附加 = 7.14*2%*50% = 0.7万元
根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）规定，如果该住房持有满两年，免增值税及附加；如果不满两年，增值税 5%、城建税 7%（市区）、教育费附加3%、地⽅教育费附加 2%。根据《国家税务总局关于增值税⼩规模纳税⼈地⽅税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第5号），⼩规模纳税⼈城建税及附加享受减半优惠。
2．个⼈所得税
（1）假设张某不能提供房屋原值发票
个⼈所得税 =（150-7.14）*1% =1.43 万元
根据财税字〔1999〕278 号、国税发〔2007〕33 号、国税发〔2006〕108 号），张某所在地税务机关规定，能够提供房屋原值（原购房发票等）按差额的 20% ；不能够提供房屋原值，按全额的 1%核定征收；如果持有满 5 年且是家庭唯⼀⽣活⽤房，免征个⼈所得税。
（2）假设张某能够提供有效凭证证明其购置该房屋时实际⽀付的房价款及交纳的相关税费为130万元，根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、⼟地增值税、个⼈所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第四条规定，个⼈转让房屋的个⼈所得税应税收⼊不含增值税，其取得房屋时所⽀付价款中包含的增值税计⼊财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个税所得税=（150/1.05-130-0.25-0.11-0.7）*20%=2.36万元
3．⼟地增值税，暂免。(财税〔2008〕137 号)最漂亮的ava女演员
4．印花税，暂免。(财税〔2008〕137 号)
（⼆）购买⽅李某应缴税费：
1．契税 =（150 - 7.14）*1.5% = 2.14 万元
根据《中华⼈民共和国契税暂⾏条例》第三条规定，契税税率为3—5％。契税的适⽤税率，由省、⾃治区、直辖市⼈民政府在法规的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案；⼜根据财税〔2016〕23 号⽂规定，购买家庭⾸套住房 90平⽶以下，契税按 1%征收、90 平⽶以上 1.5%；购买家庭第⼆套住房 90 平⽶以下，契税按1%征收、90 平⽶以上 2%；购买家庭第⼆套以上住宅，根据安徽省的规定，2019 年 3 ⽉ 1 ⽇以后按 3%征收。
2．印花税：暂免。(财税〔2008〕137 号)
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