宅基地及房屋确权登记问题及建议
存在的问题
辽宁省有的地方农村地籍调查工作基础薄弱，难以有效支撑和保障农村房地一体的不动产登记；有的地方只开展宅基地、集体建设用地调查，没有调查房屋及其他定着物；一些地方宅基地“一户多宅”、超占面积等问题比较严重，且时间跨度大，权源资料不全等，严重影响了不动产登记工作的整体进度。一是“一户多宅”现象普遍。由于历史遗留问题导致“一户多宅”的现象在辽宁省非常普遍，由于基层把关不严、继承、司法判面，造成了土地资源闲置浪费。二些历史久远档案缺失等因素，一些决、历史遗留、违法建设等原因，是房地手续不全。国家从1982年开没有土地使用证的住户虽然有房证部分村民在拥有自己宅基地的同时始对农房进行登记发照工作，在此但是无法出具规划许可等证明材还可以通过购买、赠与和继承等方之前的老房子并未进行登记，缺乏料，地上物权材料无法提供。在确式获得另外的宅基地使用权和农村相关手续，无法确定房子的权属信权过程中，因所需的相关手续的缺房屋，出现了“一户多宅”的局
息，对农房确权工作造成阻碍。一
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房屋产权年限失，导致无法确认权属。三是房地
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文/辽宁省不动产登记中心  尚作为
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视频翻转国土资源  2018年6月号
近年来，随着农村土地制度改革、农村产权制度改革等改革任务的全面推进，农民众对盘活资产，加快流转，促进增收呼声日渐高涨，对不动产权证的发证要求也日渐迫切。2018中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。农村宅基地及房屋登记工作作为不动产统一登记的重要工作内容，作为农村产权制度改革的基础和前提，其重要性不言而喻。
三步上篮是哪种球类项目的动作自2012年开展农村集体土地确权登记发证工作以来，全国各地基本完成农村集体土地所有权登记发证工作，2014年继续开展宅基地和建设用地使用权确权登记发证工作，2016年实施不动产统一登记后，国土资源部下发文件明确农村宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权是不动产统一登记的重要内容，要按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》等法规政策规定，进一步加快宅基地及房屋确权登记发证工作，颁发统一的不动产权证书。辽宁省采取切实措施，大力推进了农村宅基地及房屋确权登记发证工作，取得了积极进展，但同时也遇到了一些问题。为进一步加快农村宅基地及房屋确权登记发证工作，尤其是加强农村土地制度改革试点地区土地确权登记发证工作，顺利推进试点工作，有效支撑农村土地制度改革，亟需解决确权登记发证工作中出现的热点和难点问题。
不一致问题。宅基地因继承等原因造成了使用权人为达到自己的目的体经济组织。对较新的房屋及所
占导致使用人与权利证书记载权利人将一个宅基地使用证用在两个房照宅基地按价补偿原房屋村民，将房名称不一致、宅基地私下交易、违上的情况普遍。
屋及宅基地一并收归农民集体经济法建设无权属来源、集体建设用地组织处理。三是分阶段、分类型处使用权单位消亡或交易等情况，造理宅基地及房屋超面积问题。农民成权利主体不清。农民私下进行房集体成员经过批准建房占用宅基地随着不动产统一登记制度和农产产权转移，未进行土地使用权变的，按照批准面积予以确权登记。村宅基地制度改革的不断深入，农更，造成农房产权人和房产实际拥未履行批准手续建房占用宅基地村宅基地及房屋确权登记发证工作有人并不相符，宅基地及农房私下的，1982年《村镇建房用地管理条作为各项改革任务的基础性工作其非法转卖给外村人或者是城镇户口例》实施前，农民集体成员建房占重要性逐步凸显，及时解决工作中居民，房屋的产权发生转移。四是用的宅基地，范围在《村镇建房用存在的热点和难点问题是进一步加宅基地及房屋面积差异问题。原有地管理条例》实施后至今未翻建、快辽宁省农村宅基地及房屋确权登房屋产权证为上世纪90年代以前原改建、扩建的，按实际使用面积予记发证工作的首要任务。一是严格有房屋实际面积（超出标准面积）以确权登记；1982年《村镇建房用按照“房地一体”的原则开展调所发，现在因房屋破旧进行翻建，地管理条例》实施起至1987年《土查、确权、登记和发证工作。宅基重新按标准批，就比原来宅基地面地管理法》实施时止，农民集体成地使用权及房屋所有权应当按照积少了（但实际面积不变）；有的员建房占用的宅基地，超过当地规“房地一体”和主体一致的原则，地方少批多建多现
象十分普遍，导定面积标准的，超过面积按国家和依据批准用地、建房手续等依法确致房屋实际面积均大于原有房屋产地方有关规定处理的结果予以确权认本农民集体成员，并按照不动产权证上宗地面积。这种证件面积与登记。1987年《土地管理法》实施登记的要求颁发统一的不动产权证实际面积不一致问题，给农村房屋后，农民集体成员建房占用的宅基书，涉及设立抵押权、地役权或者调查，特别确权登记发证工作带来地，符合规划但超过当地面积标准办理预告登记、异议登记的，依法难度。五是宅基地及房屋用途改变的，在补办相关用地手续后，依法颁发不动产登记证明。二是结合实问题。有的地区将原为住宅用地的对标准面积予以确权登记，超占面际依法处理“一户多宅”问题。宅宅基地变为经营性用地，但并未改积在登记簿和权属证书附记栏中注基地使用权应按照“一户一宅”要变原房屋及土地的现状，特别是乡明。历史上接受转让、赠与房屋占求，原则上确权登记到“户”。符镇政府所在地周边的商业门市用用的宅基地超过当地规定面积标准合当地分户建房条件未分户，但未房，基本上都是由原来的宅基地转的，按照转让、赠与行为发生时对经批准另行建房分开居住的，其新变过来的，且居住与商业混合；还宅基地超面积标准的政策规定，予建房屋占用的宅基地符合相关规有的地区已经将原宅基地完全变为以确权登记。四是依法确定非农村划，经本农民集体同意并公告无异工厂、商店等，并对外出租和销居民的宅基地使用权及房屋所有议的，可按规定补办有关用地手续售。六是一地多证的问题。宅基地权。非本农民集体成员因继承房屋后，依法予以确权登记；未分开居地上的房屋一般分为主房（基本有和1982年《村镇建房用地管理条住的，其实际使用的宅基地没有超房照）和门房或偏房（一般没有房例》实施前合法取得的宅基地及房过分户后建房用地合计面积标准照）
。一般认定以主房为准前后给屋，经该农民集体出具证明并公告的，依法按照实际使用面积予以确予相应的界限来确定宅基地使用权无异议的，可依法确认宅基地使用权登记。经调查确属“一户多宅”面积。院内有的房屋坐落在宅基地权及房屋所有权，并在不动产登记的，由各地政府从土地收益中列入使用权范围内，有的在宅基地使用簿和不动产权证书的记事栏备注。专项资金，按其测量、评估、登记权范围之外。即有的房屋有宅基地对城镇居民在农村违规购置宅基的房屋和土地的实际价值，进行有证，有的没有经过土地部门批准的地、购买或违法建造住宅的，不予偿收回，拆除房屋（超过一定年限房屋也可能办理了房照，由于历史的危旧房屋），将土地收归农民集
土地和房屋登记由两个部门管理，
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6/2018  L A N D  & R E S O U R C E S

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