房地产纠纷的分类
大致可分房为十类：1.房地产项目转让纠纷； 2.合作建房及合 资、合作开辟经营房地产纠纷； 3.土地使用权转让及土地租赁纠纷； 4.工程承发包(含设计、监理、建设)及拖欠工程款纠纷； 5.房屋销 售(含预售)纠纷； 6.房地产权属(包括但不限于所有权、抵押权、 质押权、空间权、著作权等)纠纷； 7. 房屋拆迁纠纷； 8.房屋租赁 纠纷； 9.物业管理纠纷； 10.其他纠纷，如房地产交换、赠与、继承 等引起的纠纷。
上述合作建房纠纷， 有的是以合资、 合作经营房地产纠纷或者联建 纠纷名义浮现的，该类纠纷与其他房地产纠纷相比具有下列特点：
一．性质不易确定。司法实践中，有的名为合作建房，实为非法 借贷或者劳务合作或者系预付租金的房屋租赁或者纯属土地使用权转让或者 为有保底条款的协作性联营或者为集资建房或者为项目转让。
二． 主体呈现多元化。参预合作建房的除拥有房地产开辟资质的 房地产开辟企业外，还有其他企业或者经济组织，甚至自然人。占有大 形态各异的近义词量农民集体所有的土地的村民委员会、 农工
商组织、 乡镇企业及拥有 划拔土地使用权的国家机关、事业单位如学校、医院、公园也参预其 中。
三． 标的大，履约周期长，所需手续繁多。
1月1日是什么节日四．缺乏相应的法律规定。什么是合作建房， 如何处臵该类纠纷， 既无法律、法规明确规定，又无详尽的司法解释可合用。
正因为合作建房具有上述四个方面的特点，加之，近年来，有关 合作建房的纠纷逾来逾多， 故有必要对合作建房这种既旧又新的建房 及房地产开辟模式从法律层面上进行探讨，从而避免这种纠纷的出 现，推动相关法规或者司法解释早日出台。笔者从事律师工作十年，代 理了大量该类纠纷，特就该类纠纷做如下法律思量：
一．何谓合作建房？
合作建房作为法律术语，最早见于于一九九五年十 二月二 十七日发布的《关
于审理房地产管理法施行前房地产经营案 件若干问题的解答》即(法发„1996‟ 2 号)文件(以下简称文件)。 文件第五条对以国有土地使用权投资合作建房问题作了六项规定， 内 容如下：
1.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房， 签 订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式， 除办理合建审 批手续外， 还应依法办理土地使用权变更登记手续。 未办理土地使用 权变更登记手续的， 普通应当认定合建合同无效， 但双方已实际履行 了合同，或者房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同 有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
2. 当事人签订合建合同， 依法办理了合建审批手续和土地使用权变 更登记手续的，不因合建一方没有房地产开辟经营权而认定合同无 效。
3. 以划拨方式取得国有土地使用权的一方， 在 《中华人民共和国城五一法定假几天 镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (以下简称《条例》)施行及第花是哪种花 前， 经有关主管部门批准， 以其使用的土地作为投资与他人合作建房 的，可认定合建合同有效。
4. 《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土 地使用权出让手续， 以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的， 应 认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法 补办了出让手续的，可认定合同有效。
5.名为合作建房， 实为土地使用权转让的合同， 可按合同实际性质处 理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以 合作建房为名而认定合同无效。
6.合建合同对房地产权属有约定的， 按合同约定确认权属； 约定不明 确的， 可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况， 确认土地使用权 和房屋所有权的权属。
从以上规定可以看出，文件并没有明确合作建房的全部法律内 涵，其所述的合作建房仅是合作建房中的一类，并非全部，实质是一 种狭义上的合建。我们认为：从法律层面规定合作建房的概念，应从
广义的角度出发， 否则难以涵括形形的建房模式， 达不到立法的 目的，实现不了法律的社会价值。从广义的角度看，一切共同在土地 上增添建造物的合作，均可称之为合作
建房。
合作建房的主体：既可能是法人或者其他经济组织，也可能是自然 人。此处的法人包括企业法人、事业法人、机关法人。法人与法人之 间、 法人与自然人之间、 自然人与自然人之间均可发生合建关系。 签 署合建合同的当事人， 可能是两方， 也可能是三方或者若干方。 除一方 以土地使用权作价投资参预合资、合作开辟经营房地产须一方具有房 地产开辟经营权外， 其他合建模式， 不必强制要求， 如自然人之间合 作建房、单位与单位之间的预付租金性的合作建房等。
合作建房的目的：既可以以销售为目的以获得收益，亦可以建设 以供自用或者出租或者作其他经营。
合作建房的合作条件：包括但不限于一方或者多方提供土地使用 权、注入资金、出让无形资产、供应实物、承包劳务等。土地使用权 既可以是通过出让取得的， 也可以是国家划拨的， 还可以是农民集体 所有的土地。 无形资产包括提供某项技术兴许可合建的建造物使用某 一商号或者某一特定名称。 劳务包括负责拆迁、 三通一平 (七通一平) 、 勘察设计、建造施工、房屋销售、办理建设所需各项手续。
合作建房的合作形式：既可以以组建公司的形式进行，也可以以 组建联建办公室或者类似暂时机构或者以一方名义开展。
签署合建合同的形式：既可以是书面的，也可以是口头的，但为 了避免纠纷，建议签署书面合同。
审批及土地使用权变更登记要求：除文件所规定的合作建房模式 须办理合建审批手续及土地使用权变更登记外， 其他的合作建房模式 可不必强制要求办理，按当事人签署的合建合同或者协议进行。
二．合作建房类型
在实践中，合作建房的类型不少，且不易归纳。若按合建各方所 签合同的法律关系的性质划分，可分为两种类型，即房地产转让型、 非房地产转让型。
(一)房地产转让型。 一方出地，另一方或者多方出资合作开辟房 地产， 并且合作各方约定
对建成的房地产进行产权分成的； 或者一方出 地， 另一方或者多方出资合作、 合资开辟经营房地产后进行利润分成的 行为系房地产转让型的合作建房。在房地产实务中，多以合资、合作 开辟经营房地产或者联建的名义浮现。
文件所述的合作建房即属于该种类型。该种类型的合作建房，按 文件要求普通需(或者须)具备下列条件：
1. 合建一方需具有房地产开辟经营权即取得房地产开辟、销售 资质。
版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。
发表评论